一、起草的背景、指导思想和过程。

房屋买卖合同纠纷一直是社会关注的热点问题，与广大人民群众的切身利益密切相关，也是民事审判中的难点所在。我国《民法通则》和《合同法》均未对房屋买卖合同进行单独的规定。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）对商品房买卖合同纠纷案件的合同效力、履行及违约责任等问题均作出了详细的规定，起到了很好的定分止争的作用。随着我国商品房交易市场的逐步规范与完善，商品房买卖合同纠纷案件在法院受理的涉及房屋买卖合同纠纷案件中的比例整体呈下降趋势，而二手房买卖合同纠纷案件增长速度较快，所占比例也逐年升高。由于我国二手房买卖市场尚不完善，相应法律制度亦不健全，其纠纷的处理又事关人民群众的根本利益，矛盾尖锐容易激化等诸多原因，导致我市法院在审理此类纠纷中存在法律适用不统一，甚至“同案不同判”现象的发生，损害了司法的公正性与权威性，影响了民事审判质量和效率的提高以及“司法为民”服务宗旨的实现。

为妥善处理房屋买卖合同纠纷，统一审判标准和裁判尺度，维护社会和谐与稳定，市高院民一庭根据调查分析，将“房屋买卖合同纠纷案件中的法律适用问题”确定为2010年的重点调研课题。此后，民一庭根据审判和调研相结合的思路成立了课题组，调阅了大量案卷，广泛收集了理论与实践资料，先后多次前往两个中院及多个基层法院进行了调研，并与市住房和城乡建设委员会及部分银行相关处室的同志进行了座谈和沟通。在此基础上，根据合同法、物权法及有关法律、司法解释和民商法的基本理论，总结审判实践经验，吸收两个中院及外地法院已有研究成果，民一庭起草了《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干问题的意见（讨论稿）》。在起草过程中遵循以下的指导思想：一是坚持合同自由与鼓励交易的原则。在认定合同效力时要尊重当事人的意愿，以合同有效为原则，在认定合同的内容及如何履行存在争议时，应采取当事人约定优先的原则，尽量促成合同的继续履行，实现当事人签订合同的目的。二是坚持合同信守与诚实信用原则。依法成立生效的合同，当事人应当严格依约履行，原则上不允许擅自变更和解除合同，违反合同的当事人应当承担相应的违约责任，使其不能从违约行为中获利，维护和引导房屋交易市场的诚信有序发展。三是在具体内容的选择上，采取“强调共识与常识、重在解决实际问题”的原则，以切实解决目前审判实践中迫切需要解决的疑难问题，增强意见的可操作性。四是坚持原则性与灵活性相结合的原则，正视现阶段房屋交易市场不完善和部分人民群众法律意识不高的现实，既强调法院在处理同类纠纷时的统一性和规范性，给当事人以合理的预期，也赋予法官以自由裁量权，在处理个案时具备一定的灵活性，在保护双方利益的前提下向相对弱势方适度倾斜。

讨论稿起草后，民一庭就相关问题组织全庭进行讨论，并通过北京法院网和民事审判网先后两次向全市法院广泛征求意见，并召集部分法院召开了专题研讨会。根据各法院提出的修改意见，对讨论稿进行了逐条反复论证，先后数易其稿，最终形成《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（送审稿）》（下称《意见》），正式提交审判委员会审议。现将有关问题说明如下。

二、主要问题及条文说明。

《意见》分为“适用范围”、“合同的成立与生效”、“合同的履行”、“违约救济和责任承担”、“其他实务问题”和“附则”六个部分,共计三十条。

（一）、适用范围。

根据房屋性质不同，房屋买卖可分为商品房买卖、二手房买卖和农村房屋的买卖。经调研发现二手房买卖合同纠纷案件中的法律难点、盲点更为突出，并且，最高人民法院就商品房买卖制订有单独的司法解释，我院民一庭之前就农村房屋买卖相关问题已有专门的会议纪要和答复，故《意见》第1条第1款规定：本意见所称的房屋买卖，是指城镇区域内国有土地上的“二手房”买卖。这里的“二手房”具体包括已购商品房、已购经济适用住房、已购按经济适用住房管理的房屋、已购公有住房等，不包括军产房、承租公房等。

