车位那点事儿：小区车位究竟归谁所有？
来源：陈旺律师
发布时间：2020-09-25
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随着经济发展和人民生活水平的提高，私家车数量与日俱增，小区停车位也变得越来越紧张，可谓高价难求，这种供需矛盾在人口密集城市表现得尤为明显。因此，为了不跟别人抢车位，有些业主倾向于买一个车位，给自己的车安个“家”，但并不是你“买”了车位，它就是你的了。
业主A与开发商签署《车位使用协议》，取得小区某个露天停车位的长期使用权。但业主B认为，该露天停车位属于全体业主共有，自己也有权使用该车位，业主A无权独占使用。业主A想不明白，车位明明是自己花高价从开发商处买来的，为何自己还不能使用呢？于是，业主A将业主B诉至法院，要求业主B立即返还车位。法院经审理后认为，案涉车位不具有构造上的独立性，无法办理产权登记，没有证据证明开发商为案涉车位的权属人，因此，开发商无权处分该车位，业主A依据其与开发商签署的《车位使用协议》主张取得案涉车位的使用权，并要求排除其他业主使用案涉车位，不具有合理性，不予支持。
小区车位一般可以划分为地面车位地下车位、架空层车位。但车位究竟归谁，需要根据车位属性进行判断。《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下称《解释》）第六条规定，建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。
地面车位即露天车位，是指占用小区内的公共道路或者其他公共场地用于停放汽车的车位。上述案例中业主A购买的露天停车位就属于这种类型的车位，这类车位实际占用了小区业主共有部分区域，停车位已纳入业主的土地使用权分摊面积，根据《物权法》第七十四条第三款的规定应认定其归属小区业主共有，开发商不是车位的所有权人，无权出租、出售车位。
地下车位是指利用小区地下空间建造的车位，这类地下车位通常并未占用小区业主共有部分区域，没有算入小区公摊面积中，一般不属于业主共有。
地下车位具体可分为产权车位和人防车位。产权车位是可以进行买卖的，如果业主向开发商购买了产权车位并办理了过户，则应当属于该业主所有；尚未出售给业主的产权车位，所有权则属于开发商。人防车位属于国防资产，在不妨碍防空功能的前提下，人防车位只能使用，不能出售。但也存在一种例外情况，如果开发商在销售商品房时，已经明确把地下停车场算在公摊面积中，那么从法律层面上来说，这个停车场的产权就属于全体业主，这一类型的地下车位也是属于业主共有。
3、架空层车位
架空层车位就是利用小区架空层设置的车位。架空层是仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层，通俗地讲，就是建筑物中用柱子架空的那一层。目前关于架空层车位的权属并没有统一的规定，实践当中，在判定车位归属时一般看其是构成建筑区划内的专有部分还是共有部分。《解释》第二条规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。按照上述标准进行分析判断，如果架空层车位属于专有部分，业主从开发商处购买了车位，则业主有权对专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利；反之，如架空层属于共有部分，则在架空层上设置的车位应归属于业主共有，业主对共有部分享有共有和共同管理的权利。
所以，并不是你花高价从开发商处买了车位，就一定拥有该车位的所有权或排他使用权，开发商很有可能将本来属于业主共有的车位高价卖给了你，即使你支付了对价，这个车位也有可能被他人“合法”侵占。因此，律师在此提醒广大业主，买车位前一定要仔细了解清楚所购车位的情况，最好是购买能够办理产权证的车位，避免出现高价买车位却依然无处停车的尴尬；或者，即使有业主要购买不能办理产权的车位，也要就车位无法独占使用时的相关违约责任与开发商进行明确约定，最大限度保护自己的合法权益，谨防车位、钱款两头空。
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