第一次买房，很多人搞不清条款，房屋中介让交的“金”很多，而它们有些可退，有些不能退，有些甚至不合法。申请银行贷款，有些费用需要交，有些则是“霸王条款”！定金、订金、认筹金、意向金，有何区别？抵押登记费要不要交？

定金

又称保证金，在合同订立或在履行合同之前支付的一定数量的金钱作为担保的担保方式。定金的款项是不能退还的。定金交纳的数量不应超过主合同标的20%，也就是说，当对方索要更多的定金时，你可以直接提出异议，当场回绝。

提醒：定金不能退！

当事人可以约定一方向对方给付定金作为债券的担保。

债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者回收。

给付订金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。

收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。

订金

又称预付款。初步达成协议后，双方进一步协商临时认购协议，买方支付订金即取得在此期间的优先购买权。与“定金”不同，订金可退。认购协议签订前需要约定所选房号、面积、房屋单价、总款项、交房期限。在合同还未得以履行的情况下，不论是给付一方当事人违约，还是接收方违约，预付款都要原数奉还。

提醒：订金可以退！

订金不受法律保护，定金受法律保护。

订金违约返还为单倍返还，定金违约返还则应双倍返还。

认筹金

购房者表现出买房的诚意，需要通过缴纳“认筹金”来体现。缴纳认筹金后，购房者便获得了房屋的优先购买权，并在房价上享受一定的优惠。等到楼盘正式开盘是，“认筹”购房者能以“优先选择”的顺序选房。然而，根据规定，任何形式的认筹都是开发商在没有取得预售许可证之前的非法活动，是国家明令禁止的。

提醒：认筹金无法律效应！

房地产商的提前认筹优惠大多都是“镜中花”、“手中月”，看上去很美，实际上存在着很多意想不到的巨大风险，如延期开盘、抬高房价、无法监管等等，大家一定要擦亮眼睛，避免损失。

诚意金

又称意向金。在中介与买房和卖房双方签订的合同中多有体现，购房者缴纳小额金额，属于当事人自发行为，此“金”缴纳后直接抵作房款使用。诚意金应该支付的金额，由当事人直接约定。

提醒：法律上并无诚意金一说！

购房者在缴纳诚意金时，应该特别注意书面协议的表述及收据公章是否完整，并对于无预售证楼盘提前收取诚意金给予警惕。如果楼盘存在一直无法取得预售证或者烂尾风险，房企资金链断裂，可能会遇到钱无法退回的尴尬境地。

房产评估费

所谓“房产评估费”是指银行在审核贷款时，对购房者抵押的房屋价值进行评估，以控制贷款风险，一般有第三方机构来执行。在上海、北京、南京等多个城市，向购房者收取房产评估费是普遍现象。多数银行将房产评估作为贷款的前置条件，并要求贷款申请人承担评估费，由评估公司收取，收费标准为房价的1‰—5‰不等。

提醒：

2015年1月，发改委放开包括房地产价格评估在内的7项服务价格，要求严格遵守反垄断法等法律法规，本行业相关经营主体不得以任何理由限制服务、指定服务，或截留定价权。

抵押登记费

有一笔被称为“抵押登记费”的费用尝尝需要自掏腰包——住房每件80元，非住宅每件550元。然而很多人不知道，这笔钱只能想房屋抵押权人银行或者开发商收取。

提醒：

国家发改委、财政部《关于规范房屋登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知》（发改价格[2008]924号）规定，“房屋登记费向申请人收取。但按规定需由当事人双方共同申请的，只能向登记为房屋权利人的一方收取”，禁止银行转嫁成本。

房屋贷款保险费

该险种保险标的一般为指一性付款或抵押贷款购买的产权房屋，只保房屋框架。负责赔偿因火灾、爆炸、洪水、泥石流等对房屋造成的损坏。保险费率方面，各保险公司并无太大区别。有银行表示，通常都是公积金贷款才强制购买保险，一般的商业贷款有的可以不买。

提示：

央行颁布的《个人住房贷款管理办法》规定，以购买的房产作为按揭借款的抵押物的，购房借款人需在借款合同签订前办理房屋保险或委托贷款人（银行）代办有关保险手续。即购房人需要作为投保人为房屋投保，而按照《保险法》的规定，投保人要承担支付保险费义务。

房贷利息费用

贷款买房需要向银行支付一定的利息，贷款利息通常由首付金额、还款方式、贷款年限、贷款利率等几种因素决定。
提醒：提前还款未必划算

不少银行接受提前还款的时间通常都是还贷满半年或一年以上，借款人需要仔细查看与银行签订的合同，如果没有达到约定时间，则需缴纳一定违约金。不同银行，违约金也不同。而从借款人角度出发，处于还款初期的提前还款还是比较划算的，而到了后期其实已经偿还了大部分利息，提前还款并不合适。

山东博睿律师事务所--朱学田律师