问题提示：非本农村集体经济组织成员购买在该组织集体土地土修建的“使用权房”或“房屋使用权”的合同，该合同效力如何？

　　【要点提示】

　　非本农村集体经济组织成员购买在该组织集体土地上修建的“使用权房”或“房屋使用权”的合同，如该合同的实际履行客观上将产生买方违反土地管理法强制性规定而使用农村集体土地的效果，则双方签订的“使用权房”或“房屋使用权”买卖合同应属无效。

　　【案例索引】

　　一审：福建省厦门市集美区人民法院（2009)集民初字1466号（2009年9月 9日）

　　【案情】

　　原告：吴清方

　　被告：厦门市寿石山老年公寓开发建设有限公司。

　　原告吴清方诉称，原告通过中介于2007年10月30日与被告签订一份《房屋使用权转让协议书》，约定原告受让被告开发建设的厦门市集美区后溪镇寿石山老年公寓B72单元房屋使用权，总价款为人民币547800元。协议明确该项目的建设依据为：(1)厦民（2006) 178号《厦门市民政局关于同意筹建“厦门市寿石山老年公寓”的批复》；（2）厦集土证后溪第980280、980281、 980283、 980289号《集体土地使用权证》。合同签订后，原告分两次向被告支付购房首付款人民币164340元，并向中介单位支付了2000元中介费。原告认为，被告开发建设的老年公寓项目，实质是利用集体土地开发建设商品房，其行为违反了《中华人民共和国土地管理法》等相关法律规定。被告因违法建设，未取得预售许可，将开发建设的房屋出售给原告同样违反法律规定。因此，双方签订的合同违反了国家法律的强制性规定，应依《中华人民共和国合同法》第52条之规定，认定合同无效。对于合同无效，被告负有全部的过错。按照合同无效的法律责任，被告应返还原告已付购房款及利息，并赔偿由此给原告造成的经济损失。故请求法院判令：(1)确认原被告双方于2007年10月30日签订的《房屋使用权转让协议书》无效；(2)被告立即返还原告购房款164340元，并自原告付款之日起至实际还款日止，按银行同期同类贷款利率支付利息；(3)判令被告赔偿原告中介费损失2000元；(4)判令被告承担本案全部诉讼费用。

　　被告寿石山公司口头答辩称：本案所涉房屋使用权转让合同合法有效，原告的起诉没有法律依据，请求法院驳回原告诉讼请求。

　　福建省厦门市集美区人民法院经审理查明：2007年10月30日，原告吴清方与被告寿石山公司在厦门签订一份《房屋使用权转让协议书》，合同约定原告受让一套位于厦门市集美区后溪镇，寿石山老年公寓具有使用权的房屋，该使用权房系编号为B72单元单体公寓，共上下两层，占地面积49.4平方米，建筑面积77平方米，单价为6600元／平米；车库建筑面积为12平方米，单价为3300元／平米；另赠送花园绿地面积98.8-148.2平米，总价为547800元。原告分别于2007年10月30日、2007年11月24日支付被告使用权房预付款30000元、134340元，以上共计164340元。2007年11月13日，原告支付沈惠珍“购买集美别墅”中介费2000元。2006年12月26日，厦门市民政局发出厦民[2006]178号文件，文件主要内容为：同意厦门市集美区合发林果场在集美区后溪镇岩内村寿石山筹建“厦门市寿石山老年公寓”，其性质为营利性民办社会福利机构，为退休的老干部、老职工及港、澳、台和海内外侨胞提供服务，项目建设用地及基建按照各级土地、规划部门的有关规定和意见办理。2007年1月30日，陈建设、陈建军、陈建宽、陈坤明各出具确认书一份，内容分别为四人确认分别将“厦集土证后溪字第980283号”、“厦集土证后溪字第980281号”、“厦集土证后溪字第980280号”、“厦集土证后溪字第980289号”集体土地使用权证上分别登记的175.35平米、118. 17平米、205平米、245平米宅基地全部权益转让给了江宝金。陈建设等四人在确认书上签名、捺印，经过厦门市公证处公证。2009年8月3日，江宝金出具声明一份，内容主要为，陈建设等四人转让宅基地全部权益时，厦门市寿石山老年公寓建设有限公司尚未成立，其是寿石山公司的法定代表人，故先将土地权益转让到江宝金名下，2007年6月寿石山公司成立后，上述权益已经全部转到寿石山公司。