考虑到本《意见》的部分条文内容对于商品房买卖合同纠纷案件也具有指导和规范意义，故《意见》第1条第2款规定：商品房买卖合同纠纷案件，可以参照本意见处理。但法律、司法解释另有规定的，适用其规定。

(二)、合同的成立与生效。

房屋买卖合同的效力问题在该类纠纷中争议较大，在法律适用上也不统一。《意见》第2—11条就其中的典型问题予以规范，下面择其重点予以说明。

1、关于房屋买卖中预约和本约的认定和处理问题。

实践中，买卖双方经磋商先签订购房意向书再签订正式房屋买卖合同的情况非常普遍。我们认为，购房意向书与房屋买卖合同两者在性质上都是合同，在合同法上是预约和本约的关系。当事人对购房意向书是预约还是本约存在争议的，不应当拘泥于协议书的名称，而应当探求当事人签订协议书时的真实意思。对于协议书已经具备了拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容的，应当认定为房屋买卖合同。《意见》第2条第1款规定对此予以明确。

购房意向书中约定的“定金”，在性质上属于以交付定金作为订立主合同担保的立约定金。因可归责于当事人一方的原因致使房屋买卖合同未能订立的，应当依据法律规定的定金罚则处理，没有约定定金条款，或者定金处罚数额不足以弥补守约方实际损失的，违约方应当赔偿守约方因此所受到的信赖利益损失。《意见》第2条第2款规定对此予以明确。

2、关于《城市房地产管理法》第38条第（六）项规定的性质问题。

《城市房地产管理法》第38条第（六）项规定：“未依法登记领取权属证书的”房屋不得转让。实践中就该规定的性质存在争议，我们认为，依据民法理论，强制性法律规范大致可分为管理性的强制性规范及效力性的强制性规范。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（法释[2009]5号）第14条规定，合同法第52条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。因此，只有违反了效力性强制性规定的合同，才会导致合同无效的后果，而仅仅违反管理性强制性规范并不影响其在私法上的效力。上述《城市房地产管理法》的规定在性质上应当属于管理性的强制性规范，不应作为认定合同无效的法律依据。《意见》第3条规定对此予以明确。

3、关于将来可能取得所有权房屋的买卖问题。

实践中，经常存在连环购房均未办理房屋产权过户的情况。我们认为，上述情形属于民法上将来取得之物的买卖，出卖人在合同约定的履行期限届满时是否取得房屋所有权主要影响的是合同是否能够继续履行，即出卖人是否能向买受人交付房屋及办理房屋产权过户，而不影响买卖合同的效力。因此，从合同自由和鼓励交易的角度出发，法院不应仅以出卖人在签订合同时尚未取得房屋所有权为由认定买卖合同无效。《意见》第4条第1款对此予以明确规定。并且，为了方便理解，第2款中列举了该类房屋买卖的典型类型，如购买商品房的当事人，在取得房屋产权证之前即将房屋再次转让等。

4、关于法定共有房屋的买卖问题。

实践中，最为常见的是夫妻一方将登记在其名下的法定共有房屋擅自转让给他人而发生的纠纷。我们认为，由于婚姻法与物权法相比是特别法，因此该类纠纷应当优先适用最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》（法释[2001]30号）第17条第（二）项的规定，即买受人有理由相信出卖人转让房屋为夫妻双方共同意思表示的，买卖合同有效。对于不能适用该规定的，为保护善意买受人的合法权益，防止当事人通过恶意主张合同无效达到逃避承担违约责任的目的，维护交易秩序和诚信原则，如果有证据证明买受人信赖房屋登记簿上的物权记载，其为善意的，可以认定买卖合同有效。至于买受人能否实际善意取得房屋，则应依据《物权法》第106条及《意见》第19条的规定予以判断。《意见》第5条规定对此予以明确。

