房地产中介常见法律风险及风险防控 

作者：冠军律师

随着房屋交易的日趋频繁，房产市场上的买卖纠纷不断产生，特别是洛阳地区因当地产价格上涨，房产纠纷更如井喷般涌现，二手房交易服务中所导致的房产纠纷，更是层出不穷。冠军律师根据实践中房产中介机构所面临的的风险和应对措施。

第一部分 二手房交易定义

二手房交易是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易。二手房是相对开发商手里的商品房而言的，是房地产产权交易二级市场的俗称，包括商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。

第二部分 房地产中介机构所常见的风险

房地产中介机构所面临的风险中，主要分为外部风险与内部风险。外部风险属政策变动给行业带来的经营风险和房地产交易双方（卖方和买方）恶意违约风险，是不可控的；而内部风险属于企业管理范畴，只要认真总结、控制，是可以防患于未然的。房地产中介机构所面临的内部风险主要来源于业务管理方面的风险，主要表现为：

1、房源资讯调查不准确引起的风险；

2、经纪人乱承诺引起的风险；

3、交易资金监管不当引起的风险；

4、不良客户带来的风险；

5、经纪人道德风险。

第三部分 房地产中介机构所常见的风险防控

总体上讲，房地产中介机构要树立风险防范意识，提高风险识别能力，建立业务操作流程要规范化。具体如下：

一、认真仔细产权审核

1、仔细查看业主的房产证或者不动产登记证，确定房屋的性质。如商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房

2、要看购房时的相关凭据，比如购房发票、契税发票等。

3、确认房屋的状态。是否存在房子抵押？是否有债务纠纷而处于查封状态？

4、实地查验房屋目前状态，确认是否出租或者其他人占用情况。

5、确定房屋登记的户口及人数。

注意：如该房屋为小产权房，则请买受人绕行，放弃购买！一旦房屋产权有问题，如被法院等司法机关查封，房产交易即宣布无效。

二、规范交定金与签订合同

房屋交易合同在整个二手房交易中是最重要的法律文件，是防范法律风险的重要手段，在签订房屋交易合同时，注意以下方面：

（一）定金或违约金不得高于成交金额的20%（《担保法》第九十一条）；

（二）严格合同主体（即签约人）

房屋共有权，顾名思义就是多人共同拥有同一套房产的所有权。《合同法》规定：未经全部共有权人同意，所签署的合同是无效的。

1、必须登记名字本人亲自签署，有一人则由一人签署，有多人就多人签署。

司法实践中，在签订二手房买卖合同中往往因为买卖双方因工作、时间调整等问题无法亲自签署，而由配偶代签、父母子女之间代签，这隐藏着巨大的法律风险。再次重申，切记要亲自签署！

2、所有共有权人必须全部到场签约，如有共有权人不能到场而委托他人代办的，无法到场签字，如有委托，则必须出具公证过的《授权委托书》并查明委托人和受托人身份（即留存身份证复印件）。

3、如出售方已婚，签约时夫妻双方均要到场，一方却有原因不能到场的要提供配偶亲笔签署的《配偶同意出售证明》。

一般来说，共有权人的相关信息会在不动产权证书上的“共有权人”一栏中明确标注。但夫妻共有则不一定有记载。在实际交易中经常发生配偶一方来签约但另一方不愿配合出售，并主张合同无效的情况。

注意：如果签约当日，《授权委托书》《配偶同意出售证明》等还没来得及办理的，我们建议定金部分暂不支付给出售方或者将定金也做资金监管。

4、如该房屋出租，则要与承租人沟通，确定是否放弃优先购买权，以及能否及时腾退房屋。如能确定，应该让承租人亲自签署优先购买权的证明等法律文件，避免租客以侵犯优先购买权为由导致交易失败。

5、买方，即过户后产权证上所有人一栏所要登记的名字，登记谁就由谁亲自签署！

（三）抵押房屋和查封房屋风险防控

用房屋来抵押借款是非常常见的金融活动，只要在办理过户前将借款还清并解除抵押，就可以正常办理房屋过户手续。但如果有隐藏的，没有在不动产权证书上体现出来的抵押，则可能房屋因债务纠纷而被查封，即使签署了买卖合同，在过户前房屋仍可被债主查封。如何避免此类风险？第一：查看不动产权证书上是否有抵押登记章，并要求出售方签署《无抵押声明》。第二：有些抵押在不动产权证书上不会显示，需出售方配合到房管局核实。第三：签约后仍可能发生查封，只有通过资金监管才能保证钱款安全。例如把款项汇入抵押权人能够划帐的出卖人账户。

切记不可将款项直接支付给出卖人或汇入出卖人指定的账户。有的出卖人因自身还款压力大，收到买受人的首付款后会偿还高利贷，而不去偿还银行贷款。

另外在签订合同中增加一条条款，约定如果在过户中因业主原因房产遭到查封，那么视为业主违约，必须承担违约责任。这条条款主要是为了防止有的业主以虚假债务为由让法院查封房产，让过户期间的房产交易终止，

（四）继承房屋风险防控

如为尚未过户继承房屋，则要审查继承手续，是否有关于继承的公证书、法院判决书或调解书。如没有此类文件，则依然绕行，放弃交易！

（五）单位部分产权房屋风险防控

如房屋为房改房或者单位集资房，则要审查是否有原单位同意出售的文件。如有，可继续购买，如没有，则放弃交易。

（六）贵重物品风险防控

1、如果房产有较为贵重的家私家电，最好在附表中对家具家电的情况加以详细描述，例如家具家电的品牌、新旧程度等，有必要的话还可以附上家具家电的照片，以防交房时出现货不对板的情况。

2、如果交房时家具家电出现损坏甚至被搬走，而交房保证金无法弥补时，买方通常很难找到卖家去索赔。所以最好在当初约定交房保证金时，尽量把保证金的数额做大。

（七）户口迁移问题

如果该房产附有户口，要在签订合同时写明户口迁出的日期及违约条件。

（八）房屋按揭问题

买卖双方需要在合同中约定出现贷款批不下来的情况时应如何解决。一般这种情况的解决方法是在合同总约定如贷款审批不过，卖方应限期一次性支付剩余购房款。否则可以解除合同并赔偿违约金等。

三、过户交房

1、水电、物业、燃气、有线电视等的交接并办理过户。

2、如果房产内部还有家具家电，还要核实清楚是否有被更换或搬走。

3、交接房屋钥匙，双方签订房屋交接证明，退还保证金。交易就正式完成！

整理│洛阳冠军律师