【案情】

２００６年５月１０日，张某向江苏某置业有限公司（以下简称置业公司）交付订金１００００元，订购该公司开发的春风沂水小区五区１０７、２０７号商铺，该公司向张某出具了收到其订金并约定单价为２６８０元每平方米、总价款为２０５８７７元的书面材料。２００６年５月１５日，双方签订了春风沂水小区内部认购协议书，约定张某认购的商铺单价为３１２５元每平方米，总价款为２４００６２元，付款方式为先分期后按揭，８月１１日交４００００元（已交纳），开工后３０日内交清３０%首付款，并与置业公司签订《商品房买卖合同》，同时交清物业维修基金等，否则视为违约，应支付已交认购金的５%作为违约金。在该内部认购协议书的左上角，置公司职工王民签署“以均价２６８０元每平方米结算（０２－０６团购）”，另置业公司５月１０日、８月１１日出具给张某的收到认购金的两份收据中均载明单价为２６８０元每平方米。后因双方就商铺的质量、价款发生争议，致《商品房买卖合同》未签订。２０１０年置业公司向江苏省沐阳县人民法院提起诉讼，请求判决张某支付尚欠的房款５６４５６０元（按起诉时现行市场价格８０００元每平方米计算）。

【审判】

沐阳县法院审理后认为，２００６年５月１５日双方签订的内部认购协议书已变更了５月１０日置业公司对单价的承诺，故单价应为３１２５元每平方米，扣除张某已交纳的房款５００００元，仍应支付１９００６２元。判决张某于判决生效后三日内支付置业公司购房款１９００６２元并支付违约金。张某向法院交纳了５４６６７元购房款。

张某不服上诉称单价应为２６８０元每平方米，违约金也应重新计算。宿迁市中级人民法院审理后认为：内部认购协议书虽约定单价为３１２５元每平方米，但置业公司的工作人员手书的内容确认房屋单价为２６８０元每平方米，结合置业公司５月１０日、８月１１日出具给张某的收到认购金的收据中载明单价为２６８０元每平方米，应认定涉案房屋单价为２６８０元每平方米，合计总价２０５８７７元，张某已支付１０４６６７元，尚欠１０１２１０元，遂变更一审判决为张某于判决生效后十日内给付置业公司房款１０１２１０元及违约金。

置业公司申请再审称：内部认购协议书为商品房买卖合同的预约，且不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当具备有的主要内容，张某未在开工后３０日内交清３０%的首付款，因此，该内部认购协议书不能根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定认定为商品房买卖合同。因张某未签订《商品房买卖合同》，双方不存在买卖合同的法律关系，如张某现在仍想购买该房应按现行市场价格８０００元每平方米购买。否则，应支付违约金２５００元后，涉案房屋由置业公司另行处置。

江苏省高级人民法院再审后认为：双方签订的内部认购协议书约定张某开工后３０日内交清３０%首付款，并与置业公司签订《商品房买卖合同》，同时交清物业维修基金等。从约定可知，双方还需签订《商品房买卖合同》，因此，该内部认购协议书应为商品房买卖的预约，且其没有约定房屋的交付使用条件及日期、办理产权登记的有关事宜等商品房买卖合同应当具备的主要内容，尚不能转化为《商品房买卖合同》。该协议虽为预约，但其中对价格的约定对确定本约的价格应具有重大参照意义。房屋的价格应按２６８０元每平方米计算。置业公司申请再审的理由不成立，遂裁定驳回其再审申请。

【评析】

通常，人们把将来要订立的契约称为本约，而以订立本约为其标的合同便是预约。预约在我国法律制度下属于无名合同。按照私法自治原则，当事人享有广泛的合同自由，包括是否订立合同、与谁订立合同、订立什么样内容与形式的合同的自由等。

预约尽管常被称为“为签合同”作准备的“预备合同”，但其本身就是合同，具有合同的一般属性。标的具体确定，是签署合同的通性要求。而对预约的确定性要求，则因其标的是未来订立本约的行为，故而特指要对将来所要签订的本约的内容有足够的确定性。虽不必将订立本约的所有必要之点均在预约中确定，但预约中已经确定的本约的必要内容，在本约签订时应当遵从，除非双方协商变更。预约确定的价格就对本约的价款有重大参照意义，在双方没有协商一致变更价款的情况下，本约的价款应与预约确定价款相同。