近几年来随着城市房屋价格的快速上涨，位于城市远郊或近效区的小产权房因其价格远远低于城市房屋的价格而获得空前的生存和发展空间。但是按照现有的法律法规及政策来分析小产权房得出的结论是：小产权房无论在开发阶段还是销售阶段均不具有合法性，小产权房屋本身属于违法建筑，转让小产权房属于无效的民事法律行为。既然开发及销售小产权房属于违法行为，为何开发商或村集体冒被拆除的风险而对小产权房情有独钟呢？小产权房快速发展的直接原因在于经济利益的驱动，主要原因在于目前我国土地法律制度及土地政策存在某些弊端。本文试图从经济学的视角做为切入点，分析小产权房的经济利益分配格局及现行土地法律及政策存在的弊端。

    一、小产权房经济价值及成本与利益分析

    1、经济价值。小产权房是建立在农村集体土地之上，而土地是人类赖以生存最重要的资源，土地是财富之母。建造在集体土地之上的小产权房因土地的经济价值而使房屋也具有了相应的经济价值。小产权房的经济价值包括集体土地所有者收益、宅基地及房屋使用者收益、地方政府基础设施投入收益和政府税收收益。另外,小产权房满足了农村集体组织对土地稀缺经济资源的占有，尤其是对土地增值收益的占有。土地增值收益是指由于经济发展和土地投资改良以及土地的规划管理等而形成的土地价格上涨而带来的收益。如果从经济学角度可以给出这样一个公式，即土地增值收益是土地征收前后农用地与建设用地价格之差再扣除必要的土地开发成本后的剩余。 土地是一种财产，而且集体土地财产的价值随着城市化的进程加快，土地财产的价值日益突显。在国家征用集体土地中，土地的增值收益没有全部归村集体。经济转型期土地征收增值收益来源于两部分，一是土地价值的增加，二是政府扭曲的土地自征收价格。 开发小产权房的土地增值收益全部归农民自己或在参与建设的开发商及购房人之间分配。

   2、成本利益分析。小产权房与大产权房的开发程序与模式不同，因此小产权房的开发者在征地、规划、基础设施投入、税费、行政审批环节、营销等方面节省了成本。

  二、小产权房的利益分配格局

  小产权房涉及各级政府、农民、开发商及部分居民的利益。各方对于小产权房都存在自己的利益诉求，涉及小产权房利益的各方都在用自己的方式进行利益博弈。小产权房的利益分配主要体现在集体土地被征用为国有建设用地的过程中，而国家土地征收主要是地方各级政府与农民土地利益的博弈。

  1、中央政府在土地征收中的利益。中央政府对于土地的管理至少有三个目标，一是保护耕地，二是保持经济增长，三是保护农民的利益。可见，中央政府对农村集体土地的严格管理目的在于长远及整体利益。

  2、地方各级政府在土地中征收中的利益。我国实行土地国有，由政府代表国家行使土地的各项权利，实际上土地的所有者变成地方各级政府所有。土地储备制度实施之后，地方各级政府实质垄断了土地一级市场，县级以上土地储备中心成为城市建设用地的惟一供应者。目前这种城市建设用地的供应模式，使农村集体土地成了政府土地储备中最大的金矿，也是地方政府财政的终极支柱。地方政府自导自演的土地财政，以攫取农村土地增值收益手段维持着。

   在土地征收中的“剪刀差”使农村的土地财产流向城市。据学者测算，自1990－2003年间，农民集体在国家工业化、城市化过程中在土地征收环节贡献值约3.53万亿元。这一统计测算值从一定程度上体现出农民在国家建设征收农用地这一非市场经济配置资源条件下产权交易主体的利益损失总量。扣除政府基础设施对地价影响后的增值，实际农民贡献值2.5万亿元。如果从1980－2003年期间，增值总额达到约4.3万亿元。

   3、农村集体土地征收中农村集体经济组织及农民的利益。按照现行的征收集体土地的规定，对农村集体经济组织及农民的补偿坚持下列三个原则，一是国家认为征地是一种国家行为，也是农民对国家应尽的一种义务，不是农民向国家卖地，国家征收土地再出让时，决定不同地价级差地租是国家投资形成的，土地增值收益应当属于国家。二是征地补偿以使被征收土地单位的农民生活水平不降低为原则。三是征收土地的补偿是以土地的原用途给予补偿，而不是按征收以后改变的土地用途而改变土地补偿的标准和补偿办法。比如原土地是耕地或林地，因其有收益，就按耕地或林地的收益来补偿，原土地是未利用的荒山、荒地没有收益的，原则上不予补偿。