　　【审判】

　　福建省厦门市集美区人民法院经审理认为，本案的争议焦点在于原被告于2007年10月30日签订的《房屋使用权转让协议》是否违反法律、行政法规强制性规定而无效。原告认为被告开发建设的老年公寓项目，实质是利用集体土地开发建设商品房，其行为违反了《中华人民共和国土地管理法》等相关法律规定。同时，被告因违法建设，未取得预售许可，将开发建设的房屋出售给原告同样违反法律规定。故双方签订的合同违反了国家法律的强制性规定而无效。被告认为有厦门市民政局“厦民[2006]178号文”批复同意，故筹建“厦门市寿石山老年公寓”项目合法；有陈建设等四人的确认书、相应宅基地使用权证及江宝金声明，故筹建“厦门市寿石山老年公寓”项目用地合法；有（2007）厦经证第5332-5337号《公证书》，故筹建“厦门市寿石山老年公寓”项目建设合法。本院认为，陈建设等四人的确认书并不必然能产生农村宅基地权属转让的效果，被告提供四份《公证书》也仅证明陈建设等四人在确认书上签字捺印，并不能充分证明“厦门市寿石山老年公寓”项目建设用地的合法性。本案讼争使用权房建设的土地系陈建设等四人声明“转让”的农村宅基地，将农村集体土地上建设的房屋以使用权房名义转让的协议是否有效，关键是看有无违反现行法律和行政法规的强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”由此可见，法律对农村集体土地的建设用地原则上限定在农用范围，非农建设的范围则采取了列举形式，除上述法定之情形外任何单位和个人均不得基于建设用地的目的使用农村集体土地。本案中被告并未提供证据证明“厦门市寿石山老年公寓”符合上述规定已获得用地许可，即便“厦门市寿石山老年公寓”因属于乡（镇）村公共设施和公益事业建设使用农村集体土地的情形而获得用地许可，原告将该项目的使用权房转让给福建省大田县均溪镇凤山西路70号501室原告吴清方作为个人住宅使用，其实质已不再是基于乡（镇）村公共设施和公益事业目的使用该项目下集体土地，而已经改变为基于个人住宅而使用该宗土地。由于原告吴清方并非集美区后溪镇岩内村的集体成员，其使用讼争房屋项下土地的行为不属于农民使用宅基地等农用情形，也非法定可以用于非农建设的情形，其使用讼争房屋项下农村集体土地的行为实质上将超越土地管理法强制规定，原被告签订的《房屋使用权转让协议》客观上将产生原告吴清方违反土地管理法强制性规定而使用农村集体土地的效果，故双方签订的使用权房买卖协议因违反法律强制性规定，应属无效。

　　综上，本案系原被告因买卖建设在农村集体土地上产权房而产生的合同纠纷，双方签订的《房屋使用权转让协议》因违反国家法律法规强制性规定而无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效，因合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故原告请求被告返还购房款164340元的主张于法有据应予支持。本案中讼争合同明确载明了涉案房屋的位置、建设用地等基本情况，原被告均应知道购买的使用权房系位于后溪镇岩内村，属于农村集体土地上建设的房屋，原告通过协议购买使用权房的行为将违反法律强制性规定，故应认定双方具有同等过错，对原告主张因合同无效产生的购房款利息及中介费损失，应由双方平均负担，原告主张损失的合理部分应予支持，超过部分于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条之规定，判决：

　　一、确认原告吴清方与被告厦门市寿石山老年公寓开发建设有限公司于2007年10月30日签订的《房屋使用权转让协议书》无效。

　　二、被告厦门市寿石山老年公寓开发建设有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告吴清方返还购房款164340元及相应利息（其中30000元购房款利息，自2007年10月30日起至实际还款日止，按银行同期同类贷款利率的50％计算；134340元购房款利息，自2007年11月30日起至实际还款日止，按银行同期同类贷款利率的50％计算）。

　　三、被告厦门市寿石山老年公寓开发建设有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告吴清方中介费损失1000元。四、驳回原告吴清方的其他诉讼请求。案件受理费1814元，由原告吴清方负担50元，被告厦门市寿石山老年公寓开发建设有限公司负担1764元。

　　案件宣判后，双方在法定上诉期限内均未上诉，现已产生法律效力。