二手房交易绝大部分是通过中介机构的居间服务进行，现实生活中，由于中介行业准入门槛低，中介人员水平参差不齐，有的中介人员在利益驱使下，为了促成交易获取佣金，在明知购房者属于被限购对象的情况下，仍然告知或者许诺可以帮助获得购房资格，致使购房者在错误信息的误导之下签订合同，最终合同无法履行，由此引发了大量纠纷。这种情形下 ，中介公司是否需要担责？中介公司能否要求支付中介费？下面我们通过一些案例来为大家解答！

案例一：佛山市中级人民法院

（2019）粤06民终2910号

【裁判理由】

《民法典》第九百六十二条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。

第九百六十三条第二款规定：居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得支付报酬居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得并应当承担损害赔偿责任。”本案中，作为专业的中介机构在促成交易前，首先应提醒并核实郑某文、曾某娇是否具备购房资格，在郑某文、曾某娇不具备购房资格的情况下，中介机构不应继续促成双方签订《房屋买卖合约》，但中介机构却承诺可通过不当途径获取购房资格，属中介机构提供虚假情况而致案涉交易因郑某文、曾某娇不具备购房资格而无法继续履行。根据上述规定，梁某华无权收取中介费，一审法院判令梁某华向郑某文、曾某娇返还中介服务费15000元并无不当，本院依法予以维持。

案例二：佛山市南海区人民法院

（2018）粤0605民初570号

【裁判理由】

本院认为《民法典》第九百六十二条第二款和第九百六十三条第二款规定：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。原告不是佛山地区居民，原告在签订合同时提供了身份信息，原告和被告均知道或应该知道原告不符合佛山地区住房购买政策的规定，不具备购买涉讼房屋的资格。被告提供的微信记录也显示，原告和被告均知悉原告不具备购买涉讼房屋的资格并筹划通过不正当方式去取得购房资格。被告作为经纪方，应遵守当地住房购买政策的规定，对购房人是否具有购房资格进行初步审查。被告明知原告不具备购房资格，且拟通过不正当方式取得购房资格仍促成买卖双方签订合同，被告在提供居间服务过程中存在过错，不应收取居间服务费。被告已收取的中介费，应返还予原告，本院对原告请求被告返还中介费10000元予以支持。

案例三：广州市花都区人民法院

（2019）粤0114民初11250号

【裁判理由】

携和公司明知刘某、胡某峰夫妇在签订合同时不具备购房资格，仍让刘某签订合同，根据本案查明的事实，实际购房人一直未取得购房资格亦是导致涉案买卖合同无法履行的原因之一。携和公司作为专业的经纪机构，在明知签字人不具备购房资格且未审查实际购买人是否具备购房资格的情况下仍积极主动促成合同的签订，该行为直接导致合同履行过程中买卖双方产生纠纷，携和公司的行为明显违反《广州市房屋交易监督管理办法》第二十一条的规定：“房地产中介服务机构及其执业人员提供房屋交易中介服务时，应当如实告知当事人房屋交易相关情况和本市房地产政策相关规定，不得为违反法律和政策的房屋交易提供服务”。携和公司的行为并未严格遵守职业规范及恪守职业道德。综上，携和公司主张刘某、胡某峰支付中介代理费2万元，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。

案例四：广州市中级人民法院

（2019）粤01民终19308号

【裁判理由】

关于过错的问题。购房资格直接影响到合同的履行及合同目的实现，作为合同主体一方，理应深入了解限购政策并审慎签订合同，并对自己的民事行为承担相应的法律后果。本案李某华在签订合同时明知自己的购房资格可能存在问题，但未进一步核实，自身存在过错。德洳公司作为提供居间服务的专业机构，对于限购政策的认识应强于作为一般的买卖双方，本着诚实信用、勤勉尽责的原则，中介公司对于买卖双方的限购资格应有审慎审查义务，从一审查明事实来看，德洳公司并未尽其谨慎审查的义务，审查李某华的社保购买情况，存在过错……结合上述的过错责任的分析认定……德洳公司未尽其审查义务，所促成的买卖合同亦因无法履行而解除，其请求支付报酬亦不予支持。

案例五：广州市中级人民法院

（2018）粤01民终23046号

【裁判理由】

关于本案的争议焦点问题，根据本案现查明的事实来看，莫某齐未与案外人就案涉房屋买卖合同交易成功的原因为莫月齐不具备本市的购房资格。从莫某齐提交的身份信息来看，莫某齐并非本市居民。依照案涉房屋交易时的购房政策，作为非本市户籍的莫某齐需要提供购房之日前5年在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明。合富公司作为专业的房屋交易中介公司，理应对于莫某齐作为购买人是否具备当时的购房条件进行审查，但合富公司提供的证据不足以证明其履行了该审查义务。合富公司在没有履行基本的审查义务的情况下却收取莫某齐50000元，并要求莫某齐签署《服务收费确认书》，合富公司的行为不符合基本的职业操守，也违背了诚实信用原则。一审法院综合本案案情，酌定合富公司、莫某齐各负50%责任，并驳回合富公司要求莫月齐支付违约金的请求处理妥当，本院予以维持。

通过上述案例可以看出，司法实践中，如中介公司明知买方无购房资格仍撮合买卖双方缔约，最终导致房屋买卖双方合同无法履行的，中介公司需要承担责任，主张中介报酬无法获得法院支持，已收取的中介费也需全部或部分返还。

结语

随着政府房地产调控政策的频繁出台和金融贷款政策的不断调整，购房者是否具备购房资格成为房屋交易能否顺利进行的前提条件，中介公司在二手房交易中对政策的释明和对购房者资格的审查也变得越来越重要。有的中介公司为了撮合买卖双方交易，故意避重就轻，不仅不会特别就当地购房政策向购房者释明，更不会主动审查购房者购房资格。相反，为了规避自身责任还往往会在买卖双方签署房屋买卖合同时，要求购房者签署书面文件，确认中介公司已向其说明国家及地方关于住房限购政策及金融按揭政策的相关规定之事实，并要求购房者承诺符合购房、按揭资格，将所有的风险和责任推给购房者。为了改善这种现象，规范中介服务市场，法院在审理类似案件纠纷时，如中介机构主张全部居间报酬，法院不仅会要求中介机构举证证明已履行了全面完整的告知义务，还应证明全面履行了购房资格审查义务，而不是仅凭购房者签署的文件就简单认定中介公司履行了居间人的法定义务。

但律师提醒广大购房者，限购限贷政策是公开的，购房者都可获悉。一般认为，购房者具有了解自己是否具备购房资格的能力和义务，如果因为自己的疏忽或听信销售人员的不切实际的口头许诺，在明知自己没有购房资格的情况下仍与卖方签署房屋买卖合同，最终导致房屋买卖合同无法履行的，法院也会综合考虑购房者的缔约过错，并认定购房者自行承担部分责任，上文案例五即属于此种情形。因此，购房者一定要引起重视，没有购房资格的谨慎签约，慎重购房！

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