案例20：在农村户口迁入“设区的市后，还能享有征地补偿吗？

1998年，在某合作社第二轮土地承包中，王某与合作社签订了土地承包合同。合同书中约定：王某承包该社2.2亩耕地，承包期为30年。王某取得了该宗耕地的农村土地承包经营权证。2002年4月，王某迁往城镇(为一设区的市)居住，并转为非农业人口，因其从事个体工商经营致使在农村承包的土地撂荒。同年，合作社便将王某承包的土地另行发包给胡某耕种。2004年9月，在完善土地承包责任制时，胡某与合作社就该宗土地的承包签订了《农村土地承包合同》，并取得了农村土地承包经营权证。同时，王某仍持有农村土地承包经营权证。2006年该宗土地中的一部分被征收，王某和胡某都认为自己才是这宗耕地的土地承包经营权人，只有自己才有权获得征收补偿款，于是造成争端。

法院认为：

本案中，同一土地上存在两个农村土地承包经营权证，弄清谁拥有这宗土地的承包经营权是解决争端的关键。2002年4月，王某迁入“设区的市”，根据《农村土地承包法》第26条的规定，合作社有权收回承包地。2002年，合作社将争议土地发包给胡某，应视为王某的承包地被依法收回，王某与合作社的土地承包经营合同效力终止，胡某依法取得了争议土地的承包经营权，相关的征地安置、补偿费也归胡某所有。

评  析：

1、集体经济组织成员全家迁入设区的市、设区的市所辖城镇，转为非农业户口的，即丧失农村集体经济组织成员资格。

　《农村土地承包法》第二十六条第三款规定：“承包期内，承包方全家迁入设区的市，转为非农业户口的，应当将承包的耕地和草地交回发包方。承包方不交回的，发包方可以收回承包的耕地和草地。”据此，王某全家迁入设区的市，转为非农业户口的，即丧失农村集体经济组织成员资格。  

2、承包土地的农户全家到小城镇落户后，其承包地被征用的，其有权获得征地补偿费。

根据《农村土地承包法》第二十六条的规定：“承包期内，发包方不得收回承包地；承包方全家迁入小城镇落户的，应当按照承包方的意愿，保留其土地承包经营权或者允许其依法进行土地承包经营权流转。”因此，在承包期内，承包土地的农户全家到小城镇落户后，不丧失农村集体经济组织成员资格，其土地承包经营权可以保留或者依法流转，发包方不能当然地收回；该土地如果被征用，承包土地的农民有权获得与其他农民相同的征地补偿费。

相关法律法规：

1、《土地承包法》第二十条：耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年;特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。

2、《土地承包法》第二十六条：承包期内，发包方不得收回承包地。

承包期内，承包方全家迁入小城镇落户的，应当按照承包方的意愿，保留其土地承包经营权或者允许其依法进行土地承包经营权流转。

承包期内，承包方全家迁入设区的市，转为非农业户口的，应当将承包的耕地和草地交回发包方。承包方不交回的，发包方可以收回承包的耕地和草地。

承包期内，承包方交回承包地或者发包方依法收回承包地时，承包方对其在承包地上投入而提高土地生产能力的，有权获得相应的补偿。

3、《土地承包法》第二十九条：承包期内，承包方可以自愿将承包地交回发包方。承包方自愿爽回承包地的，应当提前半年以书面形式通知发包方。承包方在承包期内交回承包地的，在承包期内不得再要求承包土地。

4、《村民委员会组织法》第二十条，村民会议可以制定和修改村民自治章程、村规民约，并报乡、民族乡、镇的人民政府备案。

村民自治章程、村规民约以及村民会议或者村民代表讨论决定的事项不得与宪法、法律、法规和国家的政策相抵触，不得有侵犯村民的人身权利、民主权利和合法财产权利的内容。

4、《土地管理法实施条例》第二十六条：土地补偿费归农村集体经济组织所有;地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。

