[裁判要旨]

　　商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

　　原告南京长发都市房地产开发有限公司(以下简称长发公司)。

　　被告南京金银房地产开发有限公司(以下简称金银公司)。

　　被告南京金盟房地产投资咨询有限公司(以下简称金盟公司)。

　　原告长发公司诉称，2006年5月15日，原告与两被告签订了买卖“北城新风”项目三套住宅商品房的购房合同，三套住房分别为南京市东馨公寓紫萝苑12幢207室、605室和808室。合同约定两被告应在原告所有房款付清后七日内将房屋全部交付原告，在原告验收后，双方办理交接手续。合同生效后，原告依约于2006年5月18日及时支付了全部房款131.04万元，但两被告只交付原告三套房屋中的一套，另外两套一直未交付。经原告多次交涉，最后两被告不得已告知原告，该两套房屋已由两被告卖给他人，并办理了所有权转移登记。鉴于他人已合法拥有涉案两套房屋，原、被告的购房合同实际履行不能，原告多次向两被告提出处理违约行为遭拒。故原告诉至法院要求：一、解除原、被告之间于2006年5月15日签订购买北城新风项目三套住宅商品房的合同中关于东馨公寓紫萝苑12幢605室与808室两套房屋的合同部分；二、两被告返还原告上述两套房屋的购房款87.36万元及利息损失(自2006年5月18日原告支付该款之日起至两被告实际还清之日止，按银行同期贷款利率计算)；三、两被告按原告已付房款金额的一倍赔偿损失87.36万元；四、本案诉讼费用由两被告承担。

　　被告金银公司辩称，原告虽与两被告共同签订了购房合同，但实际金银公司已将“北城新风”项目全盘转让给金盟公司，由金盟公司负责销售、收款、交房，金银公司只是负责按照金盟公司的指示与买房人办理签约和过户手续，原告也已实际将所有购房款支付给了金盟公司。涉案两套房屋直到2007年有买房人到金银公司办理签约手续时，原告与被告金盟公司也未向金银公司说明是一房二卖的情况，所以金银公司是按照正常手续给买房人办理了相应手续，至于买房人是否是原告指定的购买人，金银公司无法确认。金银公司与金盟公司已对“北城新风”项目整体进行了结算，故原告应当向实际收款方金盟公司主张权利，金银公司对本案不应承担任何责任，要求驳回原告对金银公司的诉讼请求。

　　被告金盟公司辩称，原、被告所签的购房合同应属无效合同，因为根据合同约定，原告不是三套房屋实际的购房人或所有权人，原告只是支付相应的购房款项，房屋的所有权并不转移到原告名下，而是转移到所谓由原告指定的其他人名下，再由其他人与两被告签订正式的购房合同，这种指定购房或转让的方式，与相关的法律法规规章是违背的。另外，造成一房二卖的情况，原告也负有责任，因为在房屋交付后，原告按约应最迟在协议签订后180天即2006年11月份通知被告，但原告怠于履行其权利，才导致现在的局面。现实际买房人是谁，金盟公司并不清楚，正式的买卖契约是由金银公司与实际买房人签订，而非金盟公司。故金盟公司认为原告的诉讼请求应予驳回。

　　南京市玄武区人民法院经审理查明：

　　2006年5月15日，原告长发公司(乙方)与被告金银公司、金盟公司(共同作为甲方)签订购房合同一份，约定：“乙方为安置拆迁户向甲方购买北城新风项目住宅商品房共3套，总面积254平方米，总房价132.08万元；甲乙双方暂以乙方提供的建筑面积为依据计算购房款，最终面积以南京市房产管理局产权处核定的面积为准，单价不变，多退少补；甲方所售房屋在交付乙方后180天内，负责与乙方指定购买人另行签订正式的购房契约，并配合乙方办理产权转移至乙方指定购买人名下的手续(含土地使用权证)，费用由双方按规定各自承担，甲方与住户签订质量保证书，质量及售后服务由甲方负责；乙方所购3套住宅分别为东馨公寓紫萝苑12幢207室、605室和808室，每套建筑面积为84㎡，总建筑面积为252平方米(暂定)，单价5200元/㎡，总价131.04万元；本合同生效三日内，乙方一次性向甲方支付购房款人民币131.04万元；甲方应在乙方所有房款付清后七日内将乙方所购房屋全部交付乙方使用，乙方验收后，双方办理交接手续，乙方安排指定人员进住，甲方配合办理进住手续。”当月18日，原告将购房款131.04万元支付给被告金盟公司。2007年12月25日，被告金盟公司将东馨公寓紫萝苑12幢207室交付原告指定的购买人马某某，金银公司与马某某签订商品房买卖契约并办理了所有权转移登记手续。因两被告未按约将东馨公寓紫萝苑12幢605室与808室两套房屋交付原告，故原告以诉称理由为由诉至本院。

　　另查明，2007年3月15日，被告金银公司与寇某某夫妻签订商品房买卖契约，约定由寇某某等购买东馨公寓紫萝苑12幢605室，单价为5660元/平方米，总房价为475440元，后寇某某夫妻领取了该房所有权证。2007年7月20日，被告金银公司与王某某签订商品房买卖契约，约定由王某某购买东馨公寓紫萝苑12幢808室，单价为5200元/平方米，总房价为436800元，后王某某领取了该房所有权证。2011年3月2日本院向寇某某了解相关情况，寇某某称：其非因拆迁安置取得东馨公寓紫萝苑12幢605室房屋，系自行得知该房源后与金银公司签订买卖契约后所得。

