于是今律师

典型案例

清退不法占有房屋，一直是令法院头疼的执行老大难问题，需要调动执行局法官、搬家公司、法警等众多机构的强力人员配合，才能从侵害人手中执行到位。网络上虽有一些法院强制执行的视频，但是，真正能够启动法院到现场执行的当事人，其实少之又少。

如果执行法院是外地执行局，则清退不法侵占的房屋更是难上加难，因为一是外地执行法官异地执行不便，没有足够的后援支持，法官难以推动侵占人强制搬离，二是如果寻求执行所在地的法官协助配合，因为执行案件是在外地立案并收取费用，虽然法律规定应予配合，但在当下执行案件众多、执行地的执行法官协助

本期介绍的是嘉传律所于是今团队接受一位当事人从法院拍卖购得房产，委托的协助执行案。本案中，于律师团队通过周密，完成了远程通知、现场协调、沟通，最后成功实现将侵害人搬离房屋的目标，成功维护了委托人的合法权利，获得了委托人真诚感谢。

（本案客户赠锦旗一面）

基本信息

经办律师：于是今律师  王昶律师  马阔实习律师 李海波外援

服务期间：2022年8月15日至2022年9月30日

案情介绍

案涉房屋位于北京通州区，原始购房人为张某一女性，以其名义于2010年购得通州某小区联排别墅一套。2019年，因外地某省的贪官落马，暴露了张某一为其密切关联人，导致该房产作为罚没财产予以拍卖。但是，张某一的姐姐张某二声称自己是实际购房人，只是该房产挂名在其妹妹名下，自己早已交付房款并长期居住，张某二提供了付款证明、发票、居住期间的水电费等证据。张某二向审判法院反复申诉，但法院最终驳回了她的申请。

另外，张某二离异，仅有一女儿在北京读书，所以张某二向来执行的法官声明，宁可在这个房屋与女儿双双死去也不搬离。

该房屋的拍卖法院为外省中院，法官虽两次来案涉房屋通知张某二协助执行，但始终无法说动张某二改变态度。执行法官无奈，通过法院内部流程向北京高院申请协助强制执行。北京高院将该案转到案涉房屋所在地的通州区人民法院要求协助执行。但通州区法院始终以疫情为理由迟迟不予办理。在这种情况下，外地法院执行法官不愿来京办理，北京协助法院的法官也没有协助执行的动力，委托人找到嘉传律所，希望律师能够通过合法手段实现占有房屋的目标。

办案过程

于是今律师接受委托后，全面分析了案件的难点和风险，在充分评估后制定了先礼后兵、逐层推进的策略。

一、于律师与助理联系张某二，看看能否通过说服让其搬离。于律师带领助理到案涉房屋敲门，里面虽然有人但始终未开，在屋外喊话也无人应答。无奈之下于律师与助理通过手机短信说明情况。

二、于律师团队在案涉房屋附近租赁酒店，并派人常驻，通过在晚上敲门问询的方式争取与张某二联系；

三、终于张某二在不断的敲门询问后通过短信表示可以见面。于律师与助理请张某二在某饭店吃饭，全面了解张某二的情况。在饭桌上，张某二痛哭流涕、悲痛万分，表示自己出钱买的这套房子却被拍卖，自己无论如何也不接受，并展示女儿已经抑郁，多次表示要自杀。于律师为此安慰，但了解到其女儿在中学住校读书，平时并不在家。此次见面长达6个小时，从傍晚到凌晨一点，于律师反复说服购房者即委托人并无过错，法律规定如此，不能由委托人承担这个损失。而且，张某二已经在拍卖后住了有18个月，委托人承担了巨大损失，必须予以解决。但张某二对此不予理睬，坚持要求委托人补偿她100万元。

四、鉴于张某二的态度，于律师立即启动申诉程序，于律师带领团队向北京市直属的相关司法部门包括但不限于纪委、派出所、公安局、检察院、法院等十七家单位三次发函，申明事实情况，要求相关部门协调解决。相关函件由于律师团队反复字斟句酌修改，既要有根有据，又要诚恳真诚。在此期间，于律师收到通州法院的电话、北京市公安局的电话、涉案房屋所在地派出所的电话来了解情况，但在于律师讲明情况后，相关部门均认为应当由外省执行局负责，从程序上北京的法院并无职责和义务予以处理。

五、于律师第二次约谈张某二，与第一次一样，张某二态度依然强硬，但也表示其再在此涉案房屋居住一年。鉴于委托人根本无法接受，于律师警告张某二，委托人必然将收回房屋。

六、于律师与外省执行局法官联系，强烈要求其到北京予以执行，否则委托人将采取私力救济手段。外省执行局法官虽然态度非常热情，但反复强调该案所有情况均需向中纪委汇报，需要领导审批后才可。

七、万般无奈情况下，于律师要求外省法官予以远程通知，并着手帮助委托人进行个人清退。于律师为此帮助委托人预想各种极端情况，包括准备保护措施的器具、安排救护车、租赁仓库、安排搬家公司。

八、2022年9月28日，委托人带领家人到涉案房屋所在地上门清房，张某二态度强硬，双方报警，警察处警后，于律师与外省执行法官远程当着警察和张某二的面进行远程通知其清退房屋；警察看到法院出面，了解了事情的前因后果后，吩咐不能有冲突后撤离。

九、至此，委托人已经进入房屋，于律师通过录像见证委托人将张某二拒之门外。张某二虽然反抗，但警察又处警两次后张某二认识到无法改变现实，同意搬离。

十、于律师协调搬家公司对张某二的物品逐件装箱、编号、登记、封箱，并与张某二沟通，抚平其情绪。

十一、29日凌晨三点，于律师带领助理团队终于将张某二的所有财物搬运至租赁仓库并办理了交接手续。

十二、于律师为张某二母女预定酒店十三天，保证张某二母女的正常生活。

十三、于律师帮助委托人和张某二办理了水电费的结算和转账手续。

典型意义

至此，于律师团队圆满完成了房屋清退的任务，委托人对此感激万分。从整个履行程序看，于律师团队兼顾了委托人、被清退人、司法机关、警务部门等各方关系，做到有理有据，循序渐进，既将对被清退人的情绪影响最小，又坚决执行了委托人的意愿；既在相关部门留下正常申诉的痕迹，又利用远程手段实现了通知程序；既有行动的坚决果断，又有对相关当事人的关心与帮助。

近年来，随着房地产市场的发展，有关房屋的纠纷逐年增多，而涉及到清退不法侵占人的事务，有两种极端情况，一种是所有人强行以武力进入，将侵占者的所有物品往公共场所一扔，这种情况往往导致双方矛盾极度尖锐，往往伴随伤害、寻隙滋事等刑事犯罪；另一种是所有人寻求司法机关介入，但司法机关人员少、案件多，而排除妨害的执行又需要调动多部门配合，所以真正落实到执行阶段又非常困难，导致所有人的权利迟迟不能落实。

如果在两个极端之间寻求解决办法的话，律师介入，通过与司法机关的沟通、相关条件的准备、全程的协调而解决非诉纠纷，不失为一个妥善的办法。