律师说法之购买带租约二手房须谨慎
来源：范俊峰律师
发布时间：2014-05-09
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案例回放：李某租赁周某房屋一套，租赁合同中注明租期三年，租金一次性支付，双方签字后合同生效。一年后，周某将该房屋产权出让给王某，并办理了产权转让。李某就此事与周某协商，但无任何结果。遂将周某告上法庭，要求法院判令周某与王某的房屋转让合同无效，并要求行使自己的优先购买权。
法院判决：1、撤销周某与王某签订的房屋转让合同；2、李某在同等条件下享有优先购买权。
范律师支招：本案例中，周某与王某签订的房屋转让合同，明显违反以下两点：一是告知义务。出租人转让出租房屋所有权时，应对承租人尽告知义务；未尽告知义务的，转让行为违法，合同无效。二是剥夺了承租人李某的优先购买权。
优先购买权的法律依据源于《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购卖权。出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”即租客在房东出售房屋时，享有同等条件下优先购买的权利。若侵犯了租客的优先购买权，可能导致买卖合同被撤销或房东承担较大的赔偿责任。
法律法规之所以规定告知义务，并设置了期限，是为了保证承租人有足够时间考虑是否行使优先购买权。在三个月时间内，出租人应满足其优先购买权；如果三个月届满后，承租人未提出或提出的条件低于受让人的，则丧失优先购买权。所以，周某未履行告知义务，在李某未知晓的情况下，与王某签订房屋转让合同，并办理过户，显然其行为和程序都是不合法的。
目前市场上，购房者通过房产中介购买二手房时，大多会去了解该房屋是否存在租赁关系，但却忽略了租客可在租赁期间内、在出租人转让房屋时，在同等条件下依法享有优先于其他人购买该房屋的权利。如果出售方未向房产中介提供租客在租赁期间内放弃优先购买权的凭证，或房产中介未向买卖双方告知租客在租赁期间内对该房屋享有优先购买权，则可能导致该房屋买卖合同无效的后果。
因此，范律师提醒您：买卖带租约的二手房时，需注意以下几点：1、房东在将房屋出租时，租赁合同中应与租客明示，若出售房屋，租客放弃同等条件下的优先购买权。2、租赁合同中未明示优先购买权问题的、房东欲在租期内出售房屋时，让租客出具书面的放弃同等条件下优先购买权的申明。3、租赁合同中未明示优先购买权问题的，房东欲在租期内出售房屋时，可在出售前三个月书面通知租客，租客逾期未答复的视其放弃
法院判决：1、撤销周某与王某签订的房屋转让合同；2、李某在同等条件下享有优先购买权。
范律师支招：本案例中，周某与王某签订的房屋转让合同，明显违反以下两点：一是告知义务。出租人转让出租房屋所有权时，应对承租人尽告知义务；未尽告知义务的，转让行为违法，合同无效。二是剥夺了承租人李某的优先购买权。
优先购买权的法律依据源于《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购卖权。出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”即租客在房东出售房屋时，享有同等条件下优先购买的权利。若侵犯了租客的优先购买权，可能导致买卖合同被撤销或房东承担较大的赔偿责任。
法律法规之所以规定告知义务，并设置了期限，是为了保证承租人有足够时间考虑是否行使优先购买权。在三个月时间内，出租人应满足其优先购买权；如果三个月届满后，承租人未提出或提出的条件低于受让人的，则丧失优先购买权。所以，周某未履行告知义务，在李某未知晓的情况下，与王某签订房屋转让合同，并办理过户，显然其行为和程序都是不合法的。
目前市场上，购房者通过房产中介购买二手房时，大多会去了解该房屋是否存在租赁关系，但却忽略了租客可在租赁期间内、在出租人转让房屋时，在同等条件下依法享有优先于其他人购买该房屋的权利。如果出售方未向房产中介提供租客在租赁期间内放弃优先购买权的凭证，或房产中介未向买卖双方告知租客在租赁期间内对该房屋享有优先购买权，则可能导致该房屋买卖合同无效的后果。
因此，范律师提醒您：买卖带租约的二手房时，需注意以下几点：1、房东在将房屋出租时，租赁合同中应与租客明示，若出售房屋，租客放弃同等条件下的优先购买权。2、租赁合同中未明示优先购买权问题的、房东欲在租期内出售房屋时，让租客出具书面的放弃同等条件下优先购买权的申明。3、租赁合同中未明示优先购买权问题的，房东欲在租期内出售房屋时，可在出售前三个月书面通知租客，租客逾期未答复的视其放弃
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