物权法讲稿
一、立法背景
我国已经制定了民法通则、土地管理法、城市房地产管理法、担保法、农村土地承包法等法律，它们对物权作出了很多规定，但还不能适应构建和谐社会的要求，缺乏完备的财产归属和利用制度，因此必须制定物权法，对涉及物权制度的共性问题和现实生活中迫切需要解决的问题作出规定，明确物的归属，保护权利人的物权，完善我国的物权制度。
物权法于1993年开始起草，2002年12月，九届人大常委会对物权法草案进行了初次审议。十届人大常委会做了大量工作，2005年将物权法草案向社会全文公布，收到意见1万多条，先后召开100多次座谈会和论证会，听取各方面的意见，形成提交大会审议的物权法草案。十届人大五次会议于
物权法的作用主要体现在在两个方面：
1、定分止争。商鞅在《商君书》中说：“一兔走，百人逐之，非以兔可分以为百也，由民分未定也，夫卖兔者满市，而盗不敢取，由名分已定也，故名分未定也，尧、舜、禹、汤且皆如鹜焉而逐之，名分已定，贫盗不取。”其中所谓“名分”，就是“权利归属”，所有权属于谁。野生动物，属于无主物，谁抓住就是谁的，因此一只野兔，百人竞逐；街市上卖兔的多的是，就连小偷也不取。不是不想取，是不敢取。因为那些兔子的所有权有所归属，谁要擅自拿取就要构成盗窃罪、抢夺罪！生活中常发生一房二卖的问题，开发商把房子卖给甲，并把房子交给甲使用，后来因为价格、熟人等多种原因又把房子卖给乙，并办理房屋过户手续，那么房子属于谁？依据物权法，首先看该房子有没有办理过户登记手续，如果已经办理过户登记手续，不动产登记簿上登记的人就是房屋的所有人。甲虽然先买，但没有办理过户手续，乙虽然后买，但已经办理过户手续，不动产登记簿上的所有人是乙，因此乙有权要求甲腾出房子。甲虽然没有办理过户手续，但甲和开发商之间订立的房屋买卖合同是有效的，甲受到的损失可以按照合同要求开发商赔偿。因此依据物权法确定的规则就能够明确归属，定分止争，保护交易安全，稳定经济秩序。反之，财产权归属不定、权利界限不清，就会引发纷争。
２、物尽其用。物可以自己使用，也可以交给他人使用，可以依法转让给更有经营才能的人使用。物权法为权利人充分利用财产留下很大的空间，不仅物的所有人可以占有、使用、收益、处分物，他人也有利用物的权利，如开发商可以取得建设用地使用权，用于开发建设房地产，而国务院、各级人民政府代表国家行使国有土地所有权。物权法发挥“物尽其用”的作用是指，所有权人通过设立用益物权，将自己的财产交给最能发挥物的效用的“他人”利用。为了解决城镇人口居住问题，实现“居者有其屋”，过去采用福利房的制度，由国家将国有土地无偿划拨给国家机关和国有企业建房，分配给干部、职工居住。其结果是，房屋短缺日益严重。现在废除公房制度，不再将国有土地无偿划拨给企业建房，改为国家将国有土地有偿出让给企业建房，企业以向国家支付土地出让金为代价取得用益物权（建设用地使用权），再由企业建商品房，出售给城镇居民，使住房短缺的状况彻底改观。一方面是城镇居民的居住问题基本获得解决，居住条件极大改善；另一方面是房地产开发企业自己获得了利润并向国家缴纳了税金，房地产业从无到有，并发展壮大；再一方面是国家（中央政府和地方政府）获得土地出让金和税金，增加了财政收入；还有银行通过向房地产企业和购买商品房的公民发放贷款，获得利息收益。物权法上的用益物权制度，充分发挥了“物尽其用”功能。
二、什么是物权？以及物权的特征
物权法第二条规定物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。所有权是最完整的物权，所有权人在合法范围能够对标的物进行全面、自主的支配，按照自己的意志对标的物占有、使用、收益和处分，并排除他人干涉。而用益物权和担保物权是不完整的物权，仅仅享有某些方面的、特定的支配力，只享有所有权的部分权能，既受到法律的限制，又受到所有权人意志的限制。用益物权是权利人对他人所有的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益的权利。这种权利是为了实现对标的物的使用、收益为目的而设立的，包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役使用权。担保物权是担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利。担保物权是以直接支配特定财产的交换价值为内容，以确保债权实现为目的而设立的物权。
