25、我是否享有购房优先权？
来源：熊波霞律师
发布时间：2014-08-15
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问：我于2002年5月承租郑某的房屋，租期3年。两个月前，郑某说想出售房屋，经协商我们达成协议，郑某同意以8万元的价格将房屋卖给我。合同签订后，我依约分两次付给郑某房款共计6万元。上个月郑某找到我说他的房子卖亏了，要我再增加5000元，否则他就要以8万元的价格将房子卖给别人。我听后非常生气，就说：“我们之间已经签订了房屋买卖合同，你随意违反合同不太合适，我和家人商量一下，一周内给你答复，我们再作决定。”当时郑某表示同意。三天后我带着2万元现金（已付6万元）找郑某时，他说前天已经以8万元的价格将房屋卖给了王某，并且已经办过房屋过户登记手续。我说我们原来有买卖合同在先，郑某说他与王某已办完过户手续，收你的钱退还给你就行了，我不同意，也不知道怎么办。请问，我和郑某的买卖合同与郑、王之间的买卖手续哪一个具有房屋有权属变动的法律效力？我是否享有购房优先权？
答：登记公示原则是我国房地产权属变动的基本原则。根据我国法律规定，房屋买卖以“登记”为生效要件。房屋买卖合同不同于一般商品买卖合同，要想使房屋权属变动，必须履行登记手续。你与郑某签订房屋买卖合同，只是你们双方有进行房屋买卖的意思表示，不能直接产生房屋权属变动的法律效力。但是，虽然该协议不能直接产生房屋权属变动的法律后果，它毕竟是你们双方在意思表示真实的情况下达成了协议并付了大部分房款。郑某擅自违反协议的做法也违背了《合同法》的相关规定。
至于郑某将房屋卖与王某，并已办理房屋权属过户登记的问题，依据《物权法》规定，此房屋所有权已为王某所有。本案中，郑某与你签订房屋买卖合同，在你没有放弃优先购买权，且郑某在同意一周后再作决定的情况下，提早将房屋出售给王某。这样，郑某的行为显然侵害了你的“优先购买权”，《最高法颁布了关于城镇商品房买卖合同纠纷问题的司法解释》第八条：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。因此你可以要求郑某解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以要求郑某承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
答：登记公示原则是我国房地产权属变动的基本原则。根据我国法律规定，房屋买卖以“登记”为生效要件。房屋买卖合同不同于一般商品买卖合同，要想使房屋权属变动，必须履行登记手续。你与郑某签订房屋买卖合同，只是你们双方有进行房屋买卖的意思表示，不能直接产生房屋权属变动的法律效力。但是，虽然该协议不能直接产生房屋权属变动的法律后果，它毕竟是你们双方在意思表示真实的情况下达成了协议并付了大部分房款。郑某擅自违反协议的做法也违背了《合同法》的相关规定。
至于郑某将房屋卖与王某，并已办理房屋权属过户登记的问题，依据《物权法》规定，此房屋所有权已为王某所有。本案中，郑某与你签订房屋买卖合同，在你没有放弃优先购买权，且郑某在同意一周后再作决定的情况下，提早将房屋出售给王某。这样，郑某的行为显然侵害了你的“优先购买权”，《最高法颁布了关于城镇商品房买卖合同纠纷问题的司法解释》第八条：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。因此你可以要求郑某解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以要求郑某承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
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