5、关于已购经济适用住房的买卖问题。

房屋权利人将其已购的经济适用住房再次转让给他人，买卖合同是否有效在审判实践中争议较大。我们认为，经济适用住房在性质上属于向低收入住房困难家庭出售的具有保障性质的政策性住房，对于购买人是否具备购房资格有严格的审查和公示程序，在限制上市交易期限内属于限制流通物。如果允许当事人购买经济适用住房后在限制上市交易期限内任意转让房屋，既与国家制定和推行经济适用住房的政策以达到“居者有其屋”的目的相悖，也损害了广大潜在符合购买经济适用住房资格人民群众的利益。基于此，《意见》第6条第1款规定：出卖人在相关政策、法规规定的限制上市交易期限内转让已购经济适用住房的，房屋买卖合同一般认定为无效。

同时，由于我国经济适用住房的性质经历了一个从有一定保障性质的政策性商品住房到完全保障性质的政策性住房的转变过程，相关行政管理部门也相应以原购买经济适用住房合同的签订时间是在2008年4月11日之前还是之后，对已购经济适用住房的转让分别采取了“老房老政策、新房新政策”的处理方式。结合我市经济适用住房的现实状况和审判实践，我们认为，在处理上应当采取尊重历史与照顾现实的原则，适当区分转让房屋是“老房”还是“新房”予以分别处理，对于“老房”在符合一定条件下，可以认定买卖合同有效；对于“新房”，在处理上应当更加严格和谨慎。《意见》第6条第2款对此做出了规定。

对于实践中最为常见的法院依出卖人主张确认买卖合同无效的后果处理问题，应当适用《合同法》第58条的规定，在处理时要考虑买受人的居住安置问题，在认定买受人所受损失数额时应综合考虑出卖人因房屋升值获得的利益、买受人因此丧失的订约机会损失、买受人装修房屋的添附价值及双方的过错程度等因素予以确定。《意见》第6条第3款对此予以明确。

6、关于已购按经济适用住房管理房屋的买卖问题。

实践中，按经济适用住房管理的房屋具体包括危改回迁房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民回迁房等类型，由于其与经济适用住房在性质、购房资格和审查程序上存在根本不同，相应政策法规中对于该类房屋的转让大多也没有上市交易期限的限制，故转让该类已购房屋，不应适用上述转让已购经济适用住房的相关规定，买卖合同宜认定为有效。《意见》第7条对此予以明确规定。

7、关于设定有抵押权房屋的买卖问题。

《物权法》第191条第2款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”我们认为，该规定在性质上不宜理解为效力性的强制性规范，违反该强制性规范不影响买卖合同的效力，只对合同是否能够继续履行产生影响，并且，当事人在签订合同时往往对于房屋是否设定有抵押权是清楚的，双方在合同中一般都约定由买受人支付部分购房款以消灭抵押权，合同是能够继续履行的，当事人主张合同无效多是因房屋价格波动利益驱动所致。因此，依据合同自由和诚实信用的原则，《意见》第8条第1款规定：房屋抵押权存续期间，出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。对于实践中存在的设定抵押权房屋买卖合同如何继续履行、违约责任以及抵押权人的诉讼地位等问题，《意见》第8条第2、3款均作出了相应的规定。

8、关于被有权国家机关采取强制措施房屋的买卖问题。

关于被有权国家机关采取查封等强制措施的房屋买卖合同的效力问题，我们认为，从维护司法的权威和强制措施的效力，简化纠纷处理方式的角度出发，审判实践中应当根据强制措施和房屋买卖合同签订的先后顺序，区分情况分别处理。如果强制措施在先，则出卖人处分房屋的权利受到限制，该房屋也属于限制流通物，故房屋买卖合同一般认定为无效；如果签订合同在先，则有权国家机关采取的强制措施不影响已成立的房屋买卖合同的效力。《意见》第9条第1、2款分别对此作出了相应的规定。

9、关于未办理宣示登记房屋买卖的问题。

《物权法》第31条规定：“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”依据民法理论，房屋登记分为设权登记和宣示登记，该规定中的“登记”属于宣示登记，权利人依据《物权法》第28至30条规定即可成为房屋的所有权人，办理登记只是为了宣示既有权利的存在，因此，前述规定中的“不发生物权效力”是指不发生物权变动的效力，而不影响房屋买卖合同的效力。《意见》第10条规定对此予以明确。

