上海市第一中级人民法院


民事判决书
(2013)沪一中民二(民)终字第2301号




 　　上诉人（原审原告）曹某某。 
 　　上诉人（原审原告）王某某。 
 　　委托代理人沈亮，上海市海燕律师事务所律师。 
 　　被上诉人（原审被告）某某公司。 
 　　委托代理人胡菁，上海胡菁律师事务所律师。 
 　　上诉人曹某某、王某某因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2013）奉民三（民）初字第440号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年7月31日受理后依法组成合议庭，于2013年8月13日公开开庭进行了审理。上诉人曹某某、上诉人王某某的委托代理人沈亮、被上诉人某某公司（以下简称**公司）的委托代理人胡菁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 

 　　原审查明：**公司系本市**路588弄**新城106号房屋（以下简称系争房屋）的开发商，2009年9月30日**公司取得系争房屋所在小区的《新建住宅交付使用许可证》。**公司曾于系争房屋所在的“**”项目的广告资料中载明：“马场运动公园：世茂集团巨资打造700余亩马场公园，一期大面积绿化中建有市区社区中弥足珍贵的足球场、网球场、篮球场、羽毛球场、儿童游戏沙池等。二期建成后，该公园将成为我国目前规模最大、服务设施最为完善的专业马术公园”，在该广告资料中另注明：“本广告仅供参考，广告中具体确定的内容可作为购房合同附件”。 


 　　2010年1月2日，曹某某、王某某与**公司签订《上海市商品房出售合同》一份，约定：曹某某、王某某向**公司购买**路588弄**新城106号的房屋，总房价款为2,895,035元;**公司在收到曹某某、王某某全部房价款之日起30天内向曹某某、王某某交付该房屋；该房屋交付的标志为《住宅交付使用许可证》，该房屋交付之日起，该房屋的风险责任由**公司转移给曹某某、王某某；如曹某某、王某某已付清全部房价款，除**公司原因外，曹某某、王某某未按约定期限办理交付该房屋手续的，**公司应当发出书面催告书一次，曹某某、王某某未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书规定的验收交接日之第二天起，风险责任由曹某某、王某某承担……；除不可抗力外，**公司如未在约定的期限内将该房屋交付曹某某、王某某使用，应当向曹某某、王某某支付违约金，违约金按曹某某、王某某已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付日止……；曹某某、王某某在签订合同时，已至该房屋实地察看，对合同及其附件约定的平面图、建筑结构、装修及设备标准与实际情况进行核实，认定无异议，如该房屋建筑结构、装修及设备存在质量问题，按本合同第十四、十五、十六条执行；房屋交付时，曹某某、王某某认为该房屋存在质量问题的，曹某某、王某某与**公司双方应按照本合同约定的方式对该质量异议进行处理，但不影响曹某某、王某某按照本合同规定的期限完成对该房屋的验收交接义务；**公司承诺遵守本合同之约定，未经**公司书面允诺之任何条款，对合同双方当事人均不具有约束力，该房屋的交房标准和条件以本合同之规定为准，本合同未作规定的以该房屋现状为准，有关该房屋的样板房、宣传材料、模型、展示板及广告仅供曹某某、王某某参考，不作为合同组成部分……等内容。 


 　　2010年3月10日，曹某某、王某某付清系争房屋的全部购房款。 
 　　2010年3月15日，**公司向曹某某、王某某发出房屋交付通知书及收楼携带材料各一份，告知曹某某、王某某于2010年3月31日至**公司处办理购置房屋的交接手续，收楼时预售合同上的所有权利人均须到场，若有权利人因故不能到场，可委托他人代办收楼手续，受托人须携带委托书及有效身份证件。曹某某、王某某收到该通知书后未如期前往**公司处办理收楼手续。 


 　　2010年3月16日，系争房屋登记至曹某某、王某某名下。 
 　　2010年4月7日，**公司向曹某某、王某某发出收楼催告函，提请曹某某、王某某务必于2010年4月15日前亲赴**公司处办理该房屋验收交接手续，如仍未按催告书规定的日期办理收楼手续，**公司将严格按照双方签订的《上海市商品房预售合同》约定执行。 


 　　2010年4月12日，曹某某前往**公司处，在**入住流转单上签字并签收了系争房屋电表表具的发票，王某某未在入住流转单上签字。 
 　　2010年8月11日，**新城物业服务中心向曹某某、王某某发出通知书，告知曹某某、王某某其提出的相关维保事宜已处理完毕，通知曹某某、王某某于2010年8月26日前对该房屋进行查看并办理相关手续。 


