杨海亮律师：东莞购房法律问答（二）
来源：杨海亮律师
发布时间：2010-11-08
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东莞购房法律问答（二）
文/ 杨海亮律师 13728218550
第二章 购房合同
1、销售广告具有什么样的法律效力？
商品房的销售广告和宣传资料的法律效力要视情况而定，一般的销售广告和宣传资料为要约邀请，即希望买受人向出卖人发出要约的意思表示。
但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体规定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。即希望买受人和出卖人订立合同的意思表示。此时这种说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，出卖人违反的，应当承担违约责任。
广东省高级人民法院《关于合同法施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见》第二十四条规定：“商品房售楼广告的内容没有在商品房预售合同中约定，但符合下列情形之一的，该广告内容具有法律约束力：
（1） 向购房者提供优惠条件或赠送礼品的许诺；
（2） 对商品房外墙或共用部分装饰标准的告示；
（3） 对商品房各组成部门或共用部分使用功能质量的陈述；
（4） 对商品房周围环境质量作出的具有明确的公建指标的说明；
（5） 其他载有明确指标的说明。”
2、购房必须要签订认购书吗？
签订认购书不是签订购房合同的必经程序。
3、认购书具有什么样的法律效力？
理论上认购书属于“预约合同”，但如果认购书对房号、房价、面积、付款方式、付款期限等主要内容作了具体明确的约定，且出卖人已经按照约定收受购房款的，应当认定为商品房买卖合同。
4、定金与订金有什么区别？
定金是债权的一种担保方式。《担保法解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”
《担保法解释》第一百一十八条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”
由此可知，消费者缴纳定金后，就不得反悔，否则定金会被开发商没收，但双方如果就买卖合同条款达不成一致的，可以要求开发商退回定金。如果因开发商原因导致合同未成立的，可以要求双倍返还。
双方如果对订金的作用没有特别约定，则随时可以要求返还。
5、什么叫不可抗力？
不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
6、未取得《商品房预售许可证》签定的预售合同有效吗？
起诉前取得《商品房预售许可证》的，可以认定有效。
7、预售合同在备案后才生效吗？
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”
实践中，很多开发商补充协议不经备案，但只要是买卖双方意思的真是表示，仍然是有效的。消费者可以以补充协议是合同的组成部分为由要求跟合同一起提交备案，能让政府对房产销售市场加强监管。
8、房屋损毁、灭失的风险从什么时候开始转移？
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担。通常以“交钥匙”作为房屋交付的标志。
9、当事人认为违约金过高或过低时如何处理？
当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。
当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
实践中，逾期交楼违约金约定过低的现象十分普遍。这与卖方的强势地位是分不开的。出现这种情形时，消费者可以提供因逾期交付导致本人在外租房损失等证据，要求赔偿该损失。否则单凭买卖合同显失公平为由调整违约金是很难得到法院的支持的。
10、购房合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金或损失该如何计算？
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
11、商业贷款购房一般有哪几种还款方式？
最通用还款方式有两种：等额本息与等额本金。
A、等额本息，通称“月均法”，是指每月以相等的金额偿还贷款本息。
月利率×（1+月利率）还款期数
每月还款额 = ×贷款本金
（1+月利率）还款期数-1
