离婚案件中按揭房屋的处理

一、首先须明确问题：

1、在按揭贷款购房的情况下，房屋所有权的确定依据什么标准？房产证取得时间（婚前、婚后）能否决定房屋系夫妻一方个人财产还是共同财产？

应依据物权法第16条、第14条及第142条的规定来确定房屋所有权及其时间。也即房屋产权证是权利人依法拥有房屋所有权的唯一合法凭证。通常而言，房产证取得的时间在结婚前，则房屋属婚前财产，房屋所有权归一方，而非共有；房产证取得的时间如果在结婚后，则房屋大多属于婚后财产，归配偶双方共有，但存在例外，也即房产证的取得时间并不是决定房屋是一方个人财产还是夫妻共同财产的唯一确定标准。认定是否是个人财产，还是夫妻共同财产的关键在于双方实际对房屋出资的情况，以及双方对此的约定。

2、物权法中对不动产所有权取得的规定与婚姻法的相关财产归属的规定是否存在冲突？

不冲突，物权法对不动产所有权取得的的法定方式包括不动产所有权的登记方式、因人民法院和仲裁委员会生效的法律文书或人民政府的征收决定、继承、受遗赠、合法建造等。而婚姻法所规定的夫妻共有财产的范围和取得方式涉及到不动产所有权归属时，仍应遵循物权法关于不动产所有权取得制度的规定。二者区别也是有的，物权法中强调登记的意义，名义的意义，目的在于确定权利人，而婚姻法中的相关财产归属的规定，更多的是注重财产权利内容方面，注重该财产权利中是否存在有双方的组成因素。

3、如果婚前一方已拥有一房产（取得房产证书），婚后又将该房卖出，所得款项是否属于夫妻共同财产？如果又将该笔房款投资购买一新房产，该新购房产是否属于夫妻共同财产？

只要房屋确实属于婚前财产，卖与他人而取得钱款，属于财产价值的变形，而非夫妻关系存续期间的收入，也非夫妻关系存续期间共同取得的财产，不符合婚姻法关于共同财产的界定，所以，房屋的买卖不应影响所有权的归属，即，只要没有将该房款归入夫妻共同财产之中的意思表示，该房款仍属个人财产。该笔款项投资购买新房，在买受人为款项所有权人一方而非夫妻双方、过户登记时仅登记在买受人一个名下、无将该房共有的意思表示的情况下，该新房仍属一方所有；反之，为夫妻共有。

二、在我国离婚案件中，根据按揭房款的支付来源结合取得房屋权属证书的时间可归纳为以下几种情形：

我们将离婚诉讼中出现的按揭问题分成三种情形，并针对这些情形对按揭房的处理逐一提出以下倾向性意见。

（一）夫妻一方婚前支付了部分房款办理按揭的，婚后以共同财产共同还贷，或一方用个人财产还贷，离婚时，尚未取得房屋产权证的；

根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第21条规定，离婚时尚未取得或者尚未取得完全所有权，当事人协商不成的，人民法院进行财产分割时不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。前款规定的房屋取得完全所有权后，当事人如果有争议，可以另行向人民法院提起诉讼。

（二）夫妻一方在婚前以其个人名义支付部分房款办理按揭，在婚前取得产权证并且产权登记在一方名下，婚后双方共同支付按揭款的；

夫妻一方婚前以个人财产购买房屋并按揭贷款，在婚前取得登记在自己名下的产权证，该房屋为其个人财产。同样，按揭贷款为其个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款，并不改变该房屋为个人财产的性质。也就是说，该方是否于婚前已付清房款、婚后是否存在共同还款行为，对房屋的产权归属没有影响。婚后的共同还款行为，属于只是用夫妻共同财产偿还个人债务的情况，是一种债权债务关系，不能认定房屋为夫妻共同财产。对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分，应当予以返还。

对于房产证登记在一方名下，但配偶方有证据证明婚前购房时其也共同出资的，在离婚分割财产时，该房屋仍为房产证登记人的个人财产，剩余未归还的债务，为其个人债务，但于首付款和已归还的贷款中属于配偶一方出资和清偿的部分，应当予以返还。

若配偶方同时有证据证明，其婚前是基于双方均认可所购房屋为共同所有的前提下进行出资的，则虽然该房产登记在一方名下，宜认定为夫妻共同财产，分割时应按共同财产的分割原则进行处理，同样，其按揭贷款债务为共同债务。但在分割共同所有的房产时，对于存在当事人出资数额比例悬殊，且婚后确未共同生活或婚姻关系存续期间较短等情形的，也应一并考虑，可参考当时的出资比例对房产进行分割，而不宜拘泥于各半分割。

（三）夫妻一方或双方在婚后按揭购买房屋，产权登记在个人或双方名下，婚后双方共同还贷的；

该房属于夫妻共同财产，未偿还给银行的按揭款为共同债务。就房屋所有权的归属无法达成协议的，可以按照《婚姻法》解释（二）第20条的规定处理，即：1、双方均主张房屋所有权并且同意竞价的，应当准许；2、一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；3、双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。

（四）婚前夫妻一方支付部分房款办理按揭，婚后取得产权证且产权证登记在一方名下，夫妻以共同财产进行还贷的；

这种情形，学术界及实践中对房屋权属认定争议较大。

第一种观点认为，产权证若登记在一方名下，则该房屋仍为其个人财产。按揭贷款为其个人债务。结婚后配偶一方参与清偿贷款，并不改变该房屋为个人财产的性质。对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分，应当予以返还。但应考虑房屋增值收益，由一方对配偶一方进行合理补偿。

第二种观点认为，如果结婚后取得房屋所有权的，产权登记在一方名下，均应当认定为夫妻共同财产，离婚时作为夫妻共同财产进行分割。对于一方婚前支付的首期付款，由另一方返还一半；尚欠的贷款，作为夫妻共同债务，由双方返还

第三种观点认为，应根据出资原则确认，房屋应当属于部分单独所有（婚前一方个人财产支付部分），部分共同所有（婚后夫妻共同财产支付部分），具体比例按个人出资与夫妻共同出资的比例来确定。 

笔者支持第一种观点。理由在于，物权具有无因性，物权发生变动同其发生变动的原因行为是相分离的。购房人签订购房合同、支付首付款、以银行按揭方式支付剩余房款（无论是结婚前一方以个人财产支付按揭款还是结婚后以夫妻共同财产支付按揭款），都是房屋所有权变动的原因行为，还不是物权，即使房屋交付或入住，购房人都只是取得使用权而非物权。因在结婚时，购房方还没有实际获得房屋的所有权，房屋还不是一方个人财产，故不存在第三种观点中部分所有权的情况。房屋产权在结婚后登记，产生了物权变动的结果，但并不是说购房方在结婚前什么权利在都没有，签订了购房合同，办理了按揭手续，支付了部分房款，购房方已实际取得债权或物权期待权。若根据第二种观点理解，房屋产权证只要在婚姻关系存续期间取得都应归夫妻共同所有，这就漠视了购房一方的物权期待权，不利于维护交易稳定。结婚后取得了房屋产权，房屋应归购房方个人所有，至于结婚后夫妻共同偿还按揭款的行为，属于用夫妻共同财产偿还个人债务的情况，形成了一种新的债权债务关系，不影响对房屋权属的认定。