 　　2010年10月20日，曹某某、王某某发函给**公司询问关于马场何时动工、房屋钥匙何时交付等问题。**公司收悉后于2010年10月25日回函称**公司已严格按相关规划履行了该房屋建设及交付义务，该房屋已按照出售合同约定条件及时限达到交付要求，2010年4月12日曹某某、王某某已至**公司处办妥该房屋交付手续，并签订了入住流转单，故按照该房屋出售合同约定，双方已完成该房屋的交付手续等。 


 　　2013年2月，曹某某、王某某诉至原审法院，要求判令：一、**公司赔偿因违反诚实信用原则、违反建造马场的合同约定导致房屋品质下降造成的曹某某、王某某的损失86,851元；二、要求判令**公司交付房屋和钥匙；三、要求**公司支付自2010年4月10日起计算至判决生效日止的逾期交房的违约金。 


 　　**公司辩称，**公司严格遵守双方签订的商品房出售合同并已履行合同约定的相关义务，**公司是诚实、信用的；曹某某、王某某主张的赔偿所计算的数字是虚拟的，曹某某、王某某也没有提供这方面的证据，商品房出售合同也没有对该问题进行约定，故曹某某、王某某的第一项诉请是滥诉；对第二项诉请，**公司已在2010年4月12日交付了符合质量要求的房屋，根据双方当事人的约定，是对现场现状的交付，房屋已经交付，不存在再交付的问题；对第三项诉请，房屋已交付，并是在合同约定的时间内交付的，**公司催告了曹某某、王某某，曹某某、王某某才来办理收楼手续，所以不存在逾期交房和逾期交房的违约金。关于曹某某、王某某在事实理由中说到“马场别墅”的问题，**公司与曹某某、王某某之间没有马场别墅的商品房出售合同，只有涉案房屋的买卖合同，该合同里没有出现过“马场别墅”，合同中有涉案房屋以及小区的平面图作为附件，小区规划图里面也没有马场或马场别墅的表现或标志，所以曹某某、王某某说**公司销售人员一再许诺马场别墅，也是没有证据可以支持的。故不同意曹某某、王某某的诉讼请求。 


 　　经查，曹某某、王某某至今未取得系争房屋的钥匙。 
 　　另查，系争房屋周边现建有绿地及马场设施。 
 　　原审认为：本案的争议焦点之一是马场是否作为曹某某、王某某与**公司双方商品房出售合同内容的问题。法院认为，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。本案中，首先，曹某某、王某某与**公司一致确认广告资料中所说的马场是系争房屋所在小区外的周边设施，且曹某某、王某某未能提供证据证明马场对商品房出售合同的订立及房屋价格存在重大影响，故**公司在广告中允诺的马场为要约邀请，而非要约，马场并非商品房出售合同的内容。其次，本案商品房出售合同明确约定“本合同未作规定的以该房屋现状为准，有关该房屋的样板房、宣传材料、模型、展示板及广告仅供曹某某、王某某参考，不作为合同组成部分”，因此**公司的广告不属于合同的组成部分。再者，曹某某、王某某与**公司一致确认本案商品房出售合同系现房买卖，由此，曹某某、王某某在签订合同时对系争房屋的现状及周边设施应属明知，故对曹某某、王某某认为**公司因违反建造马场的约定而导致房屋品质下降的诉称，法院难以采信。因此，曹某某、王某某要求**公司支付因违反建造马场的合同约定、违反诚实信用原则导致房屋品质下降造成的损失的诉讼请求，无事实及法律依据，法院难以支持。 