10、关于共同居住房屋的买卖问题。

实践中，经常存在当事人基于婚姻、亲属、拆迁安置等原因对房屋享有居住权益的情形，房屋所有权人无权要求居住人腾退房屋，但其未经居住人同意擅自转让房屋是否有效呢？我们认为，居住人享有的居住权益并非物权，也无法对外予以公示，买受人无从知悉居住权益的存在，因此为保护善意买受人的合法权益，其与出卖人签订的买卖合同应为有效。当然，居住人的合法权益也应当得到法律保护，具体方式包括：买卖双方为侵害居住人利益恶意串通签订的买卖合同无效；居住人有权要求出卖人赔偿因此受到的相应损失等等。《意见》第11条规定对此予以明确。

（三）、合同的履行。

《意见》第12—20条是合同履行部分，下面择其重点予以说明。

1、关于“阴阳合同”的处理问题。

在房屋买卖过程中，买卖双方因规避税收征管、骗取贷款等原因签订多份买卖合同的情况非常普遍，各份合同中关于房屋价款、履行方式等约定也不一致，其中有的合同属于通谋虚伪意思表示的合同，也有的合同是买卖双方的真实意思表示，也是双方实际履行的合同。我们认为，当事人就履行哪份合同发生争议的，依据合同自由的原则，应当依据当事人真实意思表示的合同约定继续履行。《意见》第12条对此予以明确，并针对当事人的违规行为规定：对于当事人在房屋买卖中确实存在规避税收征管、骗取贷款等行为的，必要时可一并建议相关行政主管部门予以处理。

2、关于“一房数卖”的处理问题。

实践中，出卖人受利益驱动将同一房屋转让给多人的情形屡见不鲜，多个买受人均主张继续履行合同应如何处理？我们认为，如果其中一个买受人已经办理了房屋所有权登记，依据物权优先于债权的原则，已经取得房屋所有权的买受人应当优先得到保护。对于各买受人均未办理房屋所有权登记的，一般情况下，已经实际合法占有房屋的买受人，其权利对外有一定的公示性，应当优先得到保护，均未合法占有房屋的，由于实际情况比较复杂，应由法院综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，依据公平合理的原则予以确定。《意见》第13条规定对此予以明确。

3、关于房屋连环买卖的处理问题。

实践中，房屋连环买卖中各买受人均未办理房屋所有权转移登记，终局买受人应如何主张权利？我们认为，可以通过追加登记权利人（第一手出卖人）作为第三人参加诉讼的方式予以解决，登记权利人可以以对抗下一手当事人的所有抗辩对抗终局买受人，经审查抗辩成立的，驳回终局买受人要求办理房屋所有权转移登记的诉讼请求，抗辩不成立的，基于登记的连续性，应当判决当事人依次办理房屋所有权转移登记，这也有利于防止当事人通过法院判决规避国家税收征管规定。《意见》第14条第1款作出了相应的规定，并在第2款规定了参与中间流转的其他出卖人的诉讼地位。

4、关于借名买房纠纷的处理问题。

实践中，由于购房资格限制、逃避债务、获取贷款等原因，当事人双方约定，一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益的情形十分常见，双方就房屋权属发生纠纷应如何处理？我们认为，当事人之间关于借名买房的约定，只要不违反法律、行政法规的强制性规定，即属有效，当事人应当依据约定履行。因此，在不涉及善意交易第三人，且房屋依法能够办理转移登记的情况下，借名人依据约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，应予支持。《意见》第15条第1款规定对此予以明确。对于当事人一方提供的证据能够证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记意思表示的，房屋应归登记人所有，出资人只能依据出资的性质向登记人主张债权，第2款对此予以明确规定。

对于实践中经常出现的借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房的，由于政策性保障住房的购买对于购房资格有特殊的要求和严格的审查公示程序，双方之间的借名购房行为属违法行为，故《意见》第16条规定：借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记名义人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。

关于登记人未经借名人同意将登记在其名下的房屋擅自转让给他人，买卖合同是否有效的问题，我们认为，在登记人依约定将房屋所有权转移登记到借名人名下前，登记人是物权法意义上的房屋所有权人，其对外转让房屋不属于《合同法》第51条的无权处分行为，借名人以其对房屋享有实际权利为由，要求确认房屋买卖合同无效的，不应支持。当然，为保护借名人的利益，如果借名人能够证明买受人知道或者应当知道房屋存在借名登记，买受人为恶意的，房屋买卖合同无效。《意见》第17条规定对此予以明确。

