社会与法栏目稿件 （房屋质量问题）

[案情]

1995年10月，某市的李先生购买了某房地产公司开发的某小区单元房一套，房屋价格是62万元，面积180平方米，双方并签订了房屋买卖书面合同，李先生按约足额交了房款。李先生收楼后发现厨房卫生间渗水，还有一次天台水池渗水造成其室内水浸，装修设施被毁。他多次要求发展商修理未果，于是李先生拒交物业管理费。

李先生房屋质量问题仍未解决，便将商告上法庭，要求发展商修复并赔偿装修损失4000元。

案例评析

主持人：关于房屋质量问题引发的纠纷日益增多，也成了购房消费者的一块心病，如何面对此类问题，如何更好的解决问题，保护自己的合法权益，让我们就以今天的案例为话题，请许律师谈一谈如果出现此类问题如何应对。首先，让我们了解一下什么是房屋质量问题？

许：房屋质量问题种类繁多，例如主体结构损坏、墙体裂缝、层高不足、房屋倾斜、门窗损坏、房屋漏水、房屋噪音、房屋设备不符合同约定，面积缩水、管线未铺、市政水电未通等。房屋质量问题有一般问题和严重影响房屋的正常居住问题。

主持人：房屋质量问题确实有很多种，那房屋出现质量问题之后，作为购房者应该怎么办？

许：入住后出现了房屋质量问题，购房者应首先采取主动积极的态度，与开发商协商。如果协商不能解决，业主可以向消费者协会、建委等部门投诉或直接向法院提起诉讼 。

主持人：你前面也说过房屋质量问题也有严重和一般之分，是不是开发商承担的责任也不一样，具体有什么规定？

许：现依据我国现行法律，对房屋出现质量问题时购房者可以采取的措施作出如下分析：
    1、购房者认为开发商交付使用的商品房属于主体质量不合格的，首先购房者应该向工程质量监督单位申请重新核验，经核验确属主体结构质量不合格的，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称《解释》)第十二条的规定，购房者有权退房，解除商品房买卖合同，并要求开发商赔偿损失。
　　2、购房者所购买的房屋质量问题不属于主体质量不合格，但因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，根据《解释》第十三条第一款的规定，购房者也可以请求解除合同和赔偿损失。“严重影响正常居住使用”一般是指购房者所购买的房屋出现严重质量问题，且该质量问题通过修复等亦无法保证购房者人身、财产安全及正常居住使用的情形。
    3、购房者所购买的房屋存在质量问题，但尚未达到“严重影响正常居住使用”这一严重程度，根据《解释》第十三条第二款的规定，在保修期内，开发商应当承担修复责任，如开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，购房者可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由开发商承担。

主持人：也就是说，第一，开发商交付使用的商品房属于主体质量不合格的，或者购房者所购买的房屋质量问题不属于主体质量不合格，但因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，购房者有权退房，解除商品房买卖合同，并要求开发商赔偿损失；第二，、购房者所购买的房屋存在质量问题，但尚未达到“严重影响正常居住使用”这一严重程度，在保修期内，开发商应当承担修复责任，如开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，购房者可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由开发商承担。

购房者在面对和处理此类问题时，应注意什么？

许：首先，要及时对房屋质量进行鉴定。业主在发现房屋存在质量问题后，应及时与发展商交涉，双方本着互谅互让精神尽早解决问题。如果问题实在严重而无法协商解决，最好先委托权威鉴定机构进行鉴定，如果鉴定结果是“严重影响房屋的正常居住”，可尽早提出退房退款和赔偿的要求。这样不至于拖延多年而未能解决，同时也防止可能超过诉讼时效的问题。

其次，消费者在发现房屋质量问题以后，一定要注意保留相关证据。 1、一定在保管好当初的合同、材料清单、付款发票等书面凭证，如拍摄相关照片，并书面记录质量问题的严重程度。造成的损失情况等，尽可能请物业管理公司、邻居或居委会有关人员签名证实。
　　2、应以挂号信的形式向发展商发出书面通知，要求发展商前来修复，并告之其损失情况。每次修复情况，包括修复时间，具体人员采取的措施及修复效果等都作好书面的记录并请相关人员签名，最后可以据此向开发商据实索赔，如购房合同中有赔偿约定的按约索赔。

3、对于质量瑕疵造成的损失，业主可请质量监督部门对原因和损失数额做出鉴定，作为支持赔偿的证据。

主持人：除去以上质量问题外，实际交付的商品房面积与签订合同时约定的面积不一致，也应当算作质量问题，这方面法律是怎么规定的？

许：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

主持人：（总结上述内容……）总之一句话，法律倾向于保护购房者的利益。回过头来，看看今天的案例，李先生是否应得到赔偿呢？

许：根据法律规定，该房地产公司应当对出售给李先生的这套房屋进行维修，或者赔偿李先生为维修这套房屋而支付的维修费用。

主持人：也就是说，该房地产公司应当对出售给李先生的这套房屋进行维修，或者赔偿李先生为维修这套房屋而支付的维修费用。另外，本案李先生以房地产公司不予维修为由拒付物业费，应该吗？

许：李先生的心情是可以理解的，但这种做法不可取，法律是不支持的，房产质量问题与是否改交物业费是两个法律关系。在房屋交接之后，购房者即使没有入住也还是要交物业费的，因为物业费包括很多内容如：小区治安费，清洁费，小区公共绿化维护费等等。

主持人：看一下法院判决：

许：法院委托房屋安全鉴定所评定房屋为“一般损坏房”，对于墙体受潮渗漏，可作修复处理。法院判决发展商败诉，李先生获赔4000余元。

主持人：本案启示

许：  本案给我们的启示：

对于购房者来说，其一，提前预防。入住之前应该向发展商要其出具《建筑工程质量认定书》，确定该楼已验收合格，并且与购房合同一致，再签署入住单。 其二，抓住关键。对房屋质量问题及时交权威部门鉴定，保存相关证据。其三，找对方法。发现问题及时沟通解决或依法起诉，法律是倾向于保护购房者的利益的，不要象本案李先生那样以拒付物业费进行对抗。

对于房地产开发商而言，为购房者提供及时周到的服务，是诚实信用使然，也是进一步发展壮大的基础，良好的口碑对于一个企业的发展是莫大的帮助。总之，和谐社会需要全社会人的共同努力。

河南安易律师事务所 许县委