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周飞、钱益锋
江苏衡立律师事务所
(本文荣获宜兴市“优秀辩护词、优秀论文”一等奖)
房地产承租人的优先购买权，是指在出租人出卖其已出租的房地产时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下，依法定或约定享有的，优先于其他人购买租赁的房地产的权利。租赁合同是继续性合同，承租人要对租赁物长时间地使用和收益，而且往往需要继续使用和收益，并在两者之间形成了较为密切的关系。确定承租人享有优先购买权，能在不减损出租人实得利益的前提下，最大限度地保护承租人的利益，是效益的最优安排。优先购买权符合效益最优化原则，所以作为一项保护承租人利益的权利，能延续千年不绝。
房地产承租人优先购买权的确立是近代社会法学盛行的结果。近代以来，社会法学盛行，它强调法律应以社会为本位，着眼于全社会的整体利益，不能仅强调个人权利和自由，法律应注重对社会弱势群体的保护。在社会法学的影响下，民商立法加强了对社会弱者的保护。在租赁合同中，因房地产较动产价值巨大，且近代社会房地产资源紧张，承租人地位相对弱势，为了保护承租人利益，承租人优先购买权被确定为房地产租赁中的一大原则。因此，承租人的优先购买权被大多数国家和地区的民法所规定，我国法律也不例外。《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》(以下简称《意见》)第118条规定：“出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”国务院《城市私有房屋管理条例》第11条规定：“房屋所有人出卖出租房屋,须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。”上述规定是我国现行法律、法规及司法解释对承租人优先购买权所规定的具体内容。这些规定对稳定房地产租赁法律关系，保障承租人优先得到房屋所有权，具有重要意义。但任何法律都不是完美的，现行法律对承租人优先购买权的性质，行使的条件、期限等未做进一步规定，导致实践中出现大量的因承租人行使优先购买权而引发的纠纷。例如，现行法律没有明确规定承租人优先购买权是债权还是物权及是否能对抗善意第三人，在实践中便常引起承租人以优先购买权起诉承租人和善意第三人；再如，现行法律没有对“同等条件”进行释义，在实践中常引起承租人滥用优先购买权，干涉出租人行使所有权，致使出租人不能顺利出卖自己的房屋。因此如何完善承租人优先购买权法律制度，值得深入探讨。
一、 优先购买权的法律特征和性质
优先购买权的法律性质和特征主要是指承租人优先购买权的法律属性，它是优先购买制度的核心问题，是优先购买制度的根本。把握优先购买权的法律性质和特征，有助于认识优先购买制度的设立初衷，对解决承租人优先购买权的其他理论疑难问题有指导作用，对解决司法实践中遇到的难题也很有帮助。
从我国现行法律关于房地产承租人优先购买权的相关规定可以看出，法律赋予承租人优先购买权实质是通过此限制出租人行使已出租房屋的所有权。因此，承租人优先购买权的法律特征如下：1、优先购买权是对所有权人行使自己财产处分权的一种限制。根据我国现行立法规定，房屋出租人在出卖自己所有房屋时，对承租人负有通知义务，并且在同等条件下承租人可以违背出租人的意愿而取得优先购买权。可见，出租人对自己所有财产的处分受到限制，不能完全按照自己的意愿行使对财产的处分权。2、优先购买权是一种法定的权利，是依照法律的直接规定而并非依当事人的约定而产生的，具有法定性。我国现行法律直接在条文中规定承租人的优先购买权，排除了出租人与承租人约定获得优先购买权的可能性，同时也不允许出卖人和优先权以外的其他买受人通过协议任意更改。3、优先购买权具有对抗第三人的效力。即优先购买权不仅可以对抗出卖人，也可以对抗第三人。如果出让人和第三人侵害了优先权人的优先购买权，该买卖关系无效。