特点：在整个还款期内，每个月的还款额保持不变（遇调整利率除外），供楼压力平均，并且方便记忆。在还款初期，利息占每月供款的大部分。随着本金逐渐返还，供款中的本金比重将不断增加。月均法便于借款人准确掌握每月的还款额，有计划的安排家庭的财政收支。但因占用本金时间相对递减法长，所以所承担的利息较多。
B、等额本金，通称“递减法”，是指借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减。
每月还款额 = 贷款本金÷还款总期数+（贷款本金-累计已还本金）×月利率
特点：本金在整个还款期内平均分摊，利息则按贷款本金余额逐日计算。每月还款额在逐渐减少，但偿还本金的速度是保持不变的。递减法能较早、较多的归还本金，承担的利息相对月均法少。但每月偿还金额不同，借款人要费精力计算月供款。并且供楼初期每月偿还的本息和要比月均法高。递减法适合于有一定积蓄，还款初期还款能力较强，事业正处于高峰期，但家庭负担将日益加重或收入逐渐减少的借款人，如中老年人，或者是希望还款初期归还较大款项来减少利息支出或有可能提前还款的借款人。
12、商业贷款购房一般需要提交哪些资料？
商业贷款购房一般需要提交下列资料：身份证明、收入证明、资产证明、定金及首期楼款收据、认购书等。
13、什么是住房公积金？
根据国务院颁发的《住房公积金管理条例》，住房公积金是国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其职工缴存的一种义务性长期住房储金。通过“个人存储、单位资助”的办法建立的一笔属于个人的住房贷款消费资金，专项用于支付住房方面的费用。
故不管是国有单位，还是私营企业，都应为员工缴纳住房公积金。没缴纳的可向当地住房公积金管理中心投诉。
14、哪些情况下可以办理公积金贷款？
主要有四类情形：购买、建造、翻修、大修在本市地域内拥有所有权的自住住房。
15、东莞住房公积金贷款的最高可以贷多少？需要连续缴存多少个月？
东莞申请住房公积金贷款最高贷款额为46万元。借款人应在本市逐月足额缴存住房公积金满6个月。
16、东莞公积金贷款购房的贷款额度与年限是如何规定的？
一、住房（指成套住房，包括独立厅、房间、厨房和卫生间，下同）每平方米单价(按建筑面积计，下同)低于4000元（含4000元），或低于5000元（不含5000元）且住房建筑面积不大于90平方米（含90平方米）的，贷款额度占房价比例不超过80%，贷款最长年限为30年。
二、住房每平方米单价在5000元（含5000元）至5500元（不含5500元）之间的，贷款额度占房价比例不超过70%，贷款最长年限为20年。
三、住房每平方米单价在5500元（含5500元）至6000元（不含6000元）之间的，贷款额度占房价比例不超过60%，贷款最长年限为20年。
四、住房每平方米单价在6000元（含6000元）以上的，贷款额度占房价比例不超过50%，贷款最长年限为20年。
17、什么叫内转？有什么风险？
内转是指在楼盘未“大确权”之前将出卖方（原买受人）与发展商之间签订的《商品房买卖合同》办理终止合同手续，合同终止后由发展商与买受人（二手交易中的买受人）重新签订《商品房买卖合同》，以此达到房屋转让的目的。
内转逃避国家税费，是政府明令禁止的。但实践操作中监管力度不够，只要发展商同意配合办理终止合同，并陈述正当理由，则可办理。
18、购房需要缴纳律师费吗？
律师在商品房交易中担任了代办各种手续、见证、出具法律意见等作用。因此律师应当是开发商、银行、买受人的共同委托人。
对该费用收取是否合理，一直是社会争论的话题，但政府一直都没有出台相关规定予以明确，在《广东省物价局新建商品房交易价格行为规则》第十二条对其仅有模糊的规定：“商品房交易及产权转移等过程中的中介服务，应当由购房者自愿选择，经营者不得强制服务、强制收费。凡属房地产开发企业自行委托的中介服务，所需费用全部由房地产开发企业负担，不得转嫁给购房者。”所以，笔者认为，律师费应该由开发商、银行、买受人共同支付才合理。
19、按揭贷款买房中需要签订几份购房合同？可以拿到原件吗？什么时候可以拿到？
购房合同正本一式三份，一份由买受人存，一份由房地产开发企业存，一份由房管部门存。副本视该楼盘需要相应增加。
在东莞，以前签订的购房合同是纸文本，即通说的“手签”。购房合同（买方存）要拿到房管部门备案，加盖备案章后留在房管部门作为抵押之用。业主拿不到购房合同（买方存）的原件。
2006年8月以后，东莞市逐渐实行网上签约，即通说的“网签”。购房合同跟备案页分开，由业主跟发展商签订《商品房买卖合同备案证明》再交由房管部门加盖备案章。故业主可以拿到购房合同（买方存）原件，但拿不到《商品房买卖合同备案证明》，该证明在注销抵押登记后才能拿到。