   4、地方各级政府与村集体收益的利益比较。根据国务院发展研中心课题组的调查，在目前“合法的”房地产开发过程中，土地增值部分的收益分配，只有20％到30％留在乡以下，其中，土地补偿费真正到达农民手里的只有5%－10%左右； 地方政府拿走土地增值的20％到30％；开发商则拿走土地增值收益的大头，占40％到50％。另据东北财经大学教授姜春海的研究，从2004年房地产销售收入来看，开发商所获利比例为20％～30％，甚至40％以上（当年获利2000多亿元，利润率为16％左右）；政府占30％～40％（获利3000多亿元），金融机构占5％～10％（利息收入1000多亿元），建筑商10％～15％，5％～10％“非正常”流失。 眼看着原属于自己的土地增值如此迅猛，农村集体土地上的所有权人们自然不会视若无睹。在大产权房体系下的收益分配链中被忽视的村集体和乡镇政府，组织起农村土地上的村民们抢先开发小产权房。小产权房的迅猛增长，不可否认，正是基于房价上涨所带来的冲动。在政府开发之前抢先开发，似乎成了让土地增值收益向下分配的惟一选择。这一数据足见农村集体土地所有者，在留住自家土地增值收益上的冲动有多么的强烈。在经济生活中，每个人都追求自己的利益，这是人性的一面，也是一种自然现象。亚当斯密认为，一个人行为的动机，主要是在于利已，求得自己的利益。利已心是人类一切经济行为的推动力。 从利益的角度，对于农村集体组织或农民开发小产权房无可指责，是符合理性的行为。

   把土地开发的收益尽量多地留在本村，是农村集体大力开发小产权房的经济诱因。因为小产权房的开发，直接改变了原有房地产开发过程中的土地增值收益分配。最主要的受益者从各级政府和房地产商，变成了村集体、乡镇政府或农民。

   三、我国土地征收制度存在的问题。按照《物权法》第四条的规定，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。从以上规定我们可以得出结论，国家、集体、私人的所有权是平等的，对不同类型的所有权应当一体保护。按照《物权法》第四十条的规定，所有权人有权在自己的不动产上设立用益物权。而建设用地使用权按照物权法的规定属于用益物权，因此集体土地的所有权人当然拥有建设用地的使用权，而实际上按照物权法第一百三十五条的规定，建设用地使用权人对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。这样的制度设计及法律规定，结果是使集体土地所有权在整个社会经济活动中没有得到实际的尊重，农村集体土地所有权的最终处分权属于国家，集体土地所有权的收益权得不到应有的保障。 在法律规定对各种所有权平等保护的法律框架下，限制集体所有权土地进入土地一级市场，实为对所有权平等原则的漠视。 对于进行土地征收具体操作依据之一的《土地管理法实施条例》的规定，在规范宗旨上没有平衡国家利益、建设单位利益和农民利益，没有运用科学合理的概念术语，缺乏完整并具有现实操作性的具体制度。 现行征收集体土地的制度设计及法律规定实质上是国家通过公权力对私权力的干涉，是公权力强力介入私权力，是公权力直接参与集体利益分配，攫取农村集体土地的增值利益。在土地征收立法中立法者经济学视野的缺失也是土地征收制度的最大弊病。

    从社会效益的角度分析，设立征收制度的目的是为了公共利益，但这种考虑的前提是基于公共利益目的不被滥用,而事实上我国征用集体土地开发房地产并非公共利益,而是开发商的集团利益和地方政府利益,而小产权房未经征收程序转为国有土地即开发建设被宣布为非法，认定建设在集体土地上的大产权房合法，缺乏法理依据。

   四、利益失衡和平衡分析

  （一）利益失衡分析。小产权房背后的利益分配是失衡的，原因如下：

   1、公权力对私权利的界入。我国经济制度的基础是公有制，土地属于全民所有和劳动群众集体所有，农村及城市郊区的土地除国有之外都属于集体所有。既然集体组织对土地拥有所有权，那么按照所有权的法律规定集体组织就有权对农村土地进行占有、使用、收益、处分，可以自行决定建设房屋，自行决定转让集体土地。但到了农村，这种所有权理论突然失效了。所有权理论失效的原因是什么？农村实行的是土地集体所有制，但实践中的土地集体所有制的内涵与外延不是一成不变的。 从建国之初建立的初级社向高级社过渡，再到人民公社，改革开放之后的政社分设，集体成员与这个组织的关系不变化。不过，无论这个组织载体怎么变化，但有一点是没有变化的，即社会主义国家的公权力始终深入到这个组织中，控制着这个组织，并通过这个组织对每个成员施加影响。 建国后在土地集体所有权取代土地私人所有权后，迄今为止，国家的公权力仍然与土地集体所有权交织、结合在一起。 这也就不难理解，在土地征收中公权力介入土地征收利益的分配，这是导致土地征收利益失衡的主要原因。

