随着城乡一体化进程的加快和城市经济的发展，围绕着房屋买卖为争议焦点的案件呈现出快速增长态势，其中亲属代售、代买的案件也时有发生。那需要符合什么样的条件才能够让对方相信亲属具备代售的资格以及如何认定代售行为的效力呢？以下我们为大家进行详细的讲解，先来看一个经典案例。

案情简介

卖方（原告）：王某，买方（被告）：张某，卖方代理人：王某军

原告将坐落在武清区杨村镇××小区××号楼××室地下室面积83.8平方米的房屋卖给被告，房屋的交易价格为42.2万元。卖方由儿子代理。卖方签字王某、买方签字张某。签约当天原告的代理人王某军向被告出示了原告的身份证原件，表示原告同意房屋买卖事宜。上述售房协议书签订后，被告将房款全部转给原告代理人。房款付清之后，原告代理人协助被告办理涉案房屋的全部入住手续及相关物业、供热等手续。被告于2015年6月25日实际取得涉案房屋。

原告向法院起诉，认为售房协议中非本人签名，对协议不知情亦不予认可。

法院判决

一审法院认为：原告与其代理人系父子关系，且共同居住生活，原告陈述其身份证放在家中抽屉，谁需用都可以拿。在签订合同时原告年事较高，再结合被告辩称在签订合同时，原告的代理人出示了原告的身份证原件等相关情况，被告有理由相信原告代理人在签订售房协议书时有代理权，故一审法院认定原告的代理人以原告名义与被告签订售房协议书的行为构成表见代理，被告持有各种涉案房屋手续及相关缴费票据，且已实际占有使用涉案房屋居住至今，双方所签订的售房协议书应合法有效，应予保护。

      原告不服一审判决向二审法院上诉，二审法院认为：一方当事人仅出示其父身份证原件并以其父名义签订售房协议书，而对方当事人在签订时明知诉争房屋的权利人是该签约人之父，却未与本人进行核实，且未见到任何委托手续，难以符合“相对人有理由相信行为人有代理权”之情形，故不构成表见代理，亦非无权处分，而属于无权代理，涉案合同系无效合同。

律师说法

本案的争议焦点为当事人持有近亲属身份证明并以近亲属名义签订房屋买卖合同，该行为效力如何认定。二审法院认为当事人仅持有近亲属的身份证明而无其他授权材料相佐，且无证据证明该近亲属存在无法订约的客观障碍，不构成表见代理，也不属于无权处分，其行为应属无权代理而无效，最终作出改判。

购房者本来满心欢喜购置房产，支付了全部的房款还惹上官司，最终合同还被认定为无效，真是惨痛的教训。建议大家购买房产之前，如果遇到不是产权人办理签约的情况，一定要谨慎处理，严格审查代理人的授权委托情况，与产权人本人核实确定，固定好相关证据，避免出现本案中的问题。

相关法律规定

《中华人民共和国民法典》

      第一百六十五条      委托代理授权采用书面形式的，授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期限，并由被代理人签名或者盖章。

      第一百七十一条      行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。      相对人可以催告被代理人自收到通知之日起三十日内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。      行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿。但是，赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。      相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。

      第一百七十二条      行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。