夫妻离婚时房产（房屋）分割的原则和方法

作者：冠军律师

房屋在人们的生活中,遮风避雨,营造温馨,创造财富,开拓未来,起着举足轻重的作用。房屋是人们生活的必备条件和基本条件。经济条件好的父母出资，或部分出资为子女购买房屋，在目前经济持续发展的情况下十分普遍。所以，子女离婚案件中，房屋如何分割成为分割夫妻共同财产分割的关键，其中父母为子女购房又成为其中的热点和难点问题。

本律师依据相关法律规定，结合多年离婚案件的办案经验，对夫妻离婚时，各种房屋情况具体的分割原则和方法总结如下：

一、夫妻双方婚后出资或贷款取得房产权，离婚时房屋分割的原则和方法：

首先，明确产权，不论房产证上是一方，还是双方的名字，均为共同财产。

其次，房屋价值，按市场价计算，不按当初购房合同金额计算。

再次，分清权益部分和债务部分。如果涉及贷款，先要将贷款部分除去。也就是说，由取得房子的一方付给未得房一方房屋价值的一半，得房方单独偿还剩余的本金及利息。

【案例】甲男与乙女2000年5月结婚，2002年3月夫妻双方向银行以按揭贷款方式购置了一套商品房。首付房屋总价款50万元的30%（即15万元），其余35万元贷款分10年向银行支付完毕。房屋产权证登记的是甲男一个人的名字。之后，夫妻双方共同承担按揭货款的按月还款义务。2004年4月，甲男提出离婚诉讼，并主张房屋的所有权。经查：截止2004年4月，双方已还房贷款10万元(含利息2万元)，还有约36万元的房屋本息贷款未偿还。经法院委托的评估机构进行评估，双方争议房产时值60万元。

法院判决：本案争议房产归甲男所有;甲男向乙女支付13.8万元作为补偿。理由如下：房产首付款、已还银行贷款本金和离婚时已付房款所占房产比例的增值部分属于共同财产，依据公平原则，应当等量分配。具体计算公式如下：

{房产增值基数(15万+8万)×房产增值率(60万/50万)｝÷2 =13.8万。

（至于本案中已还银行的2万元利息，属于已还贷本金产生的孳息，是贷款银行赚取的利润，与房屋增值没有任何关系。）

二、夫妻一方婚前通过按揭贷款购房，取得了房产证，婚后夫妻共同还贷的房屋，离婚时房屋分割的原则和方法：

虽然房屋是一方婚前购买，但婚后房屋增值部分以及共同偿还贷款的部分，除夫妻双方另有约定外，应当视为共同财产。需要说明的是，共同还贷部分，不论是由一方用个人工资还贷，还是用双方工资还贷，均应认定为夫妻共有财产。当然，如果一方确能证实，其还贷资金来源于个人婚前财产，那么该部分不应认定为夫妻共有财产。

三、夫妻一方婚前付了部分房款，但婚后才取得房产证的，婚后双方共同还贷的房屋，离婚时房屋分割的原则和方法:

房产证虽然是物权凭证，是证明房屋权属关系的法定凭证，但并不是意味着婚后取得房产证的房屋就应当是婚后财产，还是要将财产来源细分为婚前婚后两部分进行分割。

四、夫妻一方婚前付了部分房款，婚后共同还贷，或一方用个人财产还贷但房屋升值，离婚时尚未取得房产证的房屋分割原则和方法：

根据最高人民法院关于《婚姻法》司法解释（二）的规定，离婚时，双方对尚未取得所有权或者尚未完全取得所有权的房屋有争议且协商不了的，人民法院不宜判决房屋的所有权归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。待取得房屋产权证后，再由任何一方另行向法院起诉。另外，最高院民一庭有关解释明确，法院不宜判决房屋所有权归属的范围包括：（1）购买福利性政策房屋；（2）购买商品房；（3）购买经济适用房。购买以上三种房屋，在离婚时，尚未取得房产证的，法院不宜就该房所有权直接判决。

五、父母参与出资购买的房屋，子女离婚时房屋分割的原则和方法：

根据最高人民法院关于《婚姻法》司法解释（二）第二十二条规定，父母在双方结婚前的出资，视为对自己子女的赠与，另有约定除外；父母在双方结婚后的出资，视为对夫妻双方的赠与，另有约定除外。在实践中，还有一种情况：在离婚时，一方突然提出，买房子的钱是向父母借的，不是父母赠与的，并拿出借据证实。对此，法院一般的做法是，首先看另一方的态度，如果另一方不承认，法院一般不对该债权债务是否成立进行实质性审查，因为债权人不能作为第三人参加诉讼。因此，法院在这类案件中，在对房屋进行分割的同时，会告诉主张是借钱的一方可以另案起诉。

六、房产证上有第三人的名字，离婚时房屋分割的原则和方法：

如果，房产证上除了有夫妻双方的名字外，还有子女的名字，或有父母的名字。对此，法院一般不会将其主动追加第三人，而是采取如下措施：（1）根据当事人的申请，对房屋部分的财产分割不予审理， 由当事人另案起诉；（2）根据当事人的申请，将案件中止审理，告诉当事人另行提起析产之诉，后根据析产的判决结果，对夫妻共有部分的房屋进行分割。

七、婚前双方出资购房，但婚前取得的房产证上只有一方的名字，离婚时房屋分割的原则和方法：

在上述情况下离婚时，房产证上有名字一方，如果不承认另一方购房时出过资，认为房屋属于其婚前个人财产，不作分割。在不能证实自己有出资且不是赠与给一方的前提下，另一方的权益法院是无力保护的。也就是说，即使另一方出了钱，但不能证明出资行为，法院也无法判决一方给予适当补偿。