出卖人与第三人恶意串通另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用导致买受人无法取得房屋时对买受人的救济

一、法律规定

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定，买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。

二、操作中的问题

1、无效请求权行使的条件

该权利的产生有严格的前提：其一，卖方与在后买方属恶意串通。卖方的恶意是不言自明的，关键是在后买方是否与卖方恶意串通。许多情况下，在后买方很可能根本就没有恶意，更谈不上与卖方恶意串通了。如果明知该房属于重复销售，理智的在后买方完全可以另觅他房，以免没有必要的纷争，除非该房物美价廉到无可替代的程度。而该种情形显然是非常少见的。其二，必须是卖方已履行了在后的合同从而导致在先买方无法取得房屋。如果卖方尚未履行在后的合同，房屋所有权还保留在卖方的手中，在先买方完全可以按照一般的合同纠纷直接追究卖方的违约责任并要求卖方继续履行合同，而无须主张在后合同无效。

2、当事人的确定

以出卖人和第三人为共同被告

3、诉讼请求的确定

请求判令出卖人和第三人签订的合同无效，没有疑问。但是：能否同时请求出卖人继续履行出卖人与买受人签订的合同并承担违约责任或者同时请求涉案房产权属属于买受人呢？

A能否同时请求出卖人继续履行出卖人与买受人签订的合同并承担违约责任

有人认为，该请求是基于出卖人与买受人签订的合同，属于另一法律关系，不应在本案中处理。本人认为，该请求可以作为诉讼请求。原因在于:第一，买受人提起确认无效之诉的根本目的在于出卖人履行与买受人签订的合同；第二，两份合同指向的标的物是一致的；第三，一旦后合同被确认无效，前合同存在履行的客观条件；第四，可以节约司法资源。

B能否同时请求涉案房产权属属于买受人

不能，第一，买受人依法享有的债权请求权，不享有物权请求权；第二，第三人已经取得讼争房产的房屋权证，在该权证未经法定程序撤销的情况下，法院无权处理。

4、恶意串通的认定

是否恶意串通，买受人应提供相应的证据，但可适用推定规则。

实践中常见的恶意串通情形有:第三人是出卖人或出卖人高管的近亲属，第三人以明显不合理的价格购买。

5、后合同被确认无效的后期操作

1）买受人可以向房产主管部门申请撤销涉案房产的登记。

《房屋登记办法》及湖南省的实施细则均规定，司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房地产主管部门可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。

2）如果出卖人不履行前合同，而法院又对“请求出卖人继续履行出卖人与买受人签订的合同并承担违约责任”的诉讼请求不作处理，则可以起诉出卖人履行合同并承担违约责任。