商品房认购合同案一审代理词
代 理 词
审判员、书记员:
名城律师事务所接受原告黄真的委托, 指派我担任其诉讼代理人出席法庭参与本案诉讼活动。接受委托后,我认真听取了委托人即本案原告对案件事实的陈述,根据委托人的诉讼主张收集了与本案相关的证据,并已向法庭提交。本案于
一、原、被告双方签订的《恒基·商业广场门面认购书》,不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且被告未向原告收受购房款,因此,认购书的性质不是商品房买卖的本约合同,也不是商品房预售合同,而是商品房买卖的预约合同。
1、从签订的认购书内容来看,它只是商品房买卖的预约合同。
任何合同的性质都是由合同的内容决定的,双方于
我们再从认购书约定的付款方式的具体内容来看,双方约定签订认购书时付房款或定金53669元,以后在签订正式商品房买卖合同时付部分房款,对协商签订正式商品房买卖合同的时间第三条约定为
2、从认购书的履行情况来看,它也只是商品房买卖的预约合同。
双方签订认购书,原告于签订认购书的同时向被告交纳了53669元定金后,双方由于对正式商品房买卖合同的部份主要内容协商达不成一致意见,导致双方未能签订正式的商品房买卖合同,原告当然也未向被告支付购房款。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定:商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。双方签订的认购书不但欠缺商品房买卖合同的主要内容,而且尚未实际履行,依法应当认定为预约合同。
二、原、被告双方签订的《恒基·商业广场门面认购书》这一预约合同的合同目的。
双方之间签订的商品房认购书,其性质是商品房预约合同,其合同目的是为双方今后签订正式的商品房买卖合同打基础,它与正式的商品房买卖合同的合同目的是不相同的,因商品房买卖合同的合同目的是达成商品房的交易,而这个预约合同的合同目的是促成双方今后签订正式的商品房买卖合同。
三、原、被告双方未签订正式商品房买卖本约合同的原因。
双方签订的预约合同对原告缔约义务的规定是二项,一是认购书第三条约定的交纳定金或预付房款53669元,原告已于签订认购书的同时向被告交纳了该款,被告向原告出具了定金《收条》。二是认购书第四.1条约定的按期与被告进行协商,签订正式商品房买卖合同。按照该条约定,原告于2009年6月1日接到被告的的电话通知后,于6月8日从从遵义赶到铜仁与被告的营销经理刘建芳就签订商品房买卖合同的有关事宜进行搓商,搓商时,被告拿出一份已填写好的正式合同要求原告签字,并声明不能添加合同内容,也不准更改合同条款,经搓商未果,原告遂返回了遵义。同月28日,原告再次从遵义赶到铜仁,于29日和30日与被告的营销经理刘建芳再次就商品房买卖的有关事宜进行协商,但经协商,双方仍就卫生间的设置问题、水电安装问题、物业管理问题等合同主要内容达不成一致意见,导致双方未能签订正式的商品房买卖合同。对于这二项缔约义务原告均已履行,原告在认购书的履行上,也就是在本约合同的缔约过程中未违反双方的约定和诚实信用原则,无过错行为。
四、现被告拒绝解除双方之间签订的认购书,拒绝退还原告所交的购房定金的行为应不予支持。理由如下:
1、认购书的订立目的客观上已不能实现,并且不能实现的原因不能归责于原、被告任何一方。至
2、双方在认购书上约定的该款不予退还的条件未成就。认购书第四.1条约定:“若乙方(指原告)在甲方(指被告)电话通知或公告通知一周内未到营销中心签定(订)《商品房买卖合同》,甲方有权将乙方所认购营业用房(商业门面)另行出售,已方所交付的定金或房款不予退还”。这是双方约定的定金不予退还的条件,但客观上,原告的行为并没有违反这一约定,原告按时到被告处与被告签订正式商品房买卖合同,只是因双方就商品房买卖合同的主要内容未达成一致性的意见,才导致双方未签订正式的商品房买卖合同,因此,双方约定的该款不予退还的条件未成就,被告理当退还该款。
综上所述,原、被告双方签订的认购书,不但欠缺《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,而且被告未向原告收受购房款,该认购书的性质是商品房买卖预约合同,而不属于商品房买卖的本约合同。如一方违反认购书的行为不应当承担合同责任,只应当承担缔约过失责任。双方之间商品房买卖本约合同未正式签订的原因,是双方经多次搓商后,仍不能就商品房买卖本约合同的主要内容达成一致性的意见所导致,这并不能归责于原、被告任何一方。原告在商品房买卖合同的缔约过程中,未违反双方的约定和诚实信用原则,不但不应当承担本案的缔约过失责任,而且因正式合同的本约未成立,也无合同责任可言。因此,请求人民法院判决如诉。
谢谢法庭
代理人:谢领
二OO九年十月十九日