关于承租人优先购买权的法律性质，涉及到优先购买权的权利基础和产生原因，问题比较复杂，学界目前主要有期待权说、请求权说、形成权说、物权说，还没有定论。1、期待权说，该说认为优先购买权人于标的物出卖前，无法向对方请求任何权利，仅具有一种法律上的期待利益。进而言之，此种状态具期待权性质之法律地位,应该受到法律保护。2、请求权说，该说认为，优先购买权是附属于某种基础法律关系而存在的，法律设定该项权利，只是对特定相对人所增加的义务，应当看作是基础法律关系(债权关系)的组成部分。优先购买权是权利人享有的请求出卖人与自己订立买卖契约的权利，依其请求，出卖人有承诺的义务。但是买卖契约的成立需要出卖人的同意，所以优先购买权本质上是应属于债权性的权利，与要约无异。3、形成权说，该说认为，优先购买权，无论其为法定或约定，论其性质系属形成权，即优先购买权人得依一方之意思，形成以义务人出卖与第三人同样条件为内容之契约，无须义务人(出卖人)之承诺。4、物权说，此学说认为优先购买权是一种物权，但既不是用益物权，又不是担保物权，是形成权性质的物权取得权。
首先，一项权利究竟是否为期待权,须考虑两个因素：1、此种地位是否已受法律保护；2、此种地位有否赋予权利性质之必要。对照承租人的优先购买权，承租人优先购买权的实现必备三个条件，其一，基础法律关系的存在，即存在合法的租赁关系，其二，出租人出售或转让标的物，其三，第三人的参与，这三个要件缺一不可。如果三个要件全部满足，那么承租人的优先购买权已经实现，其肯定不是期待权。看期待权说是否成立，就是要看优先购买权在缺少要件时，是否可以认定为期待权，以只具备基础法律关系为例。在租赁关系存续期间，如果出租人未出卖租赁物，那么承租人优先购买权就只是一项法律规定或合同内容，是对将来的一种预测，这种预测完全依赖于出租人个人将来的意志，很难说在现实中己经存在了某种实实在在的东西，他人对之也根本无法予以侵害。一种缺乏客观存在，他人也无法对其造成侵害，法律也无法给予保护的可能性的利益，是不能称之为权利的。因此，在这一阶段承租人优先购买权只是一种期待状态，尚未上升为法律层面的权利。期待与期待权有着明显的区别，前者是指“因具备取得权利的部分要件而生之地位”，后者是指“因具备取得权利部分要件，受法律保护，是依社会经济观点，使之成为交易客体，特赋予权利性之法律地位”，期待权受法律保护，当事人不能依单方的行为，予以损害，而单纯的期待是从单纯的取得希望过渡到期待权的中间形态，其地位非常脆弱，他方当事人可以随时予以撤销。因而，认为承租人优先购买权为期待权的看法，混淆了期待与期待权之间的界限，没有认真考察承租人优先购买权的构成与转化过程。其实，并非所有在将来可能得到的权利就为期待权，期待权作为一种权利，在现实中必须存在该权利某些部分要件，对这些要件所施加的影响，也必会对权利本身造成影响。显然，承租人优先购买权并不符合这种要求。
其次，关于形成权说，该学说认为承租人只要行使优先购买权，就可以与出租人达成出租房屋买卖契约，无需出租人的承诺。这与现行法律不符。我认为法律并未赋予因承租人一方仅凭自己的单方意志就可以与出卖人形成买卖关系的权利。因为，即使承租人行使优先购买权，也必须要与出租人就合同的内容具体协商，即是否应当出让给承租人，出租人负有承诺的义务，而且就合同的内容也要进一步协商，不能认为一旦承租人提出要约，出租人就必须得承诺。形成权说实际给出租人强加了一种就合同内容必须承诺的义务，几同于强制缔约，这是不妥当的。