征用土地的安置补助费必须专款专用，不得挪作他用。需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由农村集体经济组织管理和使用;由其他单位安置的，安置补助费支付给安置单位;不需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。

市、县和乡(镇)人民政府应当加强对安置补助费使用情况的监督。

             第二节 征收安置房相关问题

征收安置房可否买卖？

征收安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行征收，而安置给被征收人或承租人居住使用的房屋。征收安置房买卖要注意哪些问题呢？

首先，买卖双方应当注意，依照我国物权法的规定，房屋买卖和房屋产权是分开的。房屋的产权是以登记为准，而不是以买卖合同签订为准。买卖合同签订后，需要办理过户登记，房屋产权才能正式完成变更。

其次，房屋买卖属于合同法规范，只要双方自愿订立的不违背强制法的合同就是成立的。合同法等相关法律，并没有规定第一类安置房不可以买卖，因而买卖是合法的。我国物权法对房屋买卖实行的是买卖合同与产权过户分离的原则，订立房屋买卖合同不等于获得房屋产权，也正因为这样，买卖合同只要双方自愿是一定成立的。

再次，买卖合同成立后并不导致买受人获得房屋产权。安置房过户是没有问题的，但是多数省份都有时间限制，如一般都是五年以后过户，上海规定是三年以后可以过户。在买卖安置房时，大家应当注意合同中应当写明过户的时间、配合过户的义务、产权问题以及违约责任等，以避免未来房屋过户时产生的纠纷。

总结起来就是，买卖安置房是没有问题的，签订的买卖合同只要双方自愿就是有效的合同，但是这时房屋还没有完成产权变更，也就是你买的房子还不属于你，只有等到规定的年限后办理产权变更登记时，房屋才正式属于买受人。

在买卖房屋时应当向房管部门、征收部门确定买卖标的房屋的性质；咨询本地区拆迁安置房的政策等信息。从买卖合同订立到办理变更登记之时，时间较长，因而法律风险较高。为了避免这一阶段的法律风险，应当在合同中写明出卖人配合变更登记的义务、变更登记的时间和违约责任。

案例21：安置房买卖合同的效力

2011年6月10日，林某与某市住房保障和房产管理局（房屋征收部门）、某市房屋拆迁工程处（房屋征收实施单位）签订《房屋征收补偿协议书》，某市住房保障和房产管理局委托某市房屋拆迁工程处征收林某坐落建新镇洪塘上境（所有权人林某）的房屋，被征收房屋总建筑面积224.64㎡，其中产权房屋建筑面积194.59㎡，无产权建筑面积22㎡，附属房及违章建筑面积8.05㎡。某市住房保障和房产管理局同意在某市某地区安置林某住宅105㎡、90㎡、45㎡户型计三套。2017年6月3日，阮某与林某签订《拆迁安置房转让协议》，林某将因拆迁安置而获得的三套房屋中的90㎡户型单元转让给阮某，总价990000元。阮某在签订协议之日起20日内向林某支付900000元，剩余款项90000元待上述安置房的产权过户到阮某名下之时付清。经双方确认，林某此前向阮某借款525000元，现阮某将该借款本金作为向林某支付的款项900000元中的部分款项，剩余375000元由阮某支付到林某指定的银行账户。上述合同签订后，阮某依约履行合同义务。现该房产已经安置完毕，其中90平方米房产安置在某市某地区，但林某态度消极，拒不理睬阮某，对阮某实现权益百般阻扰，不配合其实现合法权益。1.判令阮某、林某签订的拆迁安置房转让协议合法有效；2.判令坐落于某市某地区房产归阮某所有；3.判令林某继续履行合同义务，将位于某市某地区房产交付给阮某并协助阮某办理房屋产权过户手续；

法院认为：

阮某、林某签订的《拆迁安置房转让协议》系合同双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，阮某要求确认双方签订的转让协议合法有效的诉请，本院予以支持。

