2024商铺租赁相关问题及案例

---杜凯律师

在商铺租赁合同中一定要确定转租的相关权利

在采用转租的方式时，一定要确认转租方是否有转租权，要确保本租赁合同期限没有超过前手合同的租赁期限，要审查要审查所有的前手租赁合同的效力。因为转租合同的效力有赖于前手合同的效力和前手的转租权。实务中，即使所有前手合同均约定有转租权，最好还是要求房东进行书面确认。因为商铺租金通常保持上扬，房东否认转租，借此要求提高房租的现象屡见不鲜。而且，对于前手合同的效力问题，没有经过诉讼确认或公证确认，审查也只能做到初步认定。

在采用租赁合同转让的方式时，最好最简易的办法是在原租赁合同后面进行说明和补充，这样才能保持前后合同内容的一致。但是，对于前手已经履行的合同义务和尚未履行的义务一定要注意衔接，特别是押金问题和尚未支付的租金问题。

在采用独立租赁合同的方式时，主要是要确认原租赁合同已经有效解除，并注意不要让原租赁合同遗留的纠纷影响到自己的租赁合同。

不管采用上述哪种方式承租商铺，商业习惯上都有“转让费”的问题。即上家承租商铺时，为了装修等原因，都投入了一定费用，上家在退出经营交付下家使用时，要求下家作出一定金额的补偿。即使装修费用没有多少或者根本没有装修(有些上家纯粹是在进行租赁投资)，在商铺抢手的市场情况下，下家也无法拒绝上家的这种要求。转让费只要是协商一致的，并无违法或胁迫的说法

租户在装修期内无需承担租金。但是除装修期外，出租人还会根据租户的要求给予租户一定期限的免租期。

关于免租期，有以下几点内容需要予以注意：

首先，需明确免除租金是基本租金还是免除全部租金。

其次，免租期仅指免除租金。由于租户仍享受了物业管理等服务，因此，物业管理费、推广费等费用不在免除范围。

再次，需明确免租期的起算时间。租赁期限的起算方式有两种，一是，自交付日起算；二是，自商铺开业时间起算。由于租赁期限的起算方式不同，因此，需要在租赁合同中明确免租期的起算时间，以免日后产生争议。

【案例】

20**年12月20日，案外人唐某某与原告某某达地产签订《商铺租赁合同》，将原告所有的位于某某外滩项目的商铺（2栋101号商铺）出租给案外人唐某某经营。合同主要约定：1．租赁期限：五年零三个月，自2020年1月1日至2025年3月31日；2．免租期，甲方（原告）同意给予30个月免租期，每年给予6个月免租期，即每年10月1日至次年3月31日止为免租期；3．租金及支付方式。租金：2020年4月1日至2021年3月31日月租金7,773元；2021年4月1日至2022年3月31日月租金8,940元；2022年4月1日至2023年3月31日月租金10,282元。支付方式：每月10日前支付下一个月租金；4．合同解除。甲乙双方同意有下列情形之一的，守约方可通知违约方解除合同，或违约行为发生之日起7日后双方自动解除合同，合同解除所造成的损失由违约方承担。如：乙方（被告）逾期不缴纳租金和有关费用超过10日，甲方（原告）可通知乙方解除合同；5．违约责任：乙方不能以任何理由拒交租金及相关费用，乙方未能按时向甲方缴纳租金及相关费用，每逾期一日，甲方有权按逾期支付金额每日加收千分之六违约金。

2021年10月20日，原告某某达地产、案外人唐某某、被告郭某三方共同签订《合同主体变更三方协议书》，三方共同确认自2019年12月20日原告某某达地产与案外人唐某某《商铺租赁合同》中享有的权利和承担义务全部转移给被告郭某承受，案外人唐某某退出原合同关系。

按照合同约定，自2021年10月1日至2022年3月31日期间为免租期。合同主体变更后，被告郭某应从2022年3月10日前向原告某某达地产支付2022年4月份租金，被告郭某未按照合同约定于2022年3月10日前向原告支付4月份租金，经原告不断催取至今一直未支付租金。

本院认为，2021年10月20日，原告某某达地产、案外人唐某某与被告郭某三方共同签订《合同主体变更三方协议书》，三方共同确认自2019年12月20日原告某某达地产与案外人唐某某《商铺租赁合同》中享有的权利和承担义务全部转移给被告郭某承受，被告郭某理应按照合同约定履行向原告支付租金的义务，被告郭某应当于2022年3月10日前向原告某某达地产支付2022年4月份租金，但被告郭某至今未向原告某某达地产支付租金，被告郭某的行为已经构成违约，按照《商铺租赁合同》的约定，原告有权解除合同，因此，原告某某达地产要求解除原、被告之间签订的《商铺租赁合同》，本院予以支持。关于《商铺租赁合同》解除时间的问题。虽然被告未按合同约定支付租金，但被告至今一直占用租赁的商铺，原、被告双方签订《商铺租赁合同》并未解除，现原告提请本院要求解除合同，按合同约定守约方通知违约方即可解除合同，原告没有提交证据通知被告解除合同，因此，其《商铺租赁合同》向本院提起诉讼之日，即2022年7月14日。

关于租金支付时间及金额的问题。按照合同约定，自2021年10月1日至2022年3月31日期间为免租期。因此，租金支付时间自2022年4月1日起至合同解除之日即2022年7月14日，按每月10,282元予以支付。

关于解除合同的违约损失问题。原告主张按《商铺租赁合同》约定未能按时缴纳租金及相关费用，每逾期一日，按逾期支付金额每日加收千分之六违约金，计算损失过高，不符合公平原则。本院酌定3个月的另招租他人承租合理空租期，计算3个月的租金损失计30,846元。

被告郭某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法自行承担不到庭的不利后果。

依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、第七百二十二条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条规定，判决如下：

一、原告某某某某达房地产开发有限公司与被告郭某签订的《商铺租赁合同》于2022年7月14日予以解除；

二、被告郭某向原告某某某某达房地产开发有限公司支付自2022年4月1日至2022年7月14日租金，每月按10,282元予以支付；

三、被告郭某向原告某某某某达房地产开发有限公司支付违约损失30,846元，限本判决生效之日起5日内付清；

四、驳回原告某某某某达房地产开发有限公司其他的诉讼请求。