最后，民法上物权的客体主要是“物”。基于物权法定主义，权利作为“物”须基于法律的直接规定，并准用物权的规定，如权利抵押权准用不动产抵押权的规定，权利质权准用动产质权的规定等。从法律设定承租人优先购买权的本意看，仅在于对通过租赁合同建立起来的生活、经营秩序的特别保护，其主要目的是维护社会经济秩序的稳定，而不在于在租赁合同之外为承租人创设另外的财产性权利，从而扩大承租人对“物”的支配范围。从优先购买权产生的前提看，显系基于与出租人订立的租赁合同，其权利基础当为债权。此外，从权利行使的角度看，承租人的优先购买权并不具有典型的直接支配性和排他性。实际上，优先购买权的行使必然基于房屋所有权人的意思表示。在房屋所有权人不出卖房屋的情形，承租人的优先购买权并无适用的余地自不待言；即便在出租人出卖房屋的情形，承租人的优先购买权也必须基于其自己的意思表示向出租人做出，否则视为放弃优先购买权。另外，优先购买权的排他性也必须满足特定的条件，比如“同等条件”。当然，优先购买权及其行使并不能完全从债权的角度做出解释，比如在同等条件下，承租人的优先购买权具有对抗第三人的效力而无需基于出租人的意思表示。
基于以上分析，笔者认为，承租人的优先购买权源于与出租人订立的房屋租赁合同，在本质上应当将其认定为一种债权。从维护交易关系和经济秩序的角度，法律创设此项权利旨在借用物权的某些保护方法强化其效力，但这种物权性保护只是从权利行使的角度做出的，并不能将这种权利保护方法等同于权利本身，也就是说，法律对承租人的优先购买权的保护虽然采用了某些物权性方法，但优先购买权本身并未纳入“物”的范畴，成为一种法定的物权。从这个意义讲，承租人的优先购买权实则为一种法律特设的、赋予承租人的请求权。
二、优先购买权的成立和适用
优先购买权是法律赋予承租人的一种仅限于自己行使的债权，它不是自然的、于生俱来的，它需要满足一定的条件才能够成立。此外，它的适用也不同于物权的排他性和无条件性，它需要满足一些条件才能适用，而且有自己的适用范围和适用期限。同样，它适用的结果也不同于物权效力的支配性，其效力只能及于一定范围和一定对象。
1、优先购买权的成立
如上文所述，承租人优先购买权的成立需满足三个条件：第一基础法律关系的存在，即承租人与出租人之间存在合法的租赁关系。例如，在没有征得出租人同意的转租合同中的次承租人就不能享有优先购买权。第二，需在承租人承租期间，出租人出售或转让出租房屋。如果出租人不出卖出租房屋，那么，出租房屋的所有权就不会出现变更，承租人的优先购买权就更无从谈起。第三，需出租人将出租房屋出卖给第三人。承租人优先购买权是相对于第三人通过合同取得的购买权而言的，因此，如果没有第三人参与，出租人直接将出租房屋卖给承租人，那么优先购买权就因为主体相同而消灭，这不同于一个抵押权人可以在同一个抵押物上享有不同的抵押顺位。
另外，有学者主张应在优先购买权的成立条件中的第一个条件——租赁关系上附加个期限。因为，承租人优先购买权是对出租人行使所有权的限制。在租赁关系上附加期限，可以作为增加所有人负担的优先购买权行使的对等条件。这样既保障了所有权人实现通过出租房屋进行长期收益的目的，也使承租人形成了较为稳定的生活关系，这也是赋予承租人优先购买权的本义。当承租人承租房屋达到一定期限时，才允许承租人行使优先购买权，不仅有利于体现承租人与出租人之间利益的平衡，也不违背经济对等原则，从而避免出现出租人为防御承租人行使优先购买权而只愿意签订短期租赁合同或维持不定期租赁状态以利于随时终止租赁关系，承租人也可以通过签订长期租赁合同来获取租金优惠。对此，笔者表示赞成。
2、优先购买权的适用范围