关于阮某要求确认讼争房屋归其所有的诉请，本院认为，目前阮某、林某仅签订讼争房屋的买卖合同，尚未办理讼争房屋的权属登记，而根据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，阮某目前仅享有合同上的权利，对讼争房屋暂不享有物权，其要求确认讼争房屋归其所有，依据不足，本院不予支持。关于阮某要求林某将讼争房屋交付给阮某并协助阮某办理房屋产权过户手续的诉请，本院认为，讼争房屋属于拆迁安置房，权属证书能否办理至林某名下不仅取决于林某，还取决于拆迁人、拆迁实施单位以及安置房的实际情况等，而林某目前仅取得《房屋征收补偿协议书》项下的债权，尚未登记取得拆迁安置房的物权，因此在林某尚未取得讼争房屋物权亦未交房的情况下，阮某径行要求林某交付房屋并协助办理讼争房屋过户至其名下的手续，尚不具备可执行性，本院不予支持。

评  析：

由于目前国家对于该类房屋的买卖的政策不明确，法律也未有明确的规定，全国法院对于涉“小产权”房屋买卖合同纠纷的处理裁判不一。本案观点认为，“小产权”房屋买卖合同应当有效，理由是我国对于此类房屋的相关法律规定尚未台、双方当事人就诉争房屋正式手续的办理并无明确约定，买卖双方对于房屋系小产权房的事实均知情，签订的《房屋买卖协议》是当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政性法规的强制性规定，即便未取得规划许可证、土地使用证、施工许可证等合法建房手续。该类房屋的买卖不存在合同无效的情形，故合同应当有效。

案例22：家庭安置房分配协议并不是家庭析产的主要依据。

邓某与张某为两夫妻，二人今已是花甲之年，其儿子邓小某，儿媳易某，其孙邓小小五人均为农业户口，邓某户口所在的房屋在2009年9月份被征收。2009年9月邓某一家人签订了《保障住房申购意向书》，在本次征收中每人可安置建筑面积80㎡的保障住房，另其儿子与儿媳有《独生子女父母光荣证》，可增加一人购房指标，即邓某家庭共可申购480㎡的保障住房，并签订了五套保障性住房的买卖合同。但在2015年12月8日，邓某一家除其妻子张某之外的四人就该农村保障房分得的房屋产权进行了分配，签订了房屋产权分配协议。

在此次拆迁分配中，每人至少可分得80㎡的住房面积，但是在该分配协议中，邓某只分得40㎡，张某分得0㎡，其他均归邓某儿子、儿媳及其孙所有。因此，在上述保障性住房办理产权证之前，两位老人主张其二人应各自享有80㎡的保障性住房，但其儿媳以签订了房屋产权分配协议为由不同意二位老人的要求。

    法院认为：

     该五套房屋系因邓某一家被征收拆迁所安置的保障性住房，属于邓某一家五人共有的家庭财产，虽然邓某等四人签订了房屋产权分配协议，但该协议是其社区发给的格式协议，且该协议需交由社区保管，协议的目的仅用于向社区申购分房，不具有合同的效力。同时，保障性住房具有人身专属性，系对失地农民提供必要的住房保障，该协议剥夺了两位老人人均享有80㎡保障性住房的权利，因此，对其儿媳主张依据该协议来确定一家五人对该五套房的权属意见，不予采纳。判决：二位老人名下各分得一套房产，面积均为80㎡。

     评  析：

该争议的征收安置房屋为保障性住房，是拆迁户被拆迁后的基本生活保障，国家也制定了相关的保障性政策。该保障性住房具有人身专属性，而上述房屋产权分配协议剥夺了二位老人应该享有基本生活保障的权利。因此，不应根据该份协议的内容来分配房屋权属。应遵循保障人权与公平公正的原则，对该五套保障性住房进行合理的分配。

相关法律法规：

1、《民法典》

第二百零八条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。

第四百六十五条：依法成立的合同，受法律保护。

依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。

　  第一百五十四条：行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。