5、关于房屋无权处分和善意取得问题。

《物权法》确立了不动产善意取得制度，第106条第1款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”

依该规定，适用善意取得制度的前提是出卖人转让房屋的行为属于无权处分行为。我们认为，认定出卖人是否构成无权处分，不应当以物权登记为准，而应当依据真实的权利状况来判断。换言之，如果房屋登记的权利状态与真实的权利状态不一致，登记权利人并不享有真实的物权，其擅自转让房屋的，就属于不动产善意取得中的无权处分。《意见》第18条进一步将房屋无权处分行为予以类型化，规定了四种典型类型。

善意取得包括不动产善意取得和动产善意取得，两者在构成要件上存在区别，房屋善意取得显然属于前者。基于此，《意见》第19条针对上述物权法规定在房屋善意取得中如何适用予以细化和统一，增强其操作性。

6、关于房屋买卖中买受人提起确权之诉的处理问题。

房屋买卖合同签订后，买受人依据合同约定，有权要求出卖人履行合同义务，将房屋所有权移转给买受人，而不能依据买卖合同直接取得房屋所有权。因此，买受人直接提起房屋确权之诉，要求确认房屋归其所有的，不应得到支持。《意见》第20条规定对此予以明确。

（四）、违约救济与责任承担。

《意见》第21—25条是“违约救济与责任承担”部分，下面择其重点予以说明。

1、关于解除权的行使主体问题。

《合同法》第94条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同”，并未规定解除权的行使主体。我们认为，应当区分合同解除是由于一方当事人的根本违约行为还是不可归责于双方当事人的事由导致的。因一方当事人的根本违约行为致使合同解除的，只有守约方才享有合同解除权，违约方不得解除合同；因不可归责于双方当事人的事由致使合同目的无法实现的，双方均有权解除合同。《意见》第21条对此予以规定。

2、关于强制履行的适用问题。

按照约定全面履行合同义务是合同信守原则的基本要求，强制履行是《合同法》第107条规定的违约责任承担方式之一，只有合同继续履行才能实现当事人签订合同的目的，因此买卖双方就合同是否继续履行存在争议时，原则上应当判决合同强制继续履行。当然，强制履行存在以下例外：其一是《合同法》第93条第2款规定了合同约定解除权。依据合同自由的原则，合同约定当事人享有解除权的应从其约定。在房屋买卖中最为常见的是合同中关于解约定金的约定，当事人可以以承担定金处罚为代价解除合同。其二是《合同法》第110条关于不能强制履行情形的规定。在符合上述规定的情形下，房屋买卖合同也无法强制履行。其三是在某些情况下，合同虽然不存在不能强制履行的法定事由，但合同继续履行确实存在现实困难，如果判决强制履行会导致不良的社会效果或实际无法执行，在这种情况下应当赋予法官一定的自由裁量权，在利益保护上适度向相对弱势方倾斜，依据公平合理的原则妥善处理。但法院在行使裁量权时应当严格审慎，不得任意扩大适用范围。《意见》第22条予以明确规定。

3、关于解约定金与违约金的适用问题。

依据民法理论，定金通常包括立约定金、成约定金、违约定金和解约定金。实践中房屋买卖合同中约定有定金条款，但对定金性质约定不明，由于解约定金是关于当事人以承担定金处罚为代价任意解除合同的约定，实际上削弱了合同的效力，应当严格限制其适用。因此，《意见》第23条第1款规定：当事人在房屋买卖合同中对定金性质约定不明的，不应视为解约定金。

第2款规定了解约定金与违约金的适用问题，当事人在合同中约定了解约定金和违约金，如果当事人已经构成违约，又以承担定金处罚为代价主张解除合同的，解约定金处罚与违约金可以同时适用。

4、关于履行利益和信赖利益损害赔偿的适用问题。

依据民法理论，损害赔偿利益可分为履行利益、信赖利益和维持利益三种。《合同法》第97条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”我们认为，依该规定，守约方可以同时主张合同解除与赔偿损失，并且，该规定中的“赔偿损失”属于履行利益损失。在房屋买卖合同纠纷案件中，履行利益损失主要体现为守约方因对方违约所受到的房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失。《意见》第24条规定予以明确。