有学者认为承租人优先购买权应该仅限于住宅房屋的承租人，非居住(含商业)房屋的承租人不享有该项权利。因为“基于设立房屋承租人优先购买权的本义，是为了体现对社会特定群体的人道关怀，这与商业上为追求利润的最大化的目的相距甚远；而且，由于商业用途房屋的价值巨大，仍允许承租人坐享出租人与第三人的谈判成果，并以优惠条件购买，显然有失于公平。另一方面，对于城市低收人者以租赁房屋为营业场所的，则应由有关部门根据相关政策在营业待遇上给予一定的优惠，而不该以牺牲所有权人的利益来实现所谓‘优惠’”。虽然该观点很有说服力，但我国现行合同法和《意见》都没有对此进行区分，可认为法律没有明文禁止，而且在司法实践中，法院在审理非居住房屋的此类案件时，仍然认定承租人享有优先购买权。因此，笔者认为应以法律规定和司法实践为准，认定承租人优先购买权适用于所有出租房屋的买卖。
3、优先购买权的适用条件
现行法律规定承租人在同等条件下才享有优先购买权，因此，一般认为“同等条件”是优先购买权的适用条件。关于“同等条件”，学界有两种观点，是绝对同等说，即认为优先购买权人认购条件与其他买受人绝对相同和完全一致。二是相对同等说，即认为优先购买权人购买条件与其他买受人大致相等，便视为同等条件。笔者认为上述两种观点均有一定缺陷，对前者而言过于苛刻，在市场经济飞速发展条件下难以行得通，如房屋买卖中付款方式、付款时间目前呈多样化，在双方出价相同的情况下，如果要求大家以绝对相同的付款方式和时间等来行使权利，很难做到，也不利于弱者利益的保护。对后者而言，具体把握“同等条件”的弹性过大，不易操作，容易因法官个人观点的不同做出千差万别的判决，不利于维护法律尊严。
笔者认为正确认识“同等条件”，必须先确定“同等条件”的内涵是什么。我国现行法律、行政法规虽未对此进一步明确，但从立法目的来看，“同等条件”主要是指价格的同一。对其同一，应首先建立在保障出售人能够充分实现交易利益的基础之上。如出售人基于对第三人的信任，同意第三人在一个较长时间内分期付款或同意先交割后付款。在优先购买权人主张优先购买时，显然不能照此办理，而应遵循符合交易惯例的原则重新确定。因此，确定相对一致的同等价格时，应充分考虑出租人与第三人之间可以折算成价格的因素，如无法折算，则按市场价格确定交易价格。此外，由于市场价格不断变化，在确定交易价格时，是以出售人与第三人订约时的市价为准，还是以优先购买权人主张优先购买时的市价为准？以订约时市价为准，将为优先购买权人提供一个投机的机会，标的物升值他则主张，标的物贬值他则不主张，这不符合优先购买权制度设置的宗旨，且将使第三人处于标的物贬值受损、升值无法获益的风险之中。以主张时市价为准，似乎更能实现优先购买权人、出售人和第三人间的利益均衡。当标的物升值时，优先购买权人极可能不主张，出售人与第三人的交易便获得较大的稳定性，即便优先购买权人主张，第三人可就升值部分要求出售人承担损害赔偿损失，而出售人在同意交易时的交易利益也是有保障的。在标的物贬值时，优先购买权人如果主张优先购买，第三人不会因交易无效而蒙受损失，出售人在向第三人退还交易价款的同时，只能收到一个相对较低的市价价款。这应该视为他违反通知义务应承担的不利后果。不过，由于出售人拥有按市场价格或按原先交易价确定同等条件的主动权，一般情况下，出售人不会遭受该方面的损失。
另外，在交易条件中，除了价格条款外，还有履行期限、付款方式、合同标的等必要条款，笔者觉得对这些必要条款，可以不要求同一，按相对同等说进行判断就可以了。例如，在付款方式上，一次性支付肯定与分期支付不同，但在付款时间上迟一两天则可以认定为相同。
4、优先购买权的适用期限