文/ 杨海亮律师 13728218550
第二章 购房合同
1、销售广告具有什么样的法律效力？
商品房的销售广告和宣传资料的法律效力要视情况而定，一般的销售广告和宣传资料为要约邀请，即希望买受人向出卖人发出要约的意思表示。
但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体规定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。即希望买受人和出卖人订立合同的意思表示。此时这种说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，出卖人违反的，应当承担违约责任。
广东省高级人民法院《关于合同法施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见》第二十四条规定：“商品房售楼广告的内容没有在商品房预售合同中约定，但符合下列情形之一的，该广告内容具有法律约束力：
（1） 向购房者提供优惠条件或赠送礼品的许诺；
（2） 对商品房外墙或共用部分装饰标准的告示；
（3） 对商品房各组成部门或共用部分使用功能质量的陈述；
（4） 对商品房周围环境质量作出的具有明确的公建指标的说明；
（5） 其他载有明确指标的说明。”
2、购房必须要签订认购书吗？
签订认购书不是签订购房合同的必经程序。
3、认购书具有什么样的法律效力？
理论上认购书属于“预约合同”，但如果认购书对房号、房价、面积、付款方式、付款期限等主要内容作了具体明确的约定，且出卖人已经按照约定收受购房款的，应当认定为商品房买卖合同。
4、定金与订金有什么区别？
定金是债权的一种担保方式。《担保法解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”
《担保法解释》第一百一十八条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”
由此可知，消费者缴纳定金后，就不得反悔，否则定金会被开发商没收，但双方如果就买卖合同条款达不成一致的，可以要求开发商退回定金。如果因开发商原因导致合同未成立的，可以要求双倍返还。
双方如果对订金的作用没有特别约定，则随时可以要求返还。
5、什么叫不可抗力？
不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
6、未取得《商品房预售许可证》签定的预售合同有效吗？
起诉前取得《商品房预售许可证》的，可以认定有效。
7、预售合同在备案后才生效吗？
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”
实践中，很多开发商补充协议不经备案，但只要是买卖双方意思的真是表示，仍然是有效的。消费者可以以补充协议是合同的组成部分为由要求跟合同一起提交备案，能让政府对房产销售市场加强监管。
8、房屋损毁、灭失的风险从什么时候开始转移？
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担。通常以“交钥匙”作为房屋交付的标志。
9、当事人认为违约金过高或过低时如何处理？
当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。
当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
实践中，逾期交楼违约金约定过低的现象十分普遍。这与卖方的强势地位是分不开的。出现这种情形时，消费者可以提供因逾期交付导致本人在外租房损失等证据，要求赔偿该损失。否则单凭买卖合同显失公平为由调整违约金是很难得到法院的支持的。
10、购房合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金或损失该如何计算？
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
11、商业贷款购房一般有哪几种还款方式？
最通用还款方式有两种：等额本息与等额本金。
A、等额本息，通称“月均法”，是指每月以相等的金额偿还贷款本息。
月利率×（1+月利率）还款期数
每月还款额 = ×贷款本金
（1+月利率）还款期数-1
特点：在整个还款期内，每个月的还款额保持不变（遇调整利率除外），供楼压力平均，并且方便记忆。在还款初期，利息占每月供款的大部分。随着本金逐渐返还，供款中的本金比重将不断增加。月均法便于借款人准确掌握每月的还款额，有计划的安排家庭的财政收支。但因占用本金时间相对递减法长，所以所承担的利息较多。
