石林与郑耿珉租赁合同纠纷案

[提要]

  本案是一起因房屋空气质量不合格而引发的房屋租赁合同纠纷，在社会生活中具有一定的新颖性和代表性。出租人交付的房屋存在“瑕疵”，因而出租人违反了对合同标的物的默示担保义务构成不适当履行，承租人因无法实现合同目的而有权要求解除合同、返还租金。

[案情]

  上诉人(原审原告)石林

   被上诉人(原审被告)郑耿珉

   石林与郑耿珉于2002年6月12日签订租赁合同，约定石林向郑耿珉承租本市中远两湾城100弄32号404室房屋，租赁期限自2002年6月14日至2003年6月13日，租金为每月人民币3800元。合同签订后，石林支付郑耿珉两个月的租金及保证金后入住。7月10日，石林向消费者协会投诉称，自己承租的房屋内空气质量存在问题，致居住后身体不适，经专家检测属甲醛超标，但与郑耿珉协商要求退还租金及保证金未果，因此要求郑耿珉退还已付租金及保证金并赔偿损失。因郑耿珉不同意，消费者协会于2002年8月2日出具终止调解书。7月19日，因无法居住系争房屋，石林遂与他人另行签订租赁合同。8月12日，上海市预防医学研究院受石林委托对租赁房屋内的空气质量进行检测，并于8月22日出具检验报告，结论为：租赁房屋卧室、客厅空气中甲醛浓度不符合GB50325-2001卫生标准。8月14日，石林与郑耿珉办理了退房交接手续。2002年9月26日，石林以郑耿珉为被告向法院起诉。

   石林诉称，其与郑耿珉签订租赁合同后，支付了两个月的房租和保证金。但入住后不久即感身体不适，经测试租赁房屋空气中甲醛含量超过国家标准，对身体有害。据此要求郑耿珉退还两个月租金和保证金。

   郑耿珉辩称，石林在签订租赁合同前，曾多次实地察看，从未提出空气质量存在问题。既然双方已签订了为期一年的合同，现石林仅租赁了两个月即提出终止租赁合同构成违约，不同意石林的诉讼请求。

[审判]

  一审法院经审理认为，石林与郑耿珉签订的租赁合同有效，合同订立人均应按约履行。现由于出租房屋内存在甲醛超标的现象，对居住使用会产生一定的影响，石林据此要求提前解除租赁合同理由正当，郑耿珉应返还石林相应的保证金。至于石林要求退还两个月房租的诉请，因石林实际使用和控制租赁物两个月，故无法支持。据此判决：1、双方租赁合同于2002年8月14日解除。2、郑耿珉应于判决生效之日起十日内退还石林保证金。

   一审判决后，石林提起上诉，认为自己一直未归还钥匙是由于需对室内空气进行测量并取得正式报告，且另行找房居住也需要一段时间。同时，租赁房屋空气质量有问题，对人身体有害，亦不能租赁给他人居住。鉴于其7月3日正式向郑耿珉提出解除合同，故同意承担自6月12日至7月3日的租金，其余部分租金要求郑耿珉返还。

   郑耿珉辩称，对检测方法及检测结论持有异议，即使检测结果正确，也仅是轻微超标。由于双方签订的合同合法有效，违约责任不应由郑耿珉承担。据此要求驳回上诉，维持原判。

   二审法院认为，租赁合同合法有效。由于出租房屋内的甲醛含量已超过国家规定的卫生标准，危及承租人的健康和安全，故石林依法享有解除合同的权利。因造成合同解除的责任在于郑耿珉，其无权收取房屋租金。石林要求郑耿珉返还已支付的租金，理由成立。石林明确表示愿意承担自6月12日至7月3日期间的租金，是石林对自己民事权利的处分，予以准许。原审法院以石林实际控制租赁房屋为由，判决对石林要求返还租金的诉讼请求不予支持，系适用法律不当，应予纠正。据此判决：郑耿珉应于判决生效之日起十日内返还石林房屋租金(扣除石林自愿承担的部分)及保证金。