《意见》118条规定出租人出卖出租房屋应提前三个月通知承租人，但是从该条很难看出这三个月是属于谁的期限。因此就法律规定的“提前三个月”，实践中在以下几个方面存在认识上的不同：第一，“提前3个月”仅是出租人必须履行告知义务的时间，还是承租人行使优先购买权的时间？第二，出租人履行提前3个月通知义务，该通知义务的具体内容是明确告知欲出售房屋的具体条件(确切说是承租人与其他竞买人购买出租房屋的同等条件)，还是仅告诉出租人欲出售出租房屋的意图？笔者认为，优先购买权是“同等条件”下成立合同并优先实现合同债权的权利，出卖人与第三人买卖合同不成立，没有确定的合同条款，则不存在“同等条件”，优先购买权就无法行使。所以优先购买权只在出卖人与第三人成立买卖合同时才可以行使。因此，出租人履行告知义务的时间起算点应从出租人与第三人成立买卖合同时起算，其告知内容应是出售房屋的具体条件。但其期限是否是法律规定的三个月？笔者认为不是。因为此时出租人已与第三人就合同的主要条款达成一致，已形成了“同等条件”。如果仍给予其三个月的时间，首先没有必要；其次，也不利于其与第三人的交易，不符合现在社会对交易时效性的要求，而且会同时损害了第三人和其自己的利益。因此，笔者认为，应该仿照商事短期时效制度，规定出租人履行告知义务的期限是一个月。相反地，可以推出，法律规定的“提前三个月”应该是承租人行使优先购买权的期限，其起算点应从出租人告知承租人时起算。三个月的时间，足够承租人对所租房屋进行调查，以及对比市场行情，判断出第三人提供的条件自己是否可以接受，以及做出是否行使优先购买权的决定。这充分保护了承租人的合法权益。
5、优先购买权的效力
根据《意见》118条的规定，当出租人不履行通知义务时，即剥夺承租人行使优先购买权机会时，承租人可以请求法院判令出租人与第三人之间关于出租房屋的买卖合同无效。这是否意味着承租人优先购买权可以对抗已经善意第三人？笔者认为，应区分几种情况分别对待。1、若善意第三人没有进行房屋产权变更，那么，此时房屋所有权仍属于出租人，承租人当然可以行使优先购买权，与出租人签订合同，善意第三人无法与之对抗。2、若善意第三人已经进行产权变更登记，取得房屋所有权，那么此时如何来协调承租人的优先购买权与善意买受人的所有权之间的冲突？笔者认为，一旦在交易过程中出现权利上的瑕疵，法律只能以公示与否作为客观标准，来平衡当事人之间的利益，以保护交易当事人的信赖利益。因此如果在出租人与承租人之间的租赁合同未办理登记备案手续，第三人因信赖房管部门的房屋所有权登记，通过与出租人交易而取得出租房屋所有权并进行了产权变更登记。那么此时法律的保护利益应该从向承租方倾斜转向善意第三人一方倾斜，从而利于商品的流转和市场经济条件下公平竞争机制的有序运行。因此，在租赁合同未登记备案时，承租人优先购买权不可以对抗善意第三人，这也符合优先购买权作为债权的特征。如果租赁合同有登记备案，那么，第三人不能认定为善意的，因此，优先购买权可以对抗。
三、 优先购买权与其他权利的竞合
权利的竞合，是“数个权利存于同一标的，依其行使可生同一结果者”。也就是说，在同一标的物上存在几个权利而几个权利人都主张该权利，某一项权利的行使将要排斥其他权利的实现。承租人优先购买权与其他权利的竞合在司法实践中经常遇到，那么，此时承租人优先购买权是否仍然可以优先行使？对此要针对具体情况来进行具体分析：
1、 承租人优先购买权与共有人优先购买权的竞合
