何恩乾律师

物业公司有过错       替人卖单理应当

一、案情简介

      2004年6月，杨某购买一套商品房，与妻子周某和小女儿杨乙共同居住。8月7日，杨某与该小区的物业管理公司签订有关物业管理的《公共契约》，物业公司承担安全保护等物业管理义务，杨某承担支付物业管理费的义务。由于物业管理公司只安排保安人员巡视安全，其监控设施没有经过有关部门验收而末正常使用，小区业主要求安装防护铁窗，物业也予以拒绝，造成安全防范的漏洞。2005年3月5日凌晨l时许，两名罪犯借小区一扇通往垃圾场的小铁门没有上锁一直敞开着的机会，闯入杨某家，将杨乙奸淫后杀害。 其中一名罪犯抓获归案，判处死刑。在刑事附带民事诉讼中，杨某索赔，判决该刑事被告人赔偿13246元，其余无能力赔偿。杨某依据《公共契约》的约定，向法院提起民事诉讼，请求物业公司承担违约损害赔偿责任。法院判决物业公司违反合同约定的安全保障义务，承担违约损害赔偿4万元，对杨某的精神损害赔偿请求不予支持。

    二、分析点评

         本案的争议焦点在于被告物业管理公司是否应当承担侵权补充责任。

         第一种意见认为，杀害杨某女儿的是罪犯，应当由罪犯承担刑事责任和民事责任，物业管理公司对杨某女儿的死亡不承担赔偿责任。

     第二种意见认为，物业管理公司对于小区业主的人身安全和财产安全负有保障义务．况且其公共契约中也明文规定了这种安全保障义务，因此，物业公司应当对杨某女儿的死亡承担违约责任。

第三种意见认为，物业公司对于小区业主的安全保障义务的基本来源是《消费者权益保护法)，违反安全保障义务造成业主的人身伤害，应当承担补充责任。

    三、分析意见

      我同意第三种意见。物业公司作为建筑物区分所有人的管理人，应当对区分所有建筑物的完善负责，同时也应当对区分所有人的人身安全和财产安全承担保障义务。对于这一点，不仅是他们之间的公共契约已经有明确规定，就是《消费者权益保护法》第7条也做了规定。物业公司对杨某女儿的死亡是不是应当承担侵权补充责任，就应当确定其是否尽到安全保障义务。

        在本案中，原告提出三方面的证据证明被告物业公司未尽安全保障义务，即不准业主装防盗窗、红外线报警装置没有启用和运垃圾的小门夜晚没有锁住。因此，物业公司的行为违反了对业主的安全保障义务，在主观上有过错，构成了违反安全保障义务的侵权行为，应当承担侵权补充责任。

        三、本案小启

本案有一个重要的问题在于，原告在诉讼请求中，坚持提出违约责任的诉讼请求，因此，法院没有支持其精神损害赔偿的请求。这是一个责任竞合的问题，如果原告选择程权责任的诉讼请求，法院就可以支持其精神损害赔偿的要求。

 [法律链接]

《民法通则》第130条规定：“二人以上共同侵权造成他人损害的，应当承担连带责任。”

第131条规定：“受害人对于损害的发生也有过错的，可以减轻侵害人的民事责任。”

第132条规定：“当事人对造成损害都没有过错的，可以根据实际情况，由当事人分担民事责任”。

最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第6条第2款规：“因第三人侵权导致损害结果发生的，由实施侵权行为的第三人承担赔偿责任。”安全保障义务人有过错的，应当在其能够防止或者制止损害的范围内承担相应的补充赔偿责任。安全保障义务人承担责任后，可以向第三人追偿。赔偿权利人起诉安全保障义务人的，应当将第三人作为共同被告，但第三人不能确定的除外。”

第7条第2款规定：“第三人侵权致未成人遭受人身损害的，应当承担赔偿责任。学校、幼儿园等教育机构有过错的，应当承担相应的补充赔偿责