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  • 机构 : 广东标远律师事务所
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律师教你签订二手房买卖合同
作者:韩宁发布时间:2016-11-03 浏览量:60

案例1:

小曹在仲恺有一套商品房,尚在按揭中。因妻子工作调动到了厦门,小两口合计好,把仲恺的房子卖掉,在厦门另外买一套房。2016年1月份,小曹经过中介撮合,把房子卖给了吴某,签订了一份三方买卖及居间合同。约定房屋总价60万元(包括银行贷款35万)。定金2万元在签订当时支付,但由中介保管。首期款为16万元,办理过户当天支付。其余由买方通过银行按揭贷款付清。卖方小曹应当在合同签订3日内,将材料提交中介,办理提前还贷赎楼及过户手续,赎楼费用由买方吴某负担,小曹在收到全部房款后5日内将房屋交付给买方吴某。

合同签订以后,小曹就把所有资料交给了中介,辞去工作,回到厦门。转眼到了2016年3月份,小曹已经在厦门看了想买的房子,但是,仲恺的房子交易迟迟未见动静。小曹找到中介,签订了补充协议,约定自3月8日起,中介保证2个月内小曹收到全部房款,逾期一天按照总款1‰赔付。

4月底,中介又和小曹及买方吴某签订补充协议,约定原来付款时间5月8号变更为5月18号。逾期由买方吴某按照总款1%支付违约利息。

小曹回到厦门,按照5月18日可以收到全部房款的时间,交了定金3万元,另外买了一套房屋。

到期后,小曹未能收到任何款项,厦门的卖房人没收了定金,解除了合同。

小曹异常恼火,找到仲恺的中介和买方要求解除合同,但仲恺方面均不同意,对于何时支付房款,也没有明确答复。

小曹眼看着厦门的房价一路上涨,小曹到处找亲友借款,在7月份买了一套房,就在5月份定的那套房的相邻小区,但每平方米的价格高出2000元。

小曹在仲恺的房屋直到8月18日才办理完过户和交付,但是买方只支付了58万元(包括归还银行的35万),其余2万元至今不予支付。

个人建议:

1、二手房买卖合同和居间合同分开签订,不要混在一份合同中。当时看起来简单方便,但执行起来,互相扯皮,责任难以分清。

2、二手房买卖双方,应当在合同中重点明确8个时间

①合同生效时间

②定金支付时间

③首期款支付时间

④办理提前还贷赎楼开始的时间

⑤办理过户登记开始的时间

⑥支付尾款的时间

⑦房屋交付的时间

⑧整个交易完成的时间.

3、二手房买卖合同中,应当重点明确以下权利义务内容及违约责任

①买卖双方提交资料、办理手续、收付款、移交房屋的具体内容和具体方式、具体期限,违反约定的每项权利义务内容相应的具体责任。

②买卖双方在整个交易过程中履行义务的先后顺序同时履行以及违约责任。

③特别要明确赎楼的资金和费用责任、时间以及赎楼不能的责任处理。

④特别要明确买方贷款的责任、时间按排以及贷款不足或贷款不能的责任处理

4、买卖双方的目的要明确具体,比如案例中小曹卖房的原因和目的。

5、合同解除的条件和解除权的行使方式、期限。

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6、中介的居间合同中,一般包括了委托代理关系。要明确居间的费用范围和代理费用的范围,以及代办事务的具体事项、具体时间、具体结果和费用的关系。

7、切忌双方完全授权中介办理一切手续,切忌把房款委托给中介收付。

8、对于中介在受托办理赎楼或受托办理贷款事务中,中介引入的各类第三方金融公司由中介负责处理,买卖双方不宜直接与第三方发生业务关系。

9、任何一方在提交资料、物品过程中,填写交接记录并签名确认。

10、任何一方在办理事务过程中,做好日志登记并由参与各方签名确认。

11、买卖双方应当索取中介人员的基本资料,并尽可能在中介公司办理重要事项,重要文件、财物交接应当加盖公章。

注:以上内容由韩宁律师提供,若您案情紧急,法律快车建议您致电韩宁律师咨询。
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