根据《中华人民共和国民法通则》第78条第3款规定：“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时其他共有人在同等条件下有优先购买的权利。”由此可见，共有人优先购买权是指当其他共有人处分自己的份额时，共有人有优先购买的权利。当出租房屋为共有房屋，共有人处分自己份额时，就发生两者的竞合。即存在承租人优先购买权和共有人优先购买权哪个优先的问题。笔者认为，法律作为利益分配的调节器，当承租人的优先购买权与共有人的优先购买权发生冲突时，应坚持“两利相权取其重”的价值取向进行平衡，确定共有人的优先购买权优先于承租人的优先购买权，理由是：第一，从法律效力上看，共有人的优先购买权是从共有权中派生出的一项权利，它是基于共有人对共有物的所有而对共有人所有权的一种法律保护。承租人的优先购买权是从租赁权中派生的一项权利，它是基于承租人对租赁物的租赁而对承租人租赁权的一种法律保护。按照民法的一般规则，对物权的保护应优先于对债权的保护，当物权与债权并存时，物权具有优先于债权的效力。因此，共有人的优先购买权应当具有优于承租人优先购买权的效力。第二，从权利义务上看，共有人作为整个共有财产的所有权人，其与共有财产的利害关系较之于承租人更为密切，其对共有财产的关注较之于承租人更为尽心，其对共有财产所负的维护义务较之于承租人更为重大，因此，根据权利与义务相一致的原则，共有人的优先购买权较承租人的优先购买权应更为优先。第三，从立法目的来看，共有人的优先购买权是共有权中包含的权利，是为了保护共有人的财产而设立的，而承租人的优先购买权则是为了稳定租赁关系，使承租人不因租赁物产权的转移而丧失租赁权而设立的，不过，设立承租人优先购买权的这种目的可以通过“买卖不破租赁”的原则来实现。因此，即使承租人不享有优先购买权，其租赁权仍然能够得到保护，但如果共有人不享有优先购买权，则难以获得其他规则的保护。第四，从情理上看，共有人人多是基于某种特定人身关系的共有，共有人之间大多有某种血缘或亲属关系，而作为租赁法律关系主体的出租人和承租人则一般不具有血缘关系或亲属关系。因此，一方共有人处分其共有财产时，往往会首先考虑和照顾其他共有人的利益，因而明确共有人的优先购买权优先于承租人的优先购买权，也是符合情理和能令人接受的。
2、承租人优先购买权与次承租人优先购买权之间的冲突
次承租人存在于转租合同中，转租是指承租人不退出租赁关系，而将租赁房屋以其本人的名义出租给次承租人。次承租人优先购买权就是指次承租人基于其转承租关系，对于出租人在出卖其出租房屋时在同等条件下优先于他人购买的权利。学界对于次承租人优先购买权存在一定争论。有观点认为，在租赁关系存续期间因出租人与次承租人不存在直接权利义务关系，出租人欲出卖房屋时，即使承租人放弃优先购买权，次承租人仍不享有该项权利。另有观点认为，合法转租创设了新租赁权，承租人作为转租人，须将租赁房屋移转于次承租人占有，由次承租人行使使用、收益的权能。故此次承租人享有优先购买权为当然。笔者认为，为了防止给出租人附加过重的负担，只有在经出租人同意转租的情况下，次承租人才享有优先购买权。因为，此种情况下，次承租人的选定经过了出租人的认可，在出租人与次承租人之间存在着一定的人身信赖关系。这意味着出租人已经默认次承租人的优先购买权，否则，如果所有的次承租人都有优先购买权，则致出租人于不确定的风险中。在次承租人享有优先购买权的情况下，其与承租人优先购买权那一个优先？笔者认为，次承租人的优先购买权优先。理由是：次承租人优先行使优先购买权符合优先购买制度的本义。首先，在转租情况下，次承租人占有出租房屋，并与之形成较承租人更为密切的关系，由次承租人购买，可以稳定已形成的法律关系，有利于社会的稳定。其次，在转租合同中，次承租人相较于出租人、承租人，处于弱势地位，由次承租人购买，是保护弱者的体现。最后，从经济学的角度看，当一种物品由对其评价最高的人消费时，资源配置才是有效率的。在转租关系中，租赁房屋的占有、使用、收益权能从转租人流向次承租人，正是社会资源从评价低者转给评价高者，实现优化配置、物尽其用的体现。由次承租人购买，符合效益最大化的要求。
