合同违约责任约定不明，开发商仍被判赔偿！
来源：陈旺律师
发布时间：2020-11-08
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购房者买房时，一般按照开发商提供的格式合同文本签署，但实践中，大部分开发商为规避自身责任，对开发商的一些违约情形没有约定明确的违约责任。而此时，一旦购房者与开发商发生纠纷，购房者则处于相对被动状态。但在司法实践中，法院并不会因为当事人的合同违约责任约定不明，就当然免除开发商的责任。下面案例中的邓某就向开发商索赔成功了。
2013年10月9日，原告邓某与被告开发商签订了《商品房买卖合同》，双方约定邓某购买开发商开发建设的位于武汉市汉阳区的一套房屋，房型为偶数层、奇数层的双入户门，偶数层入户系与隔壁房屋共用一电梯入户。同时，合同还约定了，如果开发商不能按照合同约定的期限交房，开发商提出单方解除合同的，按该商品房总金额10%向邓某支付违约金。合同签订后，邓某依约向开发商支付了全部购房款。
然而，因开发商交付房屋所在楼栋的电梯设计不符合逃生要求，开发商被有关部门责令整改。于是，开发商拆除了邓某购买房屋所在楼栋的偶数层入户门。后邓某以电梯及偶数层入户门被封闭为由，认为开发商交付的房屋不符合合同约定，遂拒绝办理收房手续。双方未能协商解决纠纷，邓某诉至法院。诉争房屋由双入户门变为单入户门，开发商交付的房屋不符合双方合同约定，应承担相应的违约责任，但合同未就该责任的承担方式作出约定。从开发商违约的性质上看，系履行合同不符合合同约定，由于诉争房屋的整改无法恢复原状，开发商应向邓某赔偿相应的损失。至于赔偿损失的具体金额，邓某并未提交证据证明，因此，邓某主张以购房款的20%赔偿其损失于法无据。综合考虑房屋已经转移给邓某实际占有，且邓某不要求退房等因素，最终法院酌情按邓某已付购房款的8%判决开发商赔偿邓某的经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款又规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失之规定。而具体到上述邓某的案例中：邓某与开发商签署的《商品房买卖合同》并无约定开发商向邓某交付的房屋房型与合同约定不符时，开发商应当如何向邓某承担违约责任，同时，邓某也无法提供证据证明自己的损失，但因房屋偶数层入户门被拆除而造成了实际交付的房屋与合同约定不符，开发商有违约行为是客观存在的。因此，开发商必须向邓某承担相应违约责任。但在合同没有约定违约责任的情况下，法院应当如何确定开发商的违约赔偿责任呢？法院的做法是，参照《商品房买卖合同》中约定的开发商单方解除合同时的违约责任条款综合确定。本案开发商的行为虽然构成违约，但违约行为并未导致涉案商品房买卖合同解除，即该违约行为所造成的损失也理应低于合同解除状态下所产生的损失，加之原告已实际占有使用诉争房屋享受部分房屋权益，故法官酌情认定开发商按邓某已付购房款的8%进行赔偿。
因此，如购房者在今后购房过程中遇到类似问题，即便合同中没有针对开发商的违约行为约定相应的违约责任，若购房者因开发商的违约行为造成了实际损失，或开发商的违约行为客观上导致其交付的房屋与合同约定不符时，购房者亦可拿起法律武器向开发商主张违约赔偿责任。
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