按套计价销售商品房的法律风险及防范

刘志强 

    陈先生与开发商签订《商品房买卖合同》，约定买卖的商品房建筑面积为１９１．４０平方米，其中套内建筑面积１６６．５２平方米，公共部分与公用房屋分摊面积２４．８８平方米。合同还约定，计价方式与价款按套计算，总价为６４万元，合同中没有对该面积确认和面积差异处理作出约定。 合同订立后，陈先生依约支付房款，开发商也交付了房屋并帮助陈先生办理了产权证。根据产权证的记载，房屋面积为１８０．１７平方米，比约定面积少了１１．２３平方米。在与开发商交涉无果的情况下，陈先生向法院提起诉讼，要求开发商偿还面积差价款。而开发商则认为，该房屋销售的计价方式为按套计价，因此不应当承担面积差价款。该案在一审时支持了陈先生的主张，开发商不服向中级法院提出上诉。中级法院认为该房屋是的计价方式为“按套计价”，因此约定的面积仅具有参考作用，开发商不承担赔偿责任。本案的审判虽已结束，但其中存在的问题却值得我们思考。

    根据原建设部2001年发布布的《商品房销售管理办法》第十八条规定：“商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。”其第十九条规定：“按套(单元)计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。按套(单元)计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”这是我国明确以部门规章的形式确认了商品房销售可以采用按套计价的方式，并且在采用此种计价方式时合同中的部分内容及可能发生的纠纷处理进行了规范。

    所谓按套计价销售商品房是指买卖双方同意将套（单元）作为计价单位，对商品房进行交易的一种销售计价方式。使用的这种计价方式的基础是双方该套房屋已经有了详细而充分的考察与了解，并就该套房屋的综合价值的认识达成一致。设立这一制度的本意是为了减少商品房买卖中最易发生的面积纠纷，方便商品房销售中的操作，同时可以与国际上的通行的房屋销售计价方式相接轨，因为房屋的使用价值取决于房屋的功能，其价值取决于区位、质量、数量、设施、环境等诸多因素，古今中外，房屋销售时大都以栋、所、套、间为计量计价单位，很少有按面积计价的。应当说，按套计价是一种较为先进的商品房销售计价模式，但在实施的过程中，却仍然产生了大量的纠纷。究其原因，主要是因为购房者对按套计价方式不能有完全的理解，而开发商在签订合同时一般也不会主动向购房者说明此条的含义及可能的后果，并且开发商在计算房屋价格其实际上仍然是以面积和单价为基础进行计算总价，只是在合同条款上选用了按套计价方式，其实质是一种规避面积风险的作法。当购房者发现实际房屋面积比房产公司销售时的计算面积短少时，自然会要求对短少部分进行补偿。因此，从按套计价方式在我国推行的实际情况来看，已经脱离设立这一制度时的基础与本意。

    当购房者与开发商就所签订的按套计价销售的商品房因面积短少发生纠纷时，考虑该制度设立的基础并结合法律的相关规定，应当区分现房销售与期房销售两种情况进行处理：

 　　一、当所售商品房为现房时，应当了解在签订合同前开发商是否提供条件让购房者对该房屋进行了充分的了解与考察，如果因开发商的原因造成购房者不能对该房屋进行了解与考察时，则该合同丧失了按套计价的基础，即使在合同中约定的计价方式为按套计价，也不能认定有效。另外在调查该房屋的约定总价时，如双方在合同中既约定有房屋面积与单价，同时又约定房屋的计价方式为按套计价，而且按套计价的总价是以单价乘约定面积所得，则此种合同不宜认定为按套计价方式，其实质仍为按面积计价方式，因为在此种情况下，开房商已经为购房者提供了一个确定的房屋面积心理预期。从理论上来说，在按套计价方式下，已不存在单价之说。因此，《商品房销售管理办法》规定按套计价的商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积，而并不要求注明每平方米的单价，而且按套计价销售的商品房实质上就不应当存在单价。只有当购房者在签订合同前对所购房屋有了充分的了解与考察、或者其自愿放弃了考察权利后，在签订的合同中约定采用按套计价方式，其合同中并没有面积单价的约定，在这种情况下，可认定“按套计价”约定有效，如购房者在接收房屋后以面积短少为由要求获得补偿，法院不应当支持。在以上条件缺失时，“按套计价”的约定应为无效，法院应认定为该商品房的计价方式为按面积计价。

