引言

业主委员会简称“业委会”，它是为维护业主权利而成立的机构，也是全体业主行使权力的常设机构。业委会作出的决定，对业主具有法律约束力。然而，现实中，并不是所有的业委会都能全心全意为业主服务，有些无良业委会不仅没有为小区建设做半点贡献，反而利用业委会职权谋私利，作出一些侵害业主合法权益的决定。那么，面对这样的业委会，业主要如何维权？

案例分析

【基本案情】林某、刘某、红某等六人是A小区业主。近期，A小区业委会将位于小区地面停车位的经营管理权出租给某物业公司使用，并与该物业公司签订了相关经营管理合同。林某、刘某、红某等六人认为，业委会擅自将停车位经营管理权出租，侵犯了业主的合法权益，因此，林某、刘某、红某等六人向法院提起诉讼，要求撤销业委会作出的停车位经营管理权出租决定。

【法院判决】法院经审理认为，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案中，六原告作为业主，其有权提出业主撤销之诉。根据庭审查明的事实，A小区物业管理公司为上海某物业公司，虽然A小区业委会针对停车位实行封闭管理向部分业主征询了意见，但同意的人数既未达到总户数过半数业主的同意，也未明确告知业主停车位经营管理的公司以及相应的管理方案，业委会作出相应的经营管理决定，侵害了六原告作为业主的合法权益，故六原告有权要求撤销业委会作出的将A小区停车位出租给物业公司经营管理的决定。

律师分析

上述案件中，争议焦点有两个：

1、林某、刘某、红某等六人是否有权提起诉讼请求撤销业委会的决定？

2、业委会作出将A小区停车位出租给物业公司的经营管理决定，程序是否合法？

关于第一个争议焦点问题：

根据《民法典》第二百八十条第二款规定“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”林某、刘某、红某等六人作为A小区的业主，认为业委会的决议违法，有权向人民法院起诉要求撤销违法决议。

关于第二个争议焦点问题：

我国《民法典》以及《物业管理条例》对需要由业主共同决定的事项进行了明确规定。小区地面停车位属于全体业主的，业委会将小区地面停车位出租给物业公司经营管理，属于《民法典》第二百七十八条第一款第（八）项规定的“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”，应当由业主共同决定。上述案例中，业委会私自将小区地面停车位出租给物业公司经营管理，其决定并未经过法定程序作出，且侵犯了业主的知情权。因此，业委会作出将A小区停车位出租给物业公司经营管理的决定，程序是不合法的。

综上，法院支持了林某、刘某、红某等六人撤销业委会决议的诉讼请求。

法律小知识

业委会的职责是什么？

根据《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会是业主大会的执行机构，业委会履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（四）监督管理规约的实施；

（五）业主大会赋予的其他职责。

业主在物业管理活动中享有哪些权利？

根据《物业管理条例》第六条规定，业主在物业管理活动中享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。

哪些事项需要由全体业主共同决定？

根据《民法典》第二百七十八条规定，下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

业委会作出的决定侵害业主合法权益，业主有哪些维权途径？

（1）业委会作出的决定违反法律、法规的，业主可以要求物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府责令其限期改正或者撤销其决定；（依据《物业管理条例》第十九条）

（2）向人民法院提起诉讼，要求撤销业委会的违法决议。（依据《民法典》第二百八十条）