买房

刘亮（化名）与李静（化名）是一对90后小夫妻，来广州打拼已八年有余，因一直未找到合适的房子，一家四口居住在出租屋里。2021年初，刘亮夫妻二人在朋友圈中看到某中介发布的房源信息，称广州市白云区有一套房子出售，面积80㎡，仅售60万元！寸土寸金的广州居然有如此便宜的房子？刘亮夫妻对此非常好奇，决定立马联系中介，一探究竟。中介告知，这套房子位于广州市白云区某村，属于村民合资建设的住宅楼，与普通商品住房一样，证件齐全！刘亮夫妻听完中介的一系列介绍，对这套80平的房子更为心动，于是开始筹集资金准备购房。

2021年2月中旬，刘亮夫妻凑齐了购房所需的全部资金，随后在中介的安排下与卖家签署了《合资建房协议书》等购房相关协议，并分别向卖家和中介支付了房款和中介费共计人民币64万元。

“新房”秒变“问题房”

2021年3月初，刘亮夫妻准备对房屋进行装修，懂行的装修公司工作人员告知刘亮，这套80平的房子存在很严重的质量问题，房屋顶部钢筋已被腐蚀，主梁结构不稳，居住会存在一定的危险性。而且，这套房子性质属于小产权房，与普通住宅存在很大区别，是无法办理不动产登记证明等相关证件的。了解到这些情况后，刘亮夫妻暂停了房屋的装修，并多次尝试想与卖家和中介沟通处理退房事宜，但卖家和中介对刘亮夫妻提出的诉求压根不予理睬。看着这套不能退、不能住又不能卖的房子，刘亮夫妻犯了愁，不知如何是好！

维权

2021年3月中旬，刘亮夫妻焦急地找到我们律师团队，希望我们的专业能帮他们尽快解决这个麻烦事，拿回购房款。接受刘亮夫妻的委托后，我们立即派人前往房屋所在地了解情况。我们发现，刘亮夫妻购买的这套房屋土地性质为集体土地，土地属于村集体所有，刘亮夫妻不属于该村集体经济组织成员，是无权购买该房屋的。更重要的是，这套房子是卖家私自加建的，没有报建手续，属于违章建筑，刘亮夫妻花几十万购买的房子完全没有任何保障，随时都可能因违章而被拆除！

按照常规的救济途径，像刘亮夫妻的情况，如果要拿回购房款和中介费，我们需要向法院提起两个诉讼，一是起诉卖家，主张确认刘亮、李静与卖家签署的《合资建房协议书》无效，并要求卖家返还购房款；二是起诉中介，要求中介退还中介费。但诉讼面临的不仅仅是诉讼费等金钱成本，还有无止境的时间成本，显然，诉讼不是解决问题的最佳方式，而且刘亮夫妻也根本耗不起。

雷霆手段

半月不到成功退房退款

于是，律师团队试图另辟一种更为快捷、高效的方式来解决这对夫妻遇到的难题。我们决定多管齐下，一边就购房过程中存在的问题向卖家和中介发律师函，一边请求相关政府部门出面组织司法调解，同时，还派律师多次前往现场进行当面沟通协调，经过多个回合的谈判与拉锯，卖家和中介终于答应全额退款。

2021年3月底，刘亮夫妻收到了卖家退回的购房款60万元及中介退回的中介费4万元，短短不到半个月的时间，我们律师团队便帮助刘亮与李静夫妻圆满地解决了难题。

律师办案心得

刘亮夫妻这起案件，我们能够无需诉讼而帮助当事人成功、快速解决，主要是抓住了卖家和中介的要害，最终让他们主动配合退房退款。

一、刘亮夫妻与卖家签署的《合资建房协议书》违反法律法规的强制性规定，协议应属无效，卖家应当向刘亮返还全部购房款。

《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。

《最高人民法院关于当前民事审判工作中的若干具体问题》规定，在非试点地区，对于农民将其宅基地上的房屋出售给非本集体经济组织成员的，应该依法认定合同无效。

刘亮与李静均不是案涉房屋所在地的村集体经济组织成员，不具备购买案涉房屋的资格，卖家与刘亮、李静签署《合资建房协议书》，将村集体所有土地上的房屋出售给非本集体经济组织成员，严重违反国家关于宅基地、小产权房不能出售给非本集体经济组织成员的禁止性规定。按照司法实践，《合资建房协议书》依法应当被认定为无效。合同无效后，卖家应当将全部购房款退还给刘亮夫妻。

二、中介未诚信履行居间义务，故意隐瞒房屋真实状况，损害刘亮夫妻的合法权益，刘亮夫妻有权要求中介返还中介费。

《中华人民共和国民法典》第九百六十二条规定，中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。

本案中，中介为了促成买卖双方成交，一直跟刘亮夫妻宣称并保证房屋可以办理房产证，且故意隐瞒案涉房屋系违法建筑且存在严重质量问题的情况，严重损害刘亮夫妻的合法权益，根据民法典的规定，中介不得请求支付报酬，已经收取中介费用的，刘亮夫妻有权要求中介退还。

三、卖家与中介的行为涉嫌严重违法违规，不排除需承担行政甚至刑事责任。

政府相关部门多次明确农村集体土地不得用于经营性房地产开发，而卖家与中介却无视国家法律法规，非法将集体土地用于非农业建设，根据《中华人民共和国土地管理法》第七十三条、第八十一条，行政机关可以对卖家及中介处以责令限期改正、没收违法所得、并处罚款的行政处罚。此外，卖家和中介将小产权房买卖形成产业链，严重扰乱房地产市场秩序，不仅涉嫌非法转让、倒卖土地使用权罪，还涉嫌非法经营罪，有刑事责任的法律风险。

最后，律师提醒大家，小产权房虽然便宜，但存在极大的风险，购房时一定要仔细甄别，切勿贪图便宜而购买。如已经购买了没有保障的小产权房，建议及时委托律师介入处理，让专业律师团队帮助你快速解决问题!

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