　　二、当所售商品房为期房时。因为按套计价方式的设立基础是要购房者对所购房屋有充分的考察与了解，而购房者对期房的考察与了解只能通过图纸进行，因此《商品房销售管理办法》规定，按套计价的预售房屋，开发商应当在合同中附所售房屋的平面图，并标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。作出此种规定是基于购房者对期房的考察完全依据图纸进行，购房者对图纸是完全信任的，所以当图纸有变化时，购房者应有权要求重新约定总价款或者退房，应当说以上规定已经相当完备。但如果买卖双方对误差范围及处理方式没有约定，而购房者已经办理了产权证，即购房者事实已经无法退房，且双方无法对总价款的调整达到一致意见时，则可参照《商品房销售管理办法》第二十条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定处理，即面积短少在3%以内的部分不计作违约部分，开发商只需退还面积短少部分的房价款，超出3%的面积不足部分房价款由开发商双倍返还购房者。因为此时双方按套计价的约定是有效的，允许实际面积与约定面积有一定范围的误差，在双方对误差范围没有约定的情况下，可认为3%的误差是合理的，但因为双方约定总价时是以约定面积进行计算的，所以该部分误差的价款应当由开发商退还，而超出3%的误差部分则超出了合理范围，应当由开发商双倍返还该部分价款。

　　在按套计价销售商品房因面积短少纠纷而诉讼到法院的案例中，有的法院支持了开发商的主张，也有的法院选择支持购房者的主张，究其原因，一是开发商在采用这种计价方式时行为不规范、约定不完整，二是法院对这类纠纷的处理也没有形成统一的意见。因此，无论从开发商的角度还是购房者的角度分析，现阶段采用按套计价方式都是有风险的，双方应当尽量规避可能发生的风险。从开发商的角度来看，按套计价销售商品房时，应注意以下事项：1、在签订合同前，应让购房者对该房屋进行充分的了解与考察，并让购房者签署书面的考察确认书；2、应在合同中明示约定选择“按套计价”，排除适用按套内建筑面积或建筑面积计价的相关条款；3、在合同中避免出现单价条款；3、在合同中注明建筑面积和分摊的共有建筑面积，同时注明的该面积不作为计价依据，即并不与合同价款挂钩。4、若销售的为预售房屋，开发商应当在合同中附所售房屋的平面图，标明详细尺寸，并详细约定误差范围和处理方式，另外，因为期房在建设中存在很大的变动性，很多因素往往不是开发商所能控制的，因此，不建议在期房销售时采用按套计价方式。而从购房者的角度来看，应当作到：1、签订合同前认真了解购买房屋的具体情况，对房屋的价格构成以及房屋的建筑面积、公摊面积等进行详细咨询和估算，做到心中有数；2、准确理解按套计价的含义，并且知悉其可能的后果，真正作到如果采用该方式计价，则其购买的依据即为该房屋的整体情况而不是房屋面积；3、购房者在签订合同要清楚“套”的含义及其组合的内容，如小间、露台、车库等是否包括在“套”之中；4、如认为该房屋的面积可能有较大误差时，增加约定面积误差比及超过部分的处理方式（现房和期房都可以约定），为可能出现的纠纷提供处理依据；5、要保存好合同、发票等相关资料，在接受交付的商品房时，要仔细核对房屋情况。但如果要彻底解决这一问题，首先需要开发商增加诚信意识，同时购房者需要提高风险意识；其次，行政机关应当对这一计价方式的使用进行进一步的引导和规范；第三，最高人民法院出台相应的司法解释，统一各级法院在处理此类纠纷时的认识，作到同案同判，给各方当事人提供一个准确的审判预期。

（２００９年７月１０日《中国建设报》,转载请注明出处与作者）