四、优先购买权行使的特殊情形
优先购买权行使的特殊情形是指出租人在非通过普通买卖契约途径处分自己所有的出租房屋时，承租人优先购买权是否仍然优先的情形。例如，出租人拍卖出租房屋时，承租人是否可以行使优先购买权。
1、排除承租人行使优先购买权的情形
按照法律行为的性质，排除承租人行使优先购买权的情形可以分为两种类型：一是私法行为，如赠与、互易等无偿法律行为，由于不构成“出卖”，故不存在行使优先购买权的前提，二是公法行为，如因公用目的的征收、征用等行为，因系依照公法手段直接实现租赁房屋的物权变动，自应排除承租人优先购买权的行使。
2、租赁期届满后承租人未交租金仍使用房屋，可否行使优先购买权
在此种情况下，承租人是否因未交房租导致租赁关系缺失而不享有优先购买权？笔者认为，在此种情况下，承租人仍可行使。因为，即使承租人拖欠租金之行为构成违约，也不意味着双方的租赁合同关系终止。要终止双方的租赁合同关系，出租人必须依法律规定的方式行使解除权，否则不发生双方合同关系解除之效力，双方仍是承租人与出租人的租赁合同关系。
3、房屋拍卖时，承租人可否行使优先购买权
笔者认为，拍卖无非是出租人出卖房屋的一种特殊方式，没有剥夺承租人优先购买权的效力。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第16条第1款规定：“拍卖过程中，有最高应价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人；如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人。”可见，在出租房屋被拍卖时，承租人可以不必参加竞拍，只要在最高应价确定时，作出是否行使优先购买权即可。笔者觉得此规定不妥，它违反了拍卖制度设立的初衷。拍卖，又称“竞买”，它是指通过中介组织，以公开竞价的形式，将特定的物品或财产权利出售给最高应价者的一种买卖方式。从法律角度讲，拍卖是在主体平等、公正、公开的基础上订立竞买契约的行为，通过设立在竞买者中“价高者得”制度，实现出卖物价值的最大化。按照上述规定，则剥夺了价高者取得拍卖物所有权的机会，使拍卖流于形式。另外，还给予承租人与竞买者勾结损害出租人利益的机会。笔者认为，这时可以参照拍卖法第50条拍卖标的物保留价的规定，在拍卖前通知承租人行使优先购买权，并进行一下承租人与第三人即竞买人的角色互换。即由出租人在拍卖前通知承租人行使优先购买权，承租人在合理期限内给出他的出价，即正常情况下的“同等条件”。出租人即拍卖人将承租人的出价设定为拍卖标的物保留价，并参照拍卖法规定：当竞买人即第三人的最高应价低于等于保留价时，本次拍卖流标，因此竞买人的应价不发生效力，由承租人以保留价与出租人签订买卖契约；当竞买人的最高应价高于保留价时，则该应价发生效力，由竞买人以该应价与拍卖人即出租人签订契约。若承租人在合理期限内未给出出价，则视为放弃优先购买权，由出租人自己设定保留价，按照拍卖正常程序进行拍卖。这样做既维护了承租人优先购买权，又使拍卖按正常程序进行，使两者协调一致。
五、结语
承租人的优先购买权是一个实务性很强的问题，且由于现在社会，社会流通性强，租赁非常普遍，对其进行研究意义重大。本文对承租人优先购买权的性质、适用及与其他权利的竞合等问题进行了研究，作了初步探讨。从中可以看出，我国现行法律对承租人优先购买权制度的规定非常笼统，急待完善。希望民法典出台时，能对之进行改进完善
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