【要点提示】

　　1.根据蚁害隐蔽性、长期性、难以根治的特点应合理分配买卖双方权利义务。买受人并非专业人士，仅知晓蚁害的表象，且出卖人支付的补偿金额与实际损害不成比例，故出卖人仍需承担相应的瑕疵担保责任。

　　2.蚁害与地震、雷电等自然灾害有本质区别，房屋出卖人不得以不可抗力为由规避质量瑕疵担保责任。

　　【案例索引】

　　一审：上海市浦东新区人民法院（2008）浦民一（民）初字第14611号（2009年4月30日）

　　二审：上海市第一中级人民法院（2009）沪一中民二（民）终字第1622号（2009年6月1日）

　　【案情】

　　原告：黄燕萍

　　原告：张毅俊

　　被告：竺顺庆

　　上海市浦东新区人民法院经审理查明：原告黄燕萍与原告张毅俊系母子关系。2007年6月13日，原告黄燕萍、被告竺顺庆及居间方上海正浩房产经纪有限公司就原告购买被告位于上海市浦东新区环龙苑31号全幢房屋签订《房地产买卖定金协议》。该协议中载明系争房屋为装修房。原告即按约支付了定金和首期房款。签订买卖合同之前，原告黄燕萍在看房过程中发现系争房屋内有白蚂蚁，遂通过居间方与被告竺顺庆协商，要求退房，被告不同意退房，但愿意出人民币（以下币种相同）5000元治蚊，并将5000元治蚁费用通过居间方交给了原告。之后原告黄燕萍、张毅俊为买受人，与卖售人竺顺庆签订了《上海市房地产买卖合同》，该合同所署签订日期为2007年6月20日，合同约定系争房屋转让价款为97万元，2007年9月15日之前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续等。2007年7月26日居间方经办人员季国安、陆晓波向原告出具《补充协议》，内容为：“31号全幢住宅发现的白蚂蚁问题，由原业主竺顺庆负责治灭。治蚁过程中所损坏的房内各种设施，由原业主恢复原貌。2008年7月1日之后如再发生白蚂蚁则由新业主黄燕萍负责。2007年7月22日。31号原业主竺顺庆代理人季国安、陆晓波”。同年7月28日原、被告办理了上述房屋的产权过户登记手续。2008年6月20日原告黄燕萍、张毅俊提起诉讼，称2008年5月系争房屋内又飞出大量白蚂蚁，要求被告赔偿治蚁费用及恢复房屋原貌费用等，同年7月28日，原告黄燕萍、张毅俊撤诉之后原告委托上海新申白蚁防治有限公司对系争房屋进行检测，支付了检测费1000元。上海新申白蚁防治有限公司于同年8月18日出具《合庆镇胜利路环龙苑31号整幢房治白蚂蚁测算费用清单》，内容为：门框，5400元（包括门套、木门、挖出木砖等）；窗框1800元，踢脚线2300元，地板3120元，木质材料吊顶2200元，储藏橱240元，装饰隔断120元，木质建材1200元，经初步测算，治蚁费用总计16380元。

　　本案审理中，原告申请委托专业机构对治蚁后恢复装饰原貌费用进行鉴定评估，法院委托上海万隆建设工程咨询事务所有限公司进行了鉴定，沪万价咨字（2008）第38-1号《关于合庆镇胜利路环龙苑31号房屋装潢工程的司法鉴定报告》鉴证结论为：（1）本次拆除木装修、清理、外运垃圾的费用为6731元；（2）原木装修工程的造价为59930元，按已使用年份折算，目前剩余造价为35958元；（3）替换木装修部分的工程造价69580元，按常规使用年份考虑，按原告承担20%的装修费用考虑，被告还需承担55664元。

　　2008年8月26日原告黄燕萍、张毅俊再次起诉，要求：（1）判令被告赔偿原告治灭白蚁费用16380元，评估费3000元，检测费1000元，重新装修费98353元，扣除被告已付2790元，实际要求赔偿115943元。（2）案件受理费由被告承担。

