如果很不幸运，你买的期房烂尾了，按揭房贷还需要继续还吗？这要是在以前，答案是肯定的。有人会认为，房子都没了，为什么还要还款？这无疑是雪上加霜。在这里就不得不提到一个专业的法律知识了，即合同的相对性。根据合同相对性原理，购房者是借款合同的借款人，即债务人，银行是借款合同的债权人，开发商不是借款合同借款人，自合同成立那一刻起，购房者就已经明确了自己的还款义务，即便开发商中途跑路，房子变成了烂尾楼，这也不涉及购房者与银行之间的借款合同关系，购房者不能据此主张免除还款义务。所以，从这个角度来说，购房者将处于一个绝对弱势的地位。但近年来，法院考虑到按揭合同的特殊性，针对类似案件出现了新的裁判观点，如果楼盘烂尾，开发商无法交付房屋时，购房者无需向银行承担贷款还款责任。这对于广大购房者来说，无疑是一个重大利好消息，一定程度上减轻了购房者的忧虑。下面我们一起来看看案例。

案例一：王某诚、王某博金融借款合同纠纷案

· 案情简介·

2015年8月12日，王某诚与某州公司签订《商品房预售合同》，约定以147953124元的价格购买某州公司开发的西宁市××区号商业用房，王某诚自付房款73983124元，剩余73970000元向建行青海分行办理按揭贷款。2015年8月14日，借款人王某诚、王某博、王某宝与贷款人某行青海分行、保证人某州房地产公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》，同日签订了《保证合同》、《房地产抵押合同》。按揭代理手续办妥后，某行青海分行于2015年8月21日分8笔向某州公司支付了贷款73970000元。后某州公司未如期交房，王某诚提起诉讼，案涉《商品房预售合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》及《房地产抵押合同》被法院判决解除。

2018年4月27日，某行青海分行将王某诚、王某博、王某宝诉至法院，要求三人与越州公司共同向其偿还借款本金58546649.55元。

【一审】驳回建设青海分行的诉讼请求。

【二审】撤销一审民事判决，王某诚、王某博、王某宝在判决生效后三十日内偿还建设青海分行借款本金58546649.55元。

【最高院再审】撤销二审民事判决，维持一审民事判决。理由如下：

第一，关于案涉《借款合同》解除后的贷款返还责任主体问题。《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，因越州公司未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。根据前述规定，应由出卖人越州公司将收取的购房贷款本金及利息返还建行青海分行，王某诚等三人不负有返还义务。

第二，关于案涉《借款合同》中相关格式条款的适用问题。案涉《借款合同》第十九条系建行青海分行为重复使用而提前拟定的格式条款。在《商品房买卖合同司法解释》已经明确规定，商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后，出卖人将收取的购房贷款的本金及利息直接返还给贷款人而非购房人（借款人）的情况下，建行青海分行拟定该条内容，意味着要求王某诚等三人在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了王某诚等三人的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，该条款对王某诚等三人不具有拘束力。

第三，关于商品房按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务关系问题。本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。从合同内容来看，在商品房买卖合同中，王某诚等三人支付房款，越州公司交付房屋；在商品房担保贷款合同中，建行青海分行将王某诚等三人所贷款项直接支付给越州公司，越州公司实际用款。王某诚等三人并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。如果案涉合同正常履行，王某诚等三人取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡。但本案中，因越州公司不能交付房屋而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。若按合同约定的权利义务关系处理，则在王某诚等三人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。因此，审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。

综上，建行青海分行请求王某诚等三人归还剩余贷款并支付利息的请求不能成立。

案例二：招行南湖支行、许某某等金融借款合同纠纷

· 案情简介 ·

2014年4月，许某某、张某某因购房所需，向某行南湖支行申请1借款392万元。2014年6月，某行南湖支行向许某某发放了贷款392万元，许某某收到后将该款用于支付案涉房产的购房款。后因开发商某欣公司资金问题造成该楼盘烂尾，房屋无法按时交付，同时某欣公司于2018年6月向法院申请破产。面对这种情况，许某某觉得自己不应当继续还贷，于是停止向某行南湖支行支付月供。2020年，某行南湖支行向法院起诉，要求许某某、张某某归还借款2156721.77元并支付利息。

【一审】判决许某某、张某某于判决生效之日起十日内归还招行南湖支行借款本金2156721.77元并支付利息。

【二审】驳回招行南湖支行的诉讼请求。理由如下：

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。某欣公司因进入破产清算程序而无法向许某某交付房屋，致使商品房买卖合同解除，许某某主张解除个人购房借款及担保合同，依据充分，应予支持，根据前述规定，某欣公司应承担剩余贷款的还款责任。至于《个人购房贷款及担保合同》第38条约定，法院认为该条款系银行为重复使用而提前拟定的格式条款，与最高法上述司法解释相抵触，加重了许某某、张某某的责任，该条款对许某某、张某某不具有拘束力。故改判驳回某行南湖支行的诉讼请求。

· 律师说法·

 楼盘烂尾，这对购房者来说就是“噩梦”，是每一个购房者都极不愿遇到的。如果按照以往的裁判思路，严格遵循合同相对性原理处理，将会造成开发商、银行、购房者三方的利益严重失衡，违反法律的公平原则。对于购房者来说，他们对楼盘烂尾和合同解除没有任何过错，但最终购房者不仅无法取得房屋，而且已支付的首付款可能无法收回，还需足额向银行偿还按揭贷款，让购房者承担开发商违约引发的一系列后果，这于情于理于法都说不过去。

  不过，目前全国各地法院对类似纠纷的裁判标准并不统一，不能当然认为只要买到烂尾楼，法院就一定支持购房者无需偿还按揭贷款，因此确定维权方案时仍需注意评估风险。但不得不说上述案例的裁判结果，大快人心，符合大多数人的期待，对处理购房者、银行以及开发商之间因按揭贷款买房产生的纠纷具有较强的指导意义。如果你是遭遇同样困境的购房者，建议积极寻求法律帮助，捍卫自己的合法权益！