生活实例

　　2007年8月，贺先生为了购买住房，与某房产中介公司签订了一份《房地产买卖居间协议》，约定由中介公司作为居间人将一套房屋的信息介绍给杨先生，并促成双方交易的成功。该房屋总房款为人民币200万元，双方在《房地产买卖居间协议》中约定了付款方式、交房时间、过户手续的办理程序等内容。其中的付款方式为贺先生通过公积金贷款的方式购房，房主必须给予配合。另外，在合同的第七条约定：由于贺先生的原因导致房地产买卖合同未签订的，贺先生应向中介公司支付总房款5%的违约金。协议签订后，贺先生向中介公司交纳了一万元定金。但贺先生在与房主签订二手房买卖合同谈判时，房主不同意贺先生用公积金贷款的方式付款，认为放款速度太慢，他急需用钱，双方在付款问题上不能达成一致意见，房屋买卖合同最终没有签成。中介公司遂诉至法院，以贺先生拒绝签订买卖合同为由，请求判令贺先生按照约定支付违约金十万元。中介公司认为，双方未签订买卖合同属于违约，贺先生的违约行为致使自己前期所做的居间工作无果，造成一定的经济损失，贺先生应按《协议》约定承担违约责任。

　　法院经审理后认为，《合同法》第四十条规定：提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，《房地产买卖居间协议》系中介公司提供的格式条款，其中第七条约定的内容，剥夺了买卖双方进一步协商的权利，意味着他所介绍的房屋买卖必须成交，否则委托人即应承担违约责任。而中介公司却使自己居于无论居间行为是否成功均可获得相应报酬的有利地位，明显与当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务的法律规定相悖，故该约定的条款无效。中介公司依此收取违约金的主张不受法律保护。