物权具有以下特征：
１、对世性。物权的权利主体总是特定的，而义务主体总是不特定的。除权利人以外，任何不特定的人都付有不得侵犯权利人对某项权利享有的物权的义务，即不特定人都是义务主体。所以物权又称对世权。
2、支配性。物权是直接支配物的权利，保障权利人能够不通过他人而对标的物全面支配或部分支配，不需要任何中介和他人行为的介入，从而直接享受物的利益。
3、特定性。物权的客体必须特定，它只能是物，而不能是行为，如果物没有特定化，权利人对它就没有办法支配，而且在物权转移时，也无法登记或交付。
4、排他性。物权人行使权利遇有他人不法妨碍时，凭借物权就能够请求妨碍人排除妨碍或消除可能发生的妨碍因素。另外，一物之上不能同时设定两个或两个以上效力相等互不相容的物权，也就是“一物一权”。就所有权而言，一物之上不能同时有两个所有权。
5、绝对性。物权是绝对权，不需要义务人为积极行为进行协助就能在法定范围内无条件、绝对地实现权利。物权的实现以权利人对标的物的合法支配为唯一要件，义务人负担的是不作为的义务，即不得对物权人的合法支配实施非法干预。
6、公示性。为了保护物权设立、变更、转让、消灭中的当事人，间接保护交易过程中的第三人，使得交易秩序安全便捷和稳定，物权变动的当事人必须以法律规定的公开方式使公众知晓物权变动的事实。
三、物权法的基本原则
（一）坚持社会主义基本经济制度
经济基础决定上层建筑，中国特色社会主义物权制度，是由社会主义基本经济制度决定的。所有权是所有制在法律上的表现，是物权的核心和基础。宪法规定了社会主义基本经济制度，这一基本经济制度要靠民法、经济法、行政法和刑法等多个部门法去体现和维护。物权法通过规定国有财产、集体财产和私有财产的范围，国家所有权和集体所有权、私人所有权的内容及其行使，以及平等保护国家、集体和私人的物权，来体现和维护社会主义基本经济制度。
（二）平等保护原则
物权法第四条规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”这是关于平等保护原则的规定。
在物权法制定过程中，首先要确定财产权保护的指导思想，要明文规定财产权保护的基本原则。物权法起草中的争论点，是规定国家财产特殊保护，还是合法财产平等保护。特殊保护的思想，是以现行民法通则为依据的。民法通则第七十三条规定：“国家财产神圣不可侵犯”。即在不同所有制的财产当中要着重保护国家财产、特殊保护国家财产。这一指导思想，是由改革开放前的单一公有制和计划经济体制的本质所决定的。在经过20多年的改革，社会主义市场经济体制已经确立，“国家财产特殊保护”，已经与我国现在的经济生活严重脱节，不符合社会主义市场经济的本质和要求。
2004年的宪法修正案进一步规定“公民合法的私有财产不受侵犯”（第13条第1款），使宪法保护财产权的指导思想发生了根本性的改变。即由原来的“国家财产特殊保护”，改变为对公有财产和私有财产的平等保护。最终解决了物权法起草过程中关于财产权保护的指导思想和基本原则的争论。
我国从单一公有制的计划经济体制转变为公有、非公有制经济等多种经济体制并存的社会主义市场经济，决定了物权平等保护原则。物权平等保护原则的实质在于，对不同所有制性质的物权，给予同样的法律地位，赋予同样的法律效力，适用同样的法律规则，于遭受不法侵犯时同样受民事、刑事责任制度的救济，而与不同所有制性质的物权在国民经济中所占比重和所发挥的作用无关。
（三）物权法定原则
物权法第五条规定：“物权的种类和内容，由法律规定。”这就是物权法定原则。物权法定原则的含义是，物权的种类及各类物权的内容，必须由法律明文规定，不允许当事人自由创设物权和改变物权的内容。当事人自己创设的物权无效；当事人变更物权内容的约定无效。
