杨海亮律师：东莞购房法律问答（一）
来源：杨海亮律师
发布时间：2010-11-08
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东莞购房法律问答（一）
文/ 杨海亮律师 13728218550 法律咨询QQ：1610569419
第一章 商品房
1、什么是商品房？
商品房是指房地产开发企业开发的向社会公开发售的房屋。包括现房和预售商品房。在东莞房产销售市场，现房纳入了预售房管理范围，因此，认定商品房的依据是《商品房预售许可证》，消费者对此需要有一个清醒的认识，否则买上所谓的“小产权房”、“使用权房”就得不偿失了。
2、什么是预售商品房？
预售商品房通称“期房”、“楼花”，是指房地产开发企业开发的向社会公开发售的尚未建成或建成后尚未确权的房屋。故购买预售商品房，一般签订《商品房买卖合同》后几个月才交楼。
3、什么是经济适用房？
经济适用房是指政府委托房地产开发企业开发的以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房。它是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的实用效果，而不是降低建筑标准。
消费者购买经济适用房要特别注意，《东莞市经济适用住房管理办法（试行）》第二十条规定：经济适用住房购房人拥有有限产权，房地权证中应当注明划拨土地，经济适用住房只能自住，不得出租、出借以及从事居住以外的任何活动。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。
4、什么是房改房？
房改房是指职工按照国家住房制度改革政策购买的公有住房。
房改房是国家对职工工资中没有包含住房消费资金的一种补偿，是住房制度向住房商品化过渡的形式，它的价格不由市场供求关系决定，而是由政府根据实现住房简单再生产和建立具有社会保障性的住房供给体系的原则决定，是以标准价或成本价出售。房改房的销售对象是有限制的，不是任何人都可以享受房改的优惠政策，购买房改出售的住房的人只能是承住独用成套公有住房的居民和符合分配住房条件的职工。 在房改售房中对购房的面积有所控制，规定人均可购房的建筑面积的控制指标，以防止一些人大量低价购买公有住房，造成国有资产的流失。 购买房改出售的公有住房有一定的优惠政策，公有住房的价格在标准价或成本价的基础上还有工龄、职务或职称方面的优惠折扣。
另外购买房改中的公有住房，在进入市场方面是有限制的。出售给职工的公有住房，一般要在住用若干年以后才可出售，如职工以标准价或成本价购买的公有住房。由于房改房的土地使用权是国家划拨的，所以在再转让时需要补足一定的土地出让金，在东莞，房改房再转让的，补缴的土地出让金为房价的1%。
5、什么是集资房？
集资房是改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，建造的房屋。职工个人可按房价全额或部分出资、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。
6、什么是小产权房？
法律上没有“小产权房”一说。日常生活中，“小产权房”俗称“乡产权房”，是指由农村集体组织投资开发的在集体土地上建设的房屋，小产权房不属于商品房，不得上市交易，在流通中受到很多限制。非集体成员不得购买小产权房，否则会导致交易无效。
7、什么是存量房？
存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。
8、土地所有权是如何分类的？
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
9、土地用途是如何分类的？
按土地用途，土地分为农用地、建设用地和未利用地。
农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。
10、国有土地使用权的取得方式有哪些？
国有土地使用权可以通过出让与划拨的方式取得。
《中华人民共和国土地管理法》第五十四条：“建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得；
（一）国家机关用地和军事用地；
（二）城市基础设施用地和公益事业用地；
（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；
（四）法律、行政法规规定的其他用地。”
出让包括挂牌、拍卖、招标、协议等方式。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第十二条：“土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。
商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。
采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。”
《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第二条：“在中华人民共和国境内以招标、拍卖或者挂牌方式出让国有土地使用权的，适用本规定。
本规定所称招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投票结果确定土地使用者的行为。
本规定所称拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。
本规定所称挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。”
11、国有土地出让的最高年限是多少？
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
（一）居住用地70年；
（二）工业用地50年；
（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；
（三）商业、旅游、娱乐用地40年；
（四）加油站、加气站用地20年。
（五）综合或者其他用地50年。”
另，《中华人民共和国物权法》第一百四十九条规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
12、什么是绿地率？
是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。
13、什么是容积率？
容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。
14、什么是建筑密度？
建筑密度即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。
15、商品房预售需要符合哪些条件？
《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条：“商品房预售，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”