   2、所有权理论为侵害集体或农民利益提供了理论依据

在传统公有制下，全民与集体两种所有权囊括了社会中的全部生产性资源，包括满足公共利益的资源以及经营性的财产。由于全民所有被简化为国家所有，因而凡是国家所有的财产似乎都是为全体人民利益，也是为公共利益服务的。因此，在传统公有制下，国家利益几乎可以等同于公共利益，公共财产几乎等同于国家全部财产，模糊了公权与私权的界限，导致“公权不得牟利”的现代法治社会原则被破坏，因此在我国的集体土地征收中出现了利用行政权力或公权力创收的情况。在市场经济环境下，需要对传统公有制下的物进行分类。 现在的实际情况是将公共所有权与公有制等同于一个概念，事实上公共所有权与公有制不是一个概念，公共所有权对应的物的范围远远小于传统公有制下的财产范围。实质上，传统公有制是从主体的角度划分公有和私有的。首先从生产资料归属的角度，划分为私有制和公有制，凡是生产资料归属于个人所有的都属于私有，凡是生产资料归全民所有和特定范围的集体所有的为公有。由于集体所有是为特定群体的利益，因而它的公有性远远低于全民所有。由此产生全民（国家）利益高于集体利益，集体利益高于个人利益的基本原则。 我国的法学是全面以前苏联法学为蓝本建立起来的法律体系，这是一种建立在计划经济基础上、本质在于否定市场经济的法学知识体系。 前苏联法不承认公法与私法的划分，否定民法的意思自治原则，不采纳民法传统的主体制度，所有权被区分为国家、集体和个人三种类型。通过这种做法，所有权这样的物权制度被高度政治化，反而失去了其作为物权的本来意义。 所有权的三分法思维所具有的轻视甚至是鄙视个人合法财产的观念，给社会主义国家中个人财产不断受到公共权力侵害提供了理论依据。 再如土地，名义上都由中央政府所有，但由于《土地管理法》将土地处分权交由市、县人民政府行使，土地的所有权事实上被划分为不同档次，分别由中央政府、省政府、市政府、县政府，甚至乡镇政府享有土地处分权。

   （二）小产权房的利益平衡

小产权房问题其实涉及到一个更大的问题：农村土地增值以后利益归谁的问题。 集体土地被征收转换用途之后，土地增值收益无疑是各利益方角逐的对象。地方各级政府由于执行征地各项政策，因此决定了他们在政策执行过程中必然会进行成本－收益分析，各执行主体都尽可能地使自己成为该政策的最大受益者，执行者往往以局部或个人利益作为对策考量，甚至利用手中的权力保护狭隘的局部利益或个人利益。在确定集体土地征收价格时，地方各级政府往往从效率和政府利益的角度决策。经济分析认为，征用权是在不完善的市场中提高效率的一种手段。 征地制度有两个主要的缺陷，一是被征地用途对征地补偿有很大影响，二是征地制度没有明确土地价值的权属归属。以往的农地征收价格，特别是从资源经济学角度确定的农地征收价格，单纯以农地为对象，只考虑被征收地方的物质损失，不考虑农地在中国的特殊性，以及“经济人”追求预期收益的本质特点，这样确定出的农地征收价格内涵是不完整的 。我们可以从学者给出的土地增值收益确定对农村的补偿合理的范围是什么。土地增值＝总收益－总成本＝建设用地出让价格－农地征收价格－土地开发费－耕地开发费－利息－利润。农地征收价格＝农地所有权价格＋农地使用权价格＋社会保障发展权价格。而现有的征地模式没有考虑农地使用权价格及社会保障发展权价格，因此目前应按照平等待遇原则，完善土地增值分配体系。

    对于征地制度的改革及各方利益的平衡，人们提出了各种解决办法，但所提方法都不是解决问题的重点。解决小产权房利益的平衡问题关键是明晰集体土地的产权，明晰产权比提高补偿额更重要。如果土地所有者要通过将土地转让给更能利用其价值的使用者或者通过投资加以改善，从而实现边际社会效益与成本的平衡，那么土地产权的法律保护就显得尤为重要。小产权房的利益平衡应做为调整现行法律的社会学依据。