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本报讯（记者 金龙）《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》已于2011年7月4日由最高人民法院审判委员会第1525次会议通过，现予公布，自2011年8月13日起施行。 

《解释三》一经出台，就受到了人们的广泛关注，因为其中关于婚前贷款购房、离婚时房产归属、父母赠与子女房产，夫妻继承房产等房产归属问题均出台具体解释，对此，记者采访了吉林功承律师事务所的侯学梅律师，对其中涉及房产的内容作以解读。

第七条  婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

　　由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。

律师解读：作为律师，总会被问道同样一个问题：“我孩子已经登记了，我打算为他/她购买一套婚房。怎样才能保证这房子永远是孩子的个人财产呢？”这样的问题说明作为出资者的父母对当今婚姻的担心和不想因子女离婚而导致家庭财产流失的心理。

本条从原则上说是对以往法律及司法解释的确认。《婚姻法》第十八条规定：“下列情形之一的，为夫妻一方的财产：(三)遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产”；《婚姻法解释二》第二十二条第二款规定“当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。”本条的出台有利于增强法律的可操作性。这样处理兼顾了中国国情与社会常理。可以使父母出资购房真实意图的判断依据更为客观，有利于均衡保护婚姻双方及其父母的权益。

特别提示：作为出资人的一方或双方父母在购房时注意房屋产权证所有权人的登记并保留好相关出资证据。比如：1、子女结婚后，由一方父母出资购房，一定要登记在出资方子女名下，并且要保留出资的有关证据；2、子女结婚后，由双方父母出资购房，登记在任何一方子女名下或者双方子女名下均可，但是，保留好出资证据更为重要，这涉及到“按照出资份额按份共有”。

第十条  夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

　　依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

律师解读：

以前颁布的法律及司法解释规定：《婚姻法》第三十九条第一款规定：“离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理;协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。”《婚姻法解释二》第二十二条第一款规定“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。”

本条是对以往法律司法解释的完善补充。将按揭房屋认定为一方所有，将未还债务也规定由拥有所有权的一方承担，这样处理不仅易于操作，也符合合同相对性原理。本条的最大亮点在于，充分考虑了共同还贷人的利益，婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时根据婚姻法第三十九条第一款规定的照顾子女和女方权益的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

特别提示：婚前为子女购买房屋，房屋产权证上一定要写自己孩子的名字。如果写了双方子女的名字，就视为双方子女的共同财产；更糟糕的是，（在子女结婚登记前）如果出资人购房后，处于情面考虑，在房屋产权证上写了对方子女的名字，就有在日后产生矛盾时，房屋被认定为对方子女的婚前个人财产的风险。

　　第十一条  一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。

夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。

律师解读：简言之，如果夫妻一方在另一方不知情的情况下，将双方共有的房屋卖给了第三方，在符合一定的条件时，无需考虑买卖合同效力，而直接依据善意取得规则使受让人取得所有权。本条规定具有很强的司法操作性，保护了合同的交易安全的同时，也考虑了夫妻双方中财产权益受损方的权利救济。

要实现此种情况下，买卖关系成立，要符合三个要件：第三方要善意购买，即受让人在取得财产时主观上处于善意状态；支付合理对价；办理产权登记手续，这标志着房屋买卖的物权已发生转移。

特别提示：《婚姻法》第四十七条第一款规定：“ 离婚时，一方隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产，或伪造债务企图侵占另一方财产的，分割夫妻共同财产时，对隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产或伪造债务的一方，可以少分或不分。离婚后，另一方发现有上述行为的，可以向人民法院提起诉讼，请求再次分割夫妻共同财产。” 

如果一方发现另一方有上述情形时，可以采取申请财产保全、保留证据等措施，维护自己的合法权益。

　　第十二条  婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。

律师解读：《物权法》第十七条 规定，“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”即房屋产权证上登记的谁的名字，房屋所有权就归于谁。婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的行为，实际上是房改的老人借用资金，以购买房屋。如果离婚，当然可以把向老人出借的资金作为共同债权。

特别提示：如果用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改，请注意保留好相关证据。

第十五条 婚姻关系存续期间，夫妻一方作为继承人依法可以继承的遗产，在继承人之间尚未实际分割，起诉离婚时另一方请求分割的，人民法院应当告知当事人在继承人之间实际分割遗产后另行起诉。

律师解读：《婚姻法》第十七条： “夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有： (四)继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外”; 第十八条 ：“有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：(三)遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产”。

本条涉及到两个法律关系：一个是继承财产的分割，一个是离婚财产分割。具体就是后一个法律关系是以前一个为前提。涉及具体的两个权利：1、婚姻关系存续期间，夫妻一方作为继承人依法继承的遗产（除了“确定只归夫或妻一方”的情况），另一方有权请求分割。2、有权提起诉讼的具体时间是“分割遗产后”。之所以这样规定也是有其原因的。因为按照我国法律规定，在继承开始后财产分割之前，所有的继承人对被继承人的财产是一种共同共有状态，也就是说，法律关系的主体不只是涉案的夫妻双方，还可能涉及到其他人，只要被继承的财产被分割后，也就是确定涉案的夫妻中的那个继承人的具体继承份额或具体财产后，才方便在离婚财产分割的操作。