16、什么是“五证二书”？
“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、《商品房预售许可证》。
“二书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
17、什么是建筑面积？
商品房按“套”或“单元”出售的，商品房的建筑面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。
公式：建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积
18、什么是套内建筑面积？
套内建筑面积由套内使用面积、套内墙体面积及阳台建筑面积三部分构成。
套内使用面积，以水平投影面积按以下规定计算：a) 套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。b) 套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。c) 不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。d) 内墙面装饰厚度计入使用面积。
套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。
套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。
公式：套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积
19、什么是公用建筑面积？
公用建筑面积由以下两部分组成：
１、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；
２、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。
凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。
公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积÷套内建筑面积之和
分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积
东莞以前在买卖合同附件中详细明确公用建筑面积及分摊系数，但现在没有做强制要求，故消费者要想知道分摊系数，可要求开发商提供相关资料。
20、什么是产权登记面积？
房屋的产权登记面积是指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权登记面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。
21、购买一手商品房的大致流程是怎样的?需要注意些什么?
1、消费者选定房号，缴纳定金，跟开发商签订《认购书》。下定前一定要看该楼是否具有《商品房预售许可证》。2、按认购书约定的时间交纳首期款、签订买卖合同、银行按揭合同。目前东莞已经全面实行网上签约。签约时一定要仔细阅读买卖合同补充协议，对约定不合理的地方一定要提出，坚决要求开发商修改！3、按合同约定的交付使用时间交付房屋，交付时要审查开发商是否已经自检合格并取得《东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》。4、开发商具备办证条件即办理“大确权”及完税后业主就可以申请办理房地产权证。
文/ 杨海亮律师 13728218550 法律咨询QQ：1610569419
第一章 商品房
1、什么是商品房？
商品房是指房地产开发企业开发的向社会公开发售的房屋。包括现房和预售商品房。在东莞房产销售市场，现房纳入了预售房管理范围，因此，认定商品房的依据是《商品房预售许可证》，消费者对此需要有一个清醒的认识，否则买上所谓的“小产权房”、“使用权房”就得不偿失了。
2、什么是预售商品房？
预售商品房通称“期房”、“楼花”，是指房地产开发企业开发的向社会公开发售的尚未建成或建成后尚未确权的房屋。故购买预售商品房，一般签订《商品房买卖合同》后几个月才交楼。
3、什么是经济适用房？
经济适用房是指政府委托房地产开发企业开发的以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房。它是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的实用效果，而不是降低建筑标准。
消费者购买经济适用房要特别注意，《东莞市经济适用住房管理办法（试行）》第二十条规定：经济适用住房购房人拥有有限产权，房地权证中应当注明划拨土地，经济适用住房只能自住，不得出租、出借以及从事居住以外的任何活动。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。
4、什么是房改房？
房改房是指职工按照国家住房制度改革政策购买的公有住房。
房改房是国家对职工工资中没有包含住房消费资金的一种补偿，是住房制度向住房商品化过渡的形式，它的价格不由市场供求关系决定，而是由政府根据实现住房简单再生产和建立具有社会保障性的住房供给体系的原则决定，是以标准价或成本价出售。房改房的销售对象是有限制的，不是任何人都可以享受房改的优惠政策，购买房改出售的住房的人只能是承住独用成套公有住房的居民和符合分配住房条件的职工。 在房改售房中对购房的面积有所控制，规定人均可购房的建筑面积的控制指标，以防止一些人大量低价购买公有住房，造成国有资产的流失。 购买房改出售的公有住房有一定的优惠政策，公有住房的价格在标准价或成本价的基础上还有工龄、职务或职称方面的优惠折扣。
另外购买房改中的公有住房，在进入市场方面是有限制的。出售给职工的公有住房，一般要在住用若干年以后才可出售，如职工以标准价或成本价购买的公有住房。由于房改房的土地使用权是国家划拨的，所以在再转让时需要补足一定的土地出让金，在东莞，房改房再转让的，补缴的土地出让金为房价的1%。
5、什么是集资房？
集资房是改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，建造的房屋。职工个人可按房价全额或部分出资、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。
6、什么是小产权房？
法律上没有“小产权房”一说。日常生活中，“小产权房”俗称“乡产权房”，是指由农村集体组织投资开发的在集体土地上建设的房屋，小产权房不属于商品房，不得上市交易，在流通中受到很多限制。非集体成员不得购买小产权房，否则会导致交易无效。
7、什么是存量房？
存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。
8、土地所有权是如何分类的？
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
9、土地用途是如何分类的？
按土地用途，土地分为农用地、建设用地和未利用地。
