泰安法院法官房产案例：顶名买房合同的法律性质及效力认定
 

泰山区法院  穆军  马翔
 

 

    【裁判要旨】
    顶名买房[1]合同所指向的标的并非房屋本身，而是一种购房权，属于债权的范畴。对基于特定身份取得的商品房购买资格能否进行转让，法律、行政法规没有禁止性规定，故顶名买房合同有效且应全面履行。
    【案情】
    被告张某所在单位泰安市某局于2008年12月采取团购方式购买某商品住宅楼。2008年12月9日，原告徐某与被告张某签订购房转让协议一份，约定张某自愿将自己团购房屋的购房权转让给徐某。协议签订后，徐某向开发商支付房屋首付款35万元。2009年12月18日，徐某支付张某有偿转让款现金1万元，张某出具收条一份。张某没有与开发商签订书面的购房合同。后因房价持续上涨，张某反悔并拒绝在泰安市某局“房屋权属核实调查表”上签字并证实该房屋购买权已转让给徐某，致徐某无法选择所购房屋。故徐某诉至法院，请求法院确认张某与自己所签订的商品房购买权转让协议有效，并判令张某协助自己办理房屋权属登记相关手续。
    【裁判】
    法院经审理认为，本案争议的焦点为购房协议的性质，而协议性质对判断协议的效力有着直接的影响。原被告双方签订的购房转让协议中约定被告将购房权转让给原告，因此该合同的标的为购房权，属于债权的范畴。该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，系有效合同，张某和徐某均应按合同履行义务。由于原告尚未交足购房款，且没有选房、分房，也没有与开发商签订商品房买卖合同，涉案房产尚未进行房屋权属的初始登记，故对原告要求被告协助原告办理房屋权属登记相关手续的诉讼请求，不予支持。判决如下：一、确认原被告于2008年12月9日签订的购房转让协议有效；二、驳回原告的其他诉讼请求。一审判决后，被告不服上诉，二审法院判决维持原判。
    【评析】
    一、顶名买房协议的法律性质
    关于顶名买房协议的法律性质，有两种观点：一种观点认为，顶名买房协议所指向的对象（合同标的）是房屋，按照合同标的作为分类标准，顶名买房协议属于房屋买卖合同；另一种观点认为，顶名买房协议所指向的标的是购房权，属于债权的范畴。笔者同意第二种观点。理由如下：
    对于本案的审理，应先确定合同的标的。合同的名称是判断合同性质的参照，但不是绝对的依据，合同的性质应当依据合同的内容来确定。首先，从合同内容看。原被告双方所签订的顶名买房协议的内容明确规定，被告自愿将购房权转让给原告。其次，从原被告各自的权利义务内容分析看。根据权利义务对等原则，原告对被告履行的义务为支付1万元的有偿转让款，该义务对等的权利系原告享有购房权。被告享有获得1万元的权利并承担保证购房权将来实现所指向内容的义务。再次，对购房权本身的理解。购房权，顾名思义系购买房屋的权利，是一种期待权，即获得对未来取得房屋所有权的合理期待，这种期待利益是一种在交易中现实存在的、有着独立经济价值的财产利益，属于债权的范畴。
    二、顶名买房协议的效力
    关于顶名买房协议的效力，与其性质相对应，亦有两种观点：
    一种观点认为，顶名买房协议无效。主要理由是：1、双方签订的购房转让协议，权利指向的对象（合同标的）是房屋，以合同标的作为分类标准，属于房屋买卖合同。《城市房地产管理法》第三十七条第(六)项规定 “未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”，《合同法》第五十二条第(六)项规定“违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效”，由此双方签订的购房转让协议属于无效合同。2、到开庭之日止，被告仍未取得房产所有权或处分权，从无权处分上看，也属于无效合同。3、从合同的生效要件看，由于不符合“标的确定和可能”这个条件，双方签订的合同不生效。4、诉争合同涉及第三方（泰安市某局），属于涉第三人合同，没有第三方的同意是无法履行的。
    另一种观点则认为，两者签订的顶名买房协议有效，主要理由是：原被告双方签订的购房转让合同的标的为购房权。该合同系双方当事人真实意思表示，未违反我国法律、行政法规的强制性规定，亦不存在无权处分的问题。
    笔者同意后一种观点。合同法第七十九条规定“下列权利不允许转让：1.根据合同性质不得转让的；2.根据当事人约定不得转让的；3.依照法律规定不得转让的”。本案中，被告享有的购房权依据合同性质和法律规定都可以转让，且原被告均没有证据证实该项权利已由当事人约定不得转让，故被告转让该权利系合法的民事行为。从合同有效的一般要件来说，原被告双方均具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律和社会公共利益。从权利转让合同有效的特殊要件来说，本案中被告有有效存在的合同债权（即购房权）、该合同债权具有可转让性、原被告之间就合同权利的转让达成了协议。故原被告签订的购房权转让协议合法有效。
    对于本案中被告所主张的“诉争合同属于涉第三人合同，没有第三方的同意无法履行”之观点，笔者认为也是不成立的：首先，根据合同法第八十条之规定，债权人转让权利未通知债务人的，该转让对债务人不发生效力，但该转让本身有效。在本案的顶名买房合同中，存在顶名人徐某与被顶名人张某间的买卖关系、被顶名人张某与房屋开发商之间的买卖关系。徐某与张某之间的权利转让通知债务人房屋开发商后，开发商应向合同权利的受让人徐某履行债务。在没有通知的情况下，顶名人徐某与被顶名人张某间的买卖依然有效。
    三、顶名买房协议效力认定的社会价值取向
    目前顶名买房协议签订后被顶名人毁约的缘由往往是为了追求房产溢价利益，对顶名买房协议作出有效认定，有利于我国《合同法》维护交易稳定安全的立法目的和诚实信用原则的实现，反之则会助长一种随意毁约、违背诚实信用原则的不良社会风气。
[1]顶名买房是指房屋的实际出资人利用他人专属的购房资格、为享受他人因该购房资格带来的各种优惠等，借用他人名义购买房屋的行为，被顶名人或为此收取部分费用或无偿。房屋的实际出资人为事实购房人或真正购房人，被借名(或顶名)之人为登记购房人。本文中论述的“房”仅指商品房。