物权法为什么不允许当事人自由创设和改变物权，而规定物权法定原则？首先这是因为物权具有支配性、排他性，它实质上就是一种“独占”的权利。谁享有某项物权，谁就可以把某项财产给“独占”了。如果允许当事人自由创设物权，当事人今天发明一种新的物权，把某种财产独占了，明天再发明一种新的物权，再把别人的财产独占了，社会生活必然陷于混乱。其次物权是市场交易的前提和结果。市场交易就是物权与物权的交易。作为市场交易的前提条件的物权种类和物权内容，就一定要统一化、标准化。为了保障市场交易迅捷、方便，法律必须对物权的种类和内容作出明确规定，实现各类物权的统一化、标准化，不允许任何人发明新的物权和改变物权的内容。再次物权法定原则可以防止外商、外资、外企和外国律师利用其本国法律上的物权类型，对我国的法律制度和国家主权造成冲击和损害。最后大陆法国家均实行物权法定原则。
物权法定原则所说的“法律”，仅指全国人民代表大会和全国人民代表大会常务委员会制定的“法律”。不包括国务院制定的行政法规。当然更不包括地方性法规和部门规章。
（四）物权公示原则
物权法第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”这是关于物权公示原则的规定。所谓“公示”，就是“公开表示”，即物权这种权利的存在、权利的变动，必须以某种方式“公开表示”出来，让他人能够了解。这就叫物权公示原则。
物权法之所以规定物权公示原则，首先是因为物权是市场交易的前提和结果，物权的状态和变动，关系到交易对方的重大利益。例如甲有一套房子要出卖，对于打算购买的乙来说，必须要弄清楚甲是不是这套房屋的所有权人，还要弄清楚这套房屋上面是否存在银行的抵押权。如果没有弄清楚就签订买卖合同并支付房款，可能使买受人乙遭受重大损失。所以，从交易对方来说，他一定要事先了解这个财产的物权状况，谁是所有权人，上面有没有抵押权，有没有别人的利益，有没有什么负担。物权法规定物权公示原则，就是要方便打算交易的对方了解财产的物权状况，避免遭受不测损害，维护市场交易的安全。
物权法规定物权公示原则，与法院执法也有关系。例如原告申请对被告的某项财产采取保全措施，或者债权人申请强制执行债务人的某项财产，法院是不是马上就派执行法官去查封、扣押并予以拍卖呢？法院一定要弄清楚该项财产的物权状况，其所有权是否属于债务人，是否还有共有人，其上是否存在银行的抵押权，等等。因为事先没有弄清楚，而查封、扣押、拍卖了别人的财产，受害人到处申诉、上访的实例并不少见。（举案例说明）其结果损害了人民法院的权威，使法院陷于尴尬境地。可见物权的状况对人民法院执法非常重要。因此，物权法必须规定物权公示原则。
四、不动产物权设立、变更、转让和消灭
不动产是指土地以及房屋、林木等土地附着物。我国对不动产物权变动采取登记生效主义，即由登记决定不动产物权的设立、变更、转让、消灭的法律行为能否生效。物权法第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”
（一）登记
登记是不动产物权公示的方法。登记机关根据申请人的登记申请，对不动产物权的设立、变更、转让、消灭等事实进行审查，记载于不动产登记簿上。不动产物权的设立、变更、转让、消灭，按照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿是发生效力。就房地产而言，城市房地产管理法第三十五、五十九、六十条明确规定了房屋所有权权属登记制度。
不动产物权登记产生公信力，推定登记的不动产物权是真实的，除非有相反的证据证明外，法律认为记载于不动产登记簿的人是该不动产的权利人。不动产登记簿向社会公众公开，权利人和利害关系人可以查询不动产登记簿。基于对登记机关的信任，其实是基于对国家的信任，利害关系人相信不动产登记簿记载的权利为正确权利而取得该权利，法律认可其权利取得有效并予以保护，但对明知不动产登记簿记载的权利有瑕疵而取得该权利的，不予以保护。