　　被告竺顺庆辩称：原告在交易时知逍有白蚂蚁，双方就此进行磋商，被告给了5000元给原告，并且进行了两次灭蚊，证明系争房屋过户之前原告是明知系争房屋有白蚁的，原、被告双方就被告拿出5000元的解决方案达成一致，原告提供的补充协议并非被告授权居间方所签，对被告无约束力。治白蚂蚁费用及装修费用没有发生，且交易已完成，系争房屋的白蚁是自然灾害，不是被告的责任。要求驳回原告的诉讼请求。

　　【审判】

　　上海市浦东新区人民法院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方的真实意思表示，应为合法有效。竺顺庆作为出售人，应对所出售房屋的质量瑕疵承担责任。系争房屋的白蚁问题系原告黄燕萍、张毅俊购买系争房屋前已经存在的质量问题，原告对此质量瑕疵无过错，该质量瑕疵应属被告竺顺庆的责任。双方就系争房屋进行转让交易的过程中，在原告得知系争房屋存在白蚁质最瑕疵要求退房时，被告拿出5000元治蚁费用。被告辩称5000元系原、被告双方就白蚁问题达成最终解决方案，原告接受5000元即表明接受最终解决方案，但原告及居间方经办人员均否认5000元为最终解决方案。相反，2007年7月26日《补充协议》明确被告就白蚁质量瑕疵责任应担保至2008年7月1日前，被告虽否认《补充协议》系其授权居间方经办人员季国安、陆晓波代为签订，但季国安、陆晓波出庭作证均陈述代签《补充协议》系得到被告ロ头授权，被告无证据表明季国安、陆晓波与原、被告存在利害关系，因此，季国安、陆晓波的证言可予采信。即使不认为季国安、陆晓波代为签订《补充协议》系得到被告授权，被告支付5000元治蚁费也表明被告认可所出售房屋存在白蚁质量瑕疵并愿意承担质量责任，之后因白蚁问题并未得到根治，被告仍应对此质量瑕疵承担责任。故原告在过户前虽知道了系争房屋有白蚁质量瑕疵，但系在被告对该质量瑕疵已承诺承担担保责任的前提下与被告完成转让交易，故被告不能以原告已知晓质量瑕疵为由要求免除质量瑕疵担保责任。被告应当承担白蚁防治所需费用并承担原告的损失。上海市浦东新区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十一条、第一百五十五条的规定，于2009年4月30日判决：被告竺顺庆赔偿原告黄燕萍、张毅俊白蚁防治费及损失共计55069元，案件受理费2255元及鉴定费3000元，由被告竺顺庆负担。

　　一审宣判后，被告竺顺庆不服提出上诉称：原告在签订买卖合同前验房时发现系争房屋有蚂蚁，5000元治蚁费是双方解决白蚁虫害的最终解决方案。原审法院采信了中介人员向原告出具的《补充协议》，由此判令被告对房屋白蚁质量瑕疵承担担保责任，但该协议系原告串通其中介代理人伪造，未经被告认可，故应为无效。另白蚁的质量问题瑕疵是自然灾害，非房屋物理特性而言的“物之瑕疵担保义务”的范围，原审混淆了房屋质量瑕疵与白蚁质量瑕疵的概念。故被告认为原审判决有误，请求二审法院撤销原判，驳回原告的原审全部诉请。

　　被上诉人黄燕萍、张毅俊辩称：系争房屋买卖合同的磋商、维修等均是中介人员参与实施的，故由中介人员代竺顺庆出具的《补充协议》构成表见代理，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。

　　上海市第-中级人民法院认为，从被告售房及相关费用通过中介人员转交但均未出具书面委托手续的惯常做法，原告有理由相信中介人员有权代被告出具《补充协议》。系争房屋的白蚁问题存在于原告购房之前，被告作为系争房屋的原所有人对因白蚁问题引发的房屋质量瑕疵理应承担相应的担保责任。原审法院根据专业机构的评估结论，判决被告承担治蚁的相关费用及损失并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，于2009年6月1日判决：

　　驳冋上诉，维持原判。