《合同法》第58条规定：合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。通说认为，合同不成立、无效或被撤销的，有过错的当事人应当承担的是缔约过失责任，缔约过失行为所侵害的是信赖利益，因此过错方赔偿的损失应当以信赖利益范围为限。关于信赖利益损失的范围，我们认为，信赖利益损失不仅限于所受损害，还应当包括所失利益，主要指当事人信赖合同有效成立而丧失另订其他有利合同的机会损失等。当然信赖利益损失不应无限扩大，以不超过履行利益为限。《意见》第25条规定对此予以明确。

（五）、其他实务问题。

《意见》第26—29条规定了涉及房屋买卖合同纠纷的其他典型实务问题，下面择其重点予以说明：

1、关于房屋承租人的优先购买权问题。

《合同法》第230条的规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”实践中就承租人优先购买权的性质存在争议，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）将其性质确定为债权，且属于附强制缔约义务的请求权。依据该解释的规定，出租人转让房屋给第三人，承租人行使优先购买权的，在同一房屋上将同时存在两个具有“同等条件”内容的房屋买卖合同关系，一是承租人与出租人之间的买卖关系，二是第三人与出租人之间的买卖关系。基于承租人优先购买权制度设置的目的，承租人与出卖人之间的房屋买卖合同应当优先得到履行。《意见》第26条第1款规定对此予以明确。

实践中，在依法保护承租人优先购买权的同时，还应当防止承租人滥用优先购买权，甚至出租人与承租人恶意串通侵害第三人利益的情形发生。基于此，《意见》第26条第1款规定，法院应当审查承租人购买房屋的意思表示是否真实，是否存在滥用优先购买权的情况，其是否具备在同等条件下履行合同的能力，必要时可以根据案件实际情况要求承租人提供相应的担保以证明其具备相应能力。同时第2款规定：承租人在诉讼中仅请求法院确认其对房屋享有优先购买权，而不要求行使优先购买权，经法院释明后仍坚持不变更的，对承租人的诉讼请求，不予支持。

2、关于房屋中介机构的居间义务与赔偿责任问题。

实践中，当前房屋买卖大多是通过房屋中介机构提供居间服务完成的，中介机构在房屋买卖合同纠纷中居于非常重要的地位。《合同法》第425条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”房屋中介机构作为专业的中介机构，并收取一定比例的佣金，其应当负有更高的注意义务，对于房屋权属状况及当事人的订约能力应当积极调查并据实报告，比如房屋中介机构应当审查该房屋能否上市交易、是否存在共有、是否设定有抵押权、是否已被有权国家机关采取强制措施、当事人是否具备民事行为能力、是否有无权代理的情形等等。如果房屋中介机构违反忠实居间义务，严重损害委托人利益，给委托人造成损失的，应当根据其过错程度承担相应的损害赔偿责任。《意见》第27条规定予以明确。

3、关于房屋登记簿和权属证书的效力问题。

《物权法》第16、17条规定：不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。依据权利正确性推定原则，房屋登记簿及权属证书记载的权利人推定为真实权利人，因此，在房屋买卖等非权属纠纷民事案件中，当事人一方对另一方作为权属证据提供的房屋登记簿和权属证书提出异议，法院原则上仅对房屋登记簿和权属证书形式上的真实性进行审查，经查证属实的，即可作为民事诉讼的证据使用。《意见》第28条对此予以明确规定

4、关于管辖权的确定问题。

《民事诉讼法》第24条规定：“因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。”第34条规定：因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院专属管辖。我们认为，涉及不动产纠纷的案件从性质上可以分为涉及不动产的权属纠纷和涉及不动产的合同纠纷两类。涉及不动产权属纠纷的案件，应适用专属管辖，由不动产所在地法院管辖。而涉及不动产合同纠纷的案件应适用合同管辖，由被告住所地或合同履行地法院管辖。房屋买卖合同纠纷应当属于后者。《意见》第29条规定对此予以明确。

（六）、附则。

《意见》第30条是关于意见是否具有溯及力的规定。