农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。
10、国有土地使用权的取得方式有哪些？
国有土地使用权可以通过出让与划拨的方式取得。
《中华人民共和国土地管理法》第五十四条：“建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得；
（一）国家机关用地和军事用地；
（二）城市基础设施用地和公益事业用地；
（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；
（四）法律、行政法规规定的其他用地。”
出让包括挂牌、拍卖、招标、协议等方式。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第十二条：“土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。
商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。
采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。”
《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第二条：“在中华人民共和国境内以招标、拍卖或者挂牌方式出让国有土地使用权的，适用本规定。
本规定所称招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投票结果确定土地使用者的行为。
本规定所称拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。
本规定所称挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。”
11、国有土地出让的最高年限是多少？
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
（一）居住用地70年；
（二）工业用地50年；
（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；
（三）商业、旅游、娱乐用地40年；
（四）加油站、加气站用地20年。
（五）综合或者其他用地50年。”
另，《中华人民共和国物权法》第一百四十九条规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
12、什么是绿地率？
是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。
13、什么是容积率？
容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。
14、什么是建筑密度？
建筑密度即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。
15、商品房预售需要符合哪些条件？
《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条：“商品房预售，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”
16、什么是“五证二书”？
“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、《商品房预售许可证》。
“二书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
17、什么是建筑面积？
商品房按“套”或“单元”出售的，商品房的建筑面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。
公式：建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积
18、什么是套内建筑面积？
套内建筑面积由套内使用面积、套内墙体面积及阳台建筑面积三部分构成。
套内使用面积，以水平投影面积按以下规定计算：a) 套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。b) 套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。c) 不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。d) 内墙面装饰厚度计入使用面积。
套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。
套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。
公式：套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积
19、什么是公用建筑面积？
公用建筑面积由以下两部分组成：
１、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；
２、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。
凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。
公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积÷套内建筑面积之和
分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积
东莞以前在买卖合同附件中详细明确公用建筑面积及分摊系数，但现在没有做强制要求，故消费者要想知道分摊系数，可要求开发商提供相关资料。
20、什么是产权登记面积？
房屋的产权登记面积是指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权登记面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。
21、购买一手商品房的大致流程是怎样的?需要注意些什么?
1、消费者选定房号，缴纳定金，跟开发商签订《认购书》。下定前一定要看该楼是否具有《商品房预售许可证》。2、按认购书约定的时间交纳首期款、签订买卖合同、银行按揭合同。目前东莞已经全面实行网上签约。签约时一定要仔细阅读买卖合同补充协议，对约定不合理的地方一定要提出，坚决要求开发商修改！3、按合同约定的交付使用时间交付房屋，交付时要审查开发商是否已经自检合格并取得《东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》。4、开发商具备办证条件即办理“大确权”及完税后业主就可以申请办理房地产权证。
以上内容由杨海亮律师提供，若您案情紧急，法律快车建议您致电杨海亮律师咨询。
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