商品房预售也叫买卖“楼花”。

在达到以下条件时，发展商便可以申请《商品房预售许可证》：取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证和施工许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

在取得《商品房预售许可证》后，发展商就可以正式对外销售商品房，商品房预售制度的存在为开发商缓解资金压力、进行再融资提供了极大的便利。然而，该制度本身在对开发商预售取得的资金的监管、商品房质量保证等方面存在重大缺陷，是一种由购房者承担风险的单边风险承担制度，缺少对购房者利益的有效保护。

不仅如此，在买卖“楼花”的过程中，发展商又在认购过程中布满连环陷阱，让买房者骑虎难下、欲罢不能，只能按照他的意愿一路“买”下去。以下就交易过程中存在的几处关键陷阱及其识破、应对方法作一简要论述：

陷阱一：在认购阶段，变《认购书》为正式《商品房买卖合同》。

一般来说，认购书只是表明买受人对目标商品房具有购买意向，如果在签署正式的商品房买卖合同时，买受人与出卖人能够对商品房买卖合同的条款协商、洽谈一致，买受人应当签署正式的商品房买卖合同，并按照合同的约定条件付款。

《认购书》由于不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的交付使用条例、产权证办理、违约责任等合同的主要内容，因此对买受人不具有正式合同的约束力，如果以后双方无法就正式商品房买卖合同的条款磋商一致，出卖人应当退还在认购过程中所收的定金。

从开发商的角度来说，为了自身的利益，应当竭力避免向买受人退还定金的情况出现，因此，其在《认购书》的条款中赋予《认购书》正式合同的效力的用意便不难理解。

为此，发展商一般采取以下途径：

在不明示商品房正式合同条款的情况下，在认购书中加入“出卖人已经向买受人明示商品房买卖合同样本、草稿，买受人对此不持异议”、“在正式合同签订之前，本认购书作为正式商品房买卖合同使用”。这就间接地使《认购书》变成了正式的《商品房买卖合同》，对双方具有法律约束力，买受人在规定的时间到来日，必须按照发展商单方面制定的条款签署正式合同。

应对方法：

1、认购人可以要求发展商先明示正式商品房买卖合同的样本或草稿，如果同意样本或草稿的合同条款，应当在认可的样本或草稿上签名确认，以防日后发展商“调包”，之后再在认购书上签名。

2、如果发展商不同意先明示正式商品房买卖合同样本或草稿，买受人可以要求发展商删除认购书中“出卖人已经向买受人明示商品房买卖合同样本或草稿，买受人对此不持异议”、“在正式合同签订之前，本认购书作为正式商品房买卖合同使用”等字眼，为日后在签署正式商品房买卖合同的协商过程中，占据主动，即使协商不成，也可以要求发展商退还认购过程中所交的定金。

陷阱二：在正式《商品房买卖合同》签署阶段，单方制定苛刻、不公平的合同条款。

如果购房人在认购阶段没有妥善应对，已经落入了第一个陷阱当中的话，在此阶段再谈风险防范已不存在多大意义，买受人只有按照发展商的意志，“自愿”接受其单方面订立的合同条款。

在此阶段，购房人在签署前，应当着重对合同的违约责任条款和合同附件中的补充协议仔细判读。

开发商一般通过以下途径将己方的利益不公平的体现在合同条款中：

1、在主合同的条款中，制定不对等的违约责任。

如，买受人逾期付款，每逾期一日需向出卖人支付应付款万分之三的违约金，而出卖人逾期交楼则只需每日向买受人支付已付款万分之二甚至万分之一的违约金。

2、尽量延长产权证的办理时间。

办理房产证所需的资料大部分由发展商占据，因此实际上都是由发展商承担办证义务的。发展商在关于产权登记的约定中，少则约定在商品房交付后的360天、524天内递交办理产权证的材料，多则约定在交付后的524个工作日、720个工作日（接近3年）内才向国土房管部门申请办证。

对于购房用于自家居住的买受人来说，没有房产证倒不是什么大事，然而对于购房后又想过户交易的购房人来说，没有房产证就意味着没有产权，就不能正常出售。

即使是这样，发展商往往还约定，不管逾期多少天办证，其只支付1%的逾期办证违约金责任，这种将违约责任封顶的做法大大降低了开发商的违约成本，按一套50万元的房屋来计，违约金最高也就5000元。

3、通过附件中的补充协议，对相对平等的主合同条款进行大幅修改，或大部分推翻主合同中的约定。

补充协议是开发商的又一个“杀手锏”，如果购房者稍有不慎，就可能草草签之了事，正中开发商的下怀。开发商在密密麻麻的小五号甚至六号字体的补充协议中大施拳脚，大刀阔斧地对主合同条款进行“改良”。

如，发展商将房屋套内面积差异超过3%，买受人选择退房时，只返还购房款，而不再对买受人支付已付购房款的利息；如果买受人日后未在规定的时间将剩余房款按揭或分期支付给出卖人，出卖人有权解除合同，并没收买受人已支付的购房款，将房屋另售他人等等。

应对办法：

如果在签署正式《商品房买卖合同》阶段，购房人与出卖人无法就上述关键条款及其它自认为重要的条款达成一致的话，购房人可以拒签正式合同，并要求出卖人退还认购定金。

结束语：

如果购房者相信以后不会用到合同中的违约条款，合同能够顺利履行，或者对相中的商品房非常满意，非它不可，即使合同条件再苛刻也不在意，这种情况下不注重以上问题倒也在情理之中。

对于大多数购房者来说，还是应当关注以上两个关键环节，理性、冷静的分析是否值得购买，在购买前尽量多研究认购书和买卖合同的条款，多向熟悉的人询问，或找个在行的朋友陪同买房，避免事后问人和买了房子花了银子多了烦恼的情况出现。