B、等额本金，通称“递减法”，是指借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减。
每月还款额 = 贷款本金÷还款总期数+（贷款本金-累计已还本金）×月利率
特点：本金在整个还款期内平均分摊，利息则按贷款本金余额逐日计算。每月还款额在逐渐减少，但偿还本金的速度是保持不变的。递减法能较早、较多的归还本金，承担的利息相对月均法少。但每月偿还金额不同，借款人要费精力计算月供款。并且供楼初期每月偿还的本息和要比月均法高。递减法适合于有一定积蓄，还款初期还款能力较强，事业正处于高峰期，但家庭负担将日益加重或收入逐渐减少的借款人，如中老年人，或者是希望还款初期归还较大款项来减少利息支出或有可能提前还款的借款人。
12、商业贷款购房一般需要提交哪些资料？
商业贷款购房一般需要提交下列资料：身份证明、收入证明、资产证明、定金及首期楼款收据、认购书等。
13、什么是住房公积金？
根据国务院颁发的《住房公积金管理条例》，住房公积金是国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其职工缴存的一种义务性长期住房储金。通过“个人存储、单位资助”的办法建立的一笔属于个人的住房贷款消费资金，专项用于支付住房方面的费用。
故不管是国有单位，还是私营企业，都应为员工缴纳住房公积金。没缴纳的可向当地住房公积金管理中心投诉。
14、哪些情况下可以办理公积金贷款？
主要有四类情形：购买、建造、翻修、大修在本市地域内拥有所有权的自住住房。
15、东莞住房公积金贷款的最高可以贷多少？需要连续缴存多少个月？
东莞申请住房公积金贷款最高贷款额为46万元。借款人应在本市逐月足额缴存住房公积金满6个月。
16、东莞公积金贷款购房的贷款额度与年限是如何规定的？
一、住房（指成套住房，包括独立厅、房间、厨房和卫生间，下同）每平方米单价(按建筑面积计，下同)低于4000元（含4000元），或低于5000元（不含5000元）且住房建筑面积不大于90平方米（含90平方米）的，贷款额度占房价比例不超过80%，贷款最长年限为30年。
二、住房每平方米单价在5000元（含5000元）至5500元（不含5500元）之间的，贷款额度占房价比例不超过70%，贷款最长年限为20年。
三、住房每平方米单价在5500元（含5500元）至6000元（不含6000元）之间的，贷款额度占房价比例不超过60%，贷款最长年限为20年。
四、住房每平方米单价在6000元（含6000元）以上的，贷款额度占房价比例不超过50%，贷款最长年限为20年。
17、什么叫内转？有什么风险？
内转是指在楼盘未“大确权”之前将出卖方（原买受人）与发展商之间签订的《商品房买卖合同》办理终止合同手续，合同终止后由发展商与买受人（二手交易中的买受人）重新签订《商品房买卖合同》，以此达到房屋转让的目的。
内转逃避国家税费，是政府明令禁止的。但实践操作中监管力度不够，只要发展商同意配合办理终止合同，并陈述正当理由，则可办理。
18、购房需要缴纳律师费吗？
律师在商品房交易中担任了代办各种手续、见证、出具法律意见等作用。因此律师应当是开发商、银行、买受人的共同委托人。
对该费用收取是否合理，一直是社会争论的话题，但政府一直都没有出台相关规定予以明确，在《广东省物价局新建商品房交易价格行为规则》第十二条对其仅有模糊的规定：“商品房交易及产权转移等过程中的中介服务，应当由购房者自愿选择，经营者不得强制服务、强制收费。凡属房地产开发企业自行委托的中介服务，所需费用全部由房地产开发企业负担，不得转嫁给购房者。”所以，笔者认为，律师费应该由开发商、银行、买受人共同支付才合理。
19、按揭贷款买房中需要签订几份购房合同？可以拿到原件吗？什么时候可以拿到？
购房合同正本一式三份，一份由买受人存，一份由房地产开发企业存，一份由房管部门存。副本视该楼盘需要相应增加。
在东莞，以前签订的购房合同是纸文本，即通说的“手签”。购房合同（买方存）要拿到房管部门备案，加盖备案章后留在房管部门作为抵押之用。业主拿不到购房合同（买方存）的原件。
2006年8月以后，东莞市逐渐实行网上签约，即通说的“网签”。购房合同跟备案页分开，由业主跟发展商签订《商品房买卖合同备案证明》再交由房管部门加盖备案章。故业主可以拿到购房合同（买方存）原件，但拿不到《商品房买卖合同备案证明》，该证明在注销抵押登记后才能拿到。
以上内容由杨海亮律师提供，若您案情紧急，法律快车建议您致电杨海亮律师咨询。
杨海亮律师
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