【案例一】 刘某和林某是夫妻关系，二人有一套住房，房屋所有权证登记的产权人为林某。2002年林某在刘某不知道的情况下和陈某某签订了一份《房屋买卖契约》，约定：由林某将其住房及部分家具以70000元的价格卖给陈某某；陈某某付清房款后，林某将房屋交付给陈某某并办理过户手续。契约签定后陈某某付清了房款，林某也将房屋交付给了陈某某，并且双方办理了房屋过户手续。后刘某起诉至法院，称林某在其不知道的情况下私自将房屋卖给了陈某某，林某和陈某某之间买卖房屋的行为应该无效，故要求法院判决由陈某某返还其房屋。

    法院经审理认为，本案争议的房屋在房屋管理部门登记的产权人是林某，卖房时林某出示了产权证，并且已将房屋交付给了陈某某并且办理了过户手续，所以陈某某在购买房屋时有理由相信该房屋的产权没有争议。其次，陈某某和林某达成的房屋买卖协议，没有违背有关法律的规定，是双方真实意思的表示，陈某某作为善意的第三人，其合法权益应该受到保护，所以法院确认陈某某和林某之间买卖房屋的行为有效，驳回刘某要求陈某某退还房屋的诉讼请求。

   【案例二】王某与罗某某系夫妻关系，二人婚后在江苏省某市某区某村建私房二层，并取得了房屋所有权证及土地使用证。2003年9月陈某经中间人介绍与王某签订了购房协议书，王某将此房以100000元的价格出售给陈某，双方约定了付款方式及办理房屋所有权证及土地使用证等变更登记手续的日期及费用的承担，中间人在协议上签了字，但罗某某未签字，也不在场。协议签订后，陈某于9月25日、9月30日分两次付给王某56000元，但房屋一直未交付。之后陈某夫妻俩还与王某共同到区房产管理处咨询办理房产过户手续等事宜。但罗某某知道王某卖房后，提出了异议，导致双方发生纠纷，使协议未能继续履行。2003年10月，陈某将王某告上法庭，要求王某继续履行协议。后王某之妻罗某某以有独立请求权的第三人身份参加诉讼，要求法院确认该购房协议无效。

    法院审理后认为，原、被告及第三人诉争之房屋为被告和第三人共同共有，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，应为无效。法院遂判决原被告所签订的购房协议无效，被告王某返还原告陈某所付房款56000元及相应利息。

    同是夫妻一方在另一方不知情的情况下出卖房屋，为何一个判决购房合同有效，一个判决购房合同无效？这主要涉及到第三人的善意取得。善意取得,是指无处分权人将其占有的动产或者登记在其名下的不动产转让给第三人,若第三人在交易时出于善意即可取得该财产的所有权,原所有权人不得追索。

    我国《物权法》第106 条第1 款规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回；除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权: （一） 受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二） 以合理的价格转让；（三） 转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。”

    善意取得的构成要件：

    1、 让与人为动产的占有人或者登记的不动产权利人。

    2、 让与人无处分权。

    3、 受让人受让该不动产或者动产时是善意的。所谓善意，是指受让人不知道或不应当知道让与人无处分权。

    4、 受让人基于交易行为支付了合理的对价。

    5、 转让的标的物动产已经交付、不动产已经完成转移登记。

     在《物权法》实施后，同类的案件应当依照《物权法》第106 条来判决。虽然上述两个案例均是发生在《物权法》实施之前，但案例一是依照民法通则中的善意取得原则来判决的，陈某某在购房时是善意的并且取得了房屋所有权，应当依法维护其权利。而案例二中，陈某与王某的买卖并未履行完毕，陈某支付了部分房款，王某未交付房屋，陈某也尚未取得房屋的所有权，不适用第三人的善意取得原则，故而法院判决购房协议无效，被告王某应返还原告陈某所付房款及相应利息。