 　　本案争议焦点之二是系争房屋是否已经交付、何时交付以及**公司是否存在逾期交房的问题。法院认为，本案商品房出售合同系曹某某、王某某与**公司双方当事人真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守。现**公司按约履行了自己的义务，于2010年3月15日向曹某某、王某某发出房屋交付通知书，通知曹某某、王某某于2010年3月31日前往办理房屋交接手续，但曹某某、王某某收悉后未如约前去。后**公司又按合同约定向曹某某、王某某发出收楼催告函，曹某某收悉后前往办理房屋交接手续并在入住流转单上签字。由此法院认为，**公司已完全履行了通知曹某某、王某某交接房屋的义务，系争房屋已于2010年4月12日完成交付。根据合同约定，**公司应于2010年4月10日前交付房屋，导致房屋逾期交付的责任在于曹某某、王某某，故对曹某某、王某某要求**公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，于法无据，法院难以支持。关于曹某某、王某某称收楼携带材料载明收楼时权利人均须到场，而王某某拒绝在入住流转单上签字即表示曹某某、王某某拒绝接收房屋、房屋至今未交付的诉称，系单方面加重**公司责任的说法，法院不予采信。根据合同约定，房屋交付时，曹某某、王某某认为该房屋存在质量问题的，应按照合同约定的方式对该质量异议进行处理，但不影响曹某某、王某某按照合同规定的期限完成对房屋的验收交接义务。庭审中，曹某某、王某某自认系争房屋不存在主体结构问题，故曹某某、王某某应按照合同约定要求**公司对该房屋履行保修的义务，而非拒绝接收房屋。经查明，曹某某、王某某在完成入住流转单上的流程后即可至系争房屋所在小区的物业公司即上海世茂南京物业服务有限公司第三分公司领取房屋钥匙，曹某某、王某某至今未取得系争房屋的钥匙系怠于行使自己的权利的做法，故对曹某某、王某某要求**公司交付房屋钥匙的诉讼请求，法院亦不予支持。 


 　　原审法院审理后于二○一三年六月二十一日作出判决：驳回原告曹某某、王某某的诉讼请求。案件受理费人民币6,684元，由原告曹某某、王某某负担。 
 　　判决后，曹某某、王某某不服，上诉于本院，诉称：马场是房屋设施一部分，**公司违约未建造马场大大影响房屋价格，**公司应当承担3%违约赔偿责任；房屋存在严重质量问题，致**公司至今未与曹某某、王某某办理验房手续、签房屋交接书、交付钥匙，故**公司至今未交付系争房屋，理应承担逾期交房违约责任，支付上诉人逾期交房违约金。请求二审依法改判支持上诉人在原审中的全部诉讼请求。 


 　　被上诉人**公司辩称：马场不是房屋设施一部分，合同约定广告不作为合同内容，曹某某、王某某要求**公司承担3%违约赔偿责任没有依据；系争房屋在2010年4月12日已经交付，由曹某某在**入住流转单上签字为凭，不存在**公司逾期交房的事实。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原审判决。 


 　　经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。 
 　　在本案审理过程中，经本院主持调解，因双方当事人各执己见，致调解不成。 
 　　本院认为：首先，2010年1月2日，曹某某、王某某与**公司签订的《上海市商品房出售合同》明确约定，有关系争房屋的样板房、宣传材料、模型、展示板及广告仅供曹某某、王某某参考，不作为合同组成部分。而**公司广告资料中所说的马场是系争房屋小区外的周边设施，且曹某某、王某某也未提供证据证明马场对商品房出售合同的订立及房屋价格存在重大影响。因此，马场并非商品房出售合同的内容，**公司在销售系争房屋过程中有关马场的广告资料为要约邀请，而非要约。曹某某、王某某认为马场对商品房出售合同的订立及房屋价格存在重大影响，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。 


 　　其次，根据合同约定，房屋交付时曹某某、王某某认为该房屋存在质量问题的，应按照合同约定的方式对该质量异议进行处理，但不影响**公司按照合同规定的期限完成对房屋的验收交接义务，买受方按该商品房实际交付时现状接收。根据查明事实，2010年3月15日**公司向曹某某、王某某发出房屋交付通知书，通知曹某某、王某某于2010年3月31日前往办理房屋交接手续，但曹某某、王某某收悉后未如约前去。后**公司又按合同约定向曹某某、王某某发出收楼催告函，曹某某收悉后于同年4月12日前往办理房屋交接手续并在入住流转单上签字。至此，可以认定**公司已经履行了通知曹某某、王某某交接房屋的义务。曹某某、王某某自认系争房屋不存在主体结构问题，因此即便存在房屋质量问题，曹某某、王某某应按照合同约定要求**公司对该房屋履行保修的义务，而非拒绝接收房屋。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，理由已经充分阐述，本院予以认同，不再赘述。上诉人曹某某、王某某的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 


 　　驳回上诉，维持原判。 
 　　上诉案件受理费人民币6,684元，由上诉人曹某某、王某某负担。 
 　　本判决为终审判决。 审　判　长 陈懿欣
代理审判员 张雪静