不动产物权必须登记，方能产生物权变动的效力，这是一般情形，但有例外。主要有三个方面：一、依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。二、非依法律行为发生的物权变动。包括三种情形：1、因人民法院、仲裁委员会的法律文书，人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效或者人民政府的征收决定等行为生效时发生效力；2、因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力；3、因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。三、现行法律规定某些不动产物权无须登记也发生效力。如土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立，土地经营权发生变更时可以要求登记，没有变更登记的，不得对抗善意第三人。地役权和宅基地使用权也有类似规定。
（二）登记机关
物权法规定不动产登记由不动产所在地的登记机构办理，实行统一登记制度，这意味着将来可能设立一个统一的不动产登记局，改变现有多个登记机关的局面。现有不动产登记机关主要有土地管理部门、房产管理部门、农业管理部门、林业管理部门、海洋管理部门、地质矿产管理部门。土地法和城市房地产管理法分别规定了“房随地走，地随房走”的原则，即房地不能分离，但登记部门分离导致大量的房地分离的状况。当然房地产管理法规定县级政府可以由一个统一部门负责制作颁发统一的房地产证书，也有一些地方实现了房地产统一登记，当大量地方实行房屋和土地分别登记，黄石也是这样。
物权法规定登记机关的职责和禁止从事的行为。登记机关对当事人的申请实行形式审查，对权属证书及其他材料进行表面审查，也可以询问当事人，要求当事人提交补充材料，必要时实地考察。针对以前登记机关出现要求评估、以年检为由重复登记，收取费用，物权法作出了禁止性规定。
登记机关对不动产登记簿进行管理。不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有物权的证明。不动产权属证书依据不动产登记簿记载事项颁发，两者必须一致，不一致的，除证明不动产登记簿有错误外，以不动产登记簿为准，可见不动产登记簿具有最高的效力。
（三）登记的种类
1、初始登记
初始登记是不动产所有人在规定的时间内对其权利进行的第一次登记。《城市房屋权属登记管理办法》第十六条规定“新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。”开发商取得商品房初始登记确权证明书，初始登记确权证明书的内容包括房产的地理位置、楼层、建筑面积、开发商名称等。开发商提供商品房预（销）售许可证、工程竣工验收合格证、竣工验收备案证、房产测绘部门出具的房屋面积核定报告书、商品房初始登记确权证明书，购房者提供商品房买卖合同、房屋所有权转移证明书、房屋平面图纸、身份证、计划生育证明，即可办理转移登记。
2、预告登记
预告登记是指为保全一项请求权而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的是在将来发生不动产物权变动。物权法第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”预告登记赋予了合同债权具有物权排它效力。预告登记限制开发商处分其权利，有效防止开发商一房二卖或在已出售的房屋上设立抵押权。如果开发商将房屋预售给甲后，甲进行预告登记并记载与不动产登记簿，后来开发商又将同一房屋卖给乙，虽然开发商和乙的合同有效，但因为该房屋已经预告登记，乙不可能办理过户手续。
3、更正登记
更正登记是指不动产物权人或者登记机关发现登记错误而予以更正的登记。物权法第十九条第一款规定“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”
4、异议登记
异议登记就是事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿记载的权利所提出的异议记入登记簿。物权法第十九条第二款规定“不动产登记簿记载的权利人不同意更正，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿”异议登记的法律效力是登记簿上所记载的权利失去正确性推定的效力，第三人不得主张依照登记的公信力而受到保护。