　　审理中，本案的争议焦点为：一、两被告与原告签订购房合同后，两被告将合同中约定的东馨公寓紫萝苑12幢605室与808室两套房屋分别出卖给他人，是否属于一房二卖的情形，两被告是否构成违约？

　　原告认为，原告依约支付了全部房款后，两被告只交付原告三套房屋中的一套，另外两套一直未交付。经多次交涉后，原告才得知另两套房屋已由两被告卖给他人，并办理了所有权转移登记，故两被告上述行为系一房二卖的情形，已构成恶意违约。

　　被告金银公司认为，金银公司并未从原告处收取任何购房款，金银公司在该买卖关系中只负责按照金盟公司的指示与买房人办理签约和房屋过户手续，涉案两套房屋的相应手续是金银公司按照正常手续与买房人办理的，金银公司并不清楚是否是一房二卖的情形，故金银公司不存在违约行为。

　　被告金盟公司认为，原、被告所签的购房合同本身应属无效，因为由原告指定买房人与出卖人签订买房契约的方式，与法相悖；且原告按约应最迟在协议签订后180天即2006年11月份通知被告与指定购买人签订正式的购房契约，但原告怠于行使该权利，才造成一房二卖的情况，故金盟公司并未违约。

　　二、原告主张两被告按照原告已付房款金额的一倍赔偿损失，是否成立？

　　原告认为，两被告的违约行为已严重侵害原告的合法权益，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，原告除可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失外，还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；目前涉案两套房屋的单价已介于13000元至14000元/平方米，原告现主张两被告按照已付房款的一倍赔偿损失，未超过目前房屋的实际价值，故两被告应予赔偿。

　　被告金银公司认为，金银公司已履行了合同约定的义务，不应承担违约责任，故不同意原告的主张。

　　被告金盟公司认为，原告只是支付相应的购房款，并非所购房屋实际的所有权人，故双方签订的购房合同应属无效合同；即使合同有效，原告不是买房人，也不是卖房人，其实际损失也仅为利息损失，故其要求按有关司法解释规定的最高限额赔偿不能成立。

　　南京市玄武区人民法院认为：

　　原告长发公司与被告金银公司、金盟公司签订的购房合同，系当事人之间的真实意思表示，合法有效，合同当事人均应按约全面履行各自的义务。合同中约定两被告应与原告指定的第三方订立正式购房契约的内容，并不违反法律规定，故被告金盟公司以此为由主张合同无效，缺乏法律依据，本院不予采纳。

　　关于争议焦点一，原告按约向两被告支付全部购房款后，两被告只按约交付原告三套房屋中的一套，涉案两套房屋已由两被告出卖给他人，并办理了所有权转移登记，故两被告的上述行为属于一房二卖的情形，已构成违约。因两被告仅按约将合同标的中的一套房屋交付原告指定的购买人，该部分合同义务原告与两被告均已履行完毕；而涉案两套房屋的所有权已登记在他人名下，原告要求购买该两套房屋的合同目的已不能实现，故原告主张解除与两被告签订的购房合同中涉案两套房屋的合同部分，理由正当，本院予以支持。原告要求两被告返还涉案两套房屋的购房款87.36万元，并按银行同期贷款利率支付自原告支付该款之日起至两被告实际还清房款之日止的利息损失，于法有据，本院亦予以支持。被告金银公司辩称其未收取过任何购房款，只负责按照金盟公司的指示与原告指定的购买人办理相关手续，故其不应承担相应责任，依据不足，本院不予采纳。

　　关于争议焦点二，根据有关规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。该赔偿责任属于惩罚性赔偿，以补偿性赔偿的存在为前提条件，其适用旨在使非违约方对其所遭受的全部损失能够获得补救，也可以有效的防止违约方从其违约行为中获得利益。本案中，原告虽系购房合同中约定的买受人，但其并非所购房屋最终的所有权人，故原告与两被告签订的购房合同与一般的商品房买卖合同有所区别；而原告对其除购房资金被两被告占用外，并未能提供充分证据证明存在着其他损失。另外，两被告虽存在一房二卖的情形，但两被告将涉案两套房屋出卖给他人的价格与出卖给原告时的价格基本相当，换言之，两被告从其违约行为中获利尚微。综合以上因素考虑，本院认为两被告向原告承担已付购房款0.5倍的赔偿责任比较适宜。

　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：

　　一、解除原告长发公司与被告金银公司、金盟公司于2006年5月15日签订的购房合同中关于购买南京市东馨公寓紫萝苑12幢605室与808室房屋的部分。

　　二、被告金银公司、金盟公司于本判决生效之日起10日内，返还原告长发公司购房款87.36万元，并按银行同期贷款利率计算，支付原告自2006年5月18日起至两被告实际还清该款时止的利息。

　　三、被告金银公司、金盟公司于本判决生效之日起10日内，赔偿原告长发公司43.68万元。

　　四、对于上述第二、三条判定的给付义务，被告金银公司、金盟公司互为连带责任。

　　案件受理费减半收取11253元，由原告长发公司负担2498元，被告金银公司、金盟公司负担8755元。

　　一审宣判后，双方当事人在法定期限内均未提出上诉，一审判决已经发生法律效力。

　　案例报送单位：南京市玄武区人民法院

　　一审独任审判员：涂纯静

　　报送人：涂纯静