合同什么情况下可以解除？

老王最近买了一套二手房，对于位置面积均比较满意，合同已签，房款已付，证正在办理之中。在自己准备进行再次装修时，发现房内有白蚁，还比较严重，自己的心一下子凉了半截，认为卖房人欺骗他。现在想解除合同，要求返还房屋，对方退房款，问能否可行？

律师解答：通常情况下，就本案而言，如果在合同没有特别约定如果房屋存在非质量的、影响到使用的瑕疵，双方又不能就解除合同协商一致，很难解除合同。因为白蚁是一种常见的现象，也是可以防治的，（如果这所房子白蚁成灾，并且危及房屋安全，另当别论），房屋就是存在一些白蚁，很难说影响居住安全，对于双方房屋买卖合同的目的实现不会产生影响，尽管卖房者对此有所隐瞒，但不足以达到可以要求解除合同程度。现试对合同解除的规定做一个梳理。

合同，合同，合而同一，是对立的双方同一于某种意思，是双方协商而合意达成的协议。一份合同的解除，相当于对合同判“死刑”。签订了合同，如果一方想要解除，必需考虑到是否有权解除，如果无权解除，得考虑到解除的法律风险。

先说一下合同的意定解除。即凭主观意思解除合同，这的主观意思是双方的意思而不是单方的想法。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本条强调的是合同民事活动的意思自治，对于合同争议的处理尊重当事人的合意，即通常所说的“约定大于法定”，只要没有违反法律行政法规强制性规定，双方均可以对权利义务进行约定，并且必需遵守，否则得承担违约责任。合同双方自己都同意解除合同，任何他方没有强制该合同必需履行的必要。另一种情况是，事先约定解除合同的条件，一旦条件成就时，有解除权者就可以解除合同。这种情况是意思先置。

第二，说一下合同的法定解除。合同法第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本条规定的是法律规定可以单方解除合同的情形。试作分析，第一情况是，因不可抗力致使合同目的不能实现，订立合同都是有目的的，现在因为某种特别原因，亦即不可抗力，导致合同目的不能实现，再履行此合同已经没有什么意义和价值，但对于不可抗力，法律也是有界定的，是指非主观的、不能预见、并不能克服的某种力量。第二种情况指的是，一方明确表示不履行合同或以自己的行动表示不履行合同，行为是同履行合同是背道而驰的，通俗地说，是就毁约、耍赖，这时候允许守约的一方解除合同，因为此时强扭的瓜不甜，再坚持要求违约方履行合同已经没有办法，可以解除合同，但可以要求违约方承担违约责任。第三种情况，一方在履行合同时，拖拖拉拉，扯皮，影响到合同对方的权益，并且这种迟延是相对于合同约定的履行期限而言的，如果对方在合同约定的期限内，能快而不快，“合理冲撞”，不能视为迟延履行，因为此时履约方也有期限权益。如果一方也不是不履行，只是一拖再拖，过了履行期限，作为守约方，可以进行催告，在一定期限内必需履行，如果仍未履行，可以解除合同，这主要是针对合同中对于逾期履行的后果没有明确约定的情形来定的；如果合同中明确约定，过了期限不履行，守约方可以行使解除合同的权利，而不必予以催告。第四种情况说的是，如果迟延履行或者其他违约行为，而不能实现合同目的，可以解除合同，如商家向厂家订购一批月饼，厂家直到中秋节才送货，商家的销售目的必然不以能实，解除合同是不二的选择。第五种情况，是因为事物总是变化不测，总有预料不到的情况，对于一些难以预料的情况处理留有余地，也是供司法人员进行酌情裁断的兜底条款。