假借商品房买卖形式骗取银行贷款的相关合同效力认定

【提要】

本案开发商与名义购房人假借签订商品房预售合同的形式，向银行办理抵押借款，获得的借款实际归开发商使用，由开发商按期归还，房屋所有权也未转移至购房人，后购房人起诉要求开发商交付房屋。此类以虚假房屋买卖骗取银行贷款的现象应引起重视。对于此类案件，签订的商品房预售合同属于合同法规定的“以合法形式掩盖非法目的”的无效情形，应认定无效。而对于购房人与银行签订的抵押借款合同，在银行属于善意第三人的情形下，银行可以选择是否撤销抵押借款合同，如果银行不主张撤销的，该抵押借款合同仍然有效，从而维护银行的合法权益和金融秩序。

【案 情】

上诉人(原审原告、反诉被告)：陶亦君

被上诉人(原审被告、反诉原告)：上海东鹤房地产有限公司

原审第三人：中国光大银行股份有限公司上海青浦支行

2007年8月，原告陶亦君与被告上海东鹤房地产有限公司(以下简称东鹤公司)签订商品房预售合同，购买东鹤公司开发的西晶明园某号501室房屋1套，约定房价60万元，并办理了预告登记。之后，陶亦君与中国光大银行股份有限公司上海青浦支行(以下简称光大银行青浦支行)签订了抵押借款合同，以上述房屋为担保，向光大银行青浦支行申请抵押贷款42万元并办理了抵押登记手续。后银行将42万元款项划入陶亦君指定的实际由东鹤公司控制的账户。东鹤公司每月派员工至银行柜面办理每月应还款项的归还手续。购房首付款实际亦由东鹤公司以陶亦君的名义支付，房屋未实际交付陶亦君，产权人仍登记为东鹤公司。

2009年7月、8月，东鹤公司为提前还清贷款，与案外人签订协议，约定为做账需要，委托案外人代为办理还款手续，即东鹤公司将陶亦君名下尚欠银行的全部房款余额汇入案外人账户，由案外人将钱款转汇入陶亦君账户，由陶亦君归还银行。后案外人在收到相应钱款后，依约转入陶亦君账户，但陶亦君并未以此提前清偿贷款。截至涉讼，尚欠贷款40.7万余元未还。

2010年12月，陶亦君以东鹤公司逾期交付西晶明园某号501室房屋为由诉至原审法院，请求判令东鹤公司继续履行商品房预售合同，交付房屋并支付逾期交房违约金。

东鹤公司提起反诉，请求确认双方签订的商品房预售合同无效，要求陶亦君配合办理预告登记及抵押权的撤销手续。

光大银行青浦支行述称: 东鹤公司的诉请是否得到支持不影响银行对房屋拥有的抵押权利，银行取得抵押权是善意的。如果法院支持东鹤公司的反诉诉请，其愿意在法院判决借款人归还贷款本金及利息后，配合办理解除抵押权。

【审 判】

一审法院经审理认为：陶亦君与东鹤公司虽然签订预售合同并办理了预告登记，但在合同履行中存在异于一般房屋买卖的情况。双方实际系通过签订商品房预售合同这一合法形式，掩盖东鹤公司骗得银行贷款资金的非法目的，属合同法规定的恶意串通损害他人利益情形，应属无效合同。因此，陶亦君的诉讼请求不应支持。而光大银行青浦支行与陶亦君签订抵押合同时，并不清楚陶亦君、东鹤公司房屋买卖的真实目的，故光大银行青浦支行善意取得对系争房屋的抵押权。一审法院判决：一、陶亦君与东鹤公司签订的商品房预售合同无效；二、陶亦君应归还光大银行青浦支行房屋贷款本金余额40.3万余元及利息；三、光大银行青浦支行应于收到上述款项后撤销系争房屋抵押登记；四、陶亦君应配合东鹤公司办理系争房屋的预告登记撤销手续;五、陶亦君的全部诉讼请求不予支持。

原审判决后，陶亦君不服，提起上诉。二审法院经审理认为，系争房屋的首付款及每月还贷均由东鹤公司实际支付，陶亦君与东鹤公司之间签订的商品房预售合同并非双方真实的意思表示，原审法院判决正确，判决驳回上诉，维持原判。