近亲属在房主不知情下将房屋出售效力的认定

及处理方法和技巧

作者：冠军律师

在司法实务中，经常遇到这几种案件：如儿子在父亲不知道的情况下，将属于父亲的房屋出售给他人；如父亲未经儿子允许下，将儿子房屋卖给他人等等。

处理此类案件，关键是认定出售讼争房屋行为是否为有效代理行为，所签房屋买卖合同是否有效。在司法实践中，此类案件有如下情形和解决方法：

情形一：在出售房屋时，未取得房屋所有人的委托，其行为为无权代理行为。事后房屋之所有权人也未对出售行为进行追认，故此类出售房屋属于无权代理行为，此类房屋买卖合同为无效合同。

情形二：在出售房屋时，未取得房屋所有人的委托，仅提供了房屋权属证书，并未提供房屋所有人的身份证明及其他相关证件，故此类房屋转让的行为不符合表见代理的构成要件，其代理行为亦应为无效。

情形三：在出售房屋签订房屋转让协议时，出卖人出示了相关房屋产权证；房屋所有人的户口本原件及他本人的身份证；而且双方在合同中写明了行为人是房屋所有人的全权代理人；致使房屋买受人有理由相信行为人有代理权的。此类房屋转让行为符合“表见代理”的构成要件，故此类出售房屋的代理行为有效，签订的购房协议也是有效的。

法律小常识：

1、“表见代理”的概念：《合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权，而以被代理人签订合同时，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。这就是合同法上的\"表见代理\"的规定。

2、“表见代理”的特征:无权代理人与被代理人有一定的联系，从而使善意的相对人有正当的理由相信无权代理人有代理权。所谓善意，是指相对人不知道或不应当知道无权代理人没有代理权，而根据无权代理人表面上与被代理人的某种联系，有理由相信他有代理权，以致使合同成立。表见代理的后果是合同的权利义务由被代理人享有和承担。法律关于表见代理的规定，是要保护善意的相对人，维护交易秩序。