“阴阳合同”容易引发房屋买卖纠纷

案例： 2010年11月25日读者姜先生拨通了房律师热线，诉说着他的不安：姜先生于今年9月份与旭女士口头约定，购买旭女士名下的房产一处。其建筑面积为68平方米、每平方米单价3570元、总价242760元。姜先生支付了房屋总价款20%的定金。为了少交税，双方签订了一份交易价格仅为71200元的合同交给房地产交易中心过户。在向房地产交易中心交单的第二天,姜先生得知旭女士是已婚人士，但是整个买卖过程其爱人却一直没出面，合同中卖方一栏中也只有旭女士的签名。于是姜先生担心：日后旭女士的爱人主张房屋买卖合同无效怎么办？

律师分析：姜先生的情况反映的是时下在一些房屋买卖过程中，买卖双方常常会签订价格不同的两份合同，其中一份具有虚假性，另一份为真实意思表示。这就是我们通常所说的“阴阳合同”。下面对阴阳合同进行详细的分析。

细分“阴阳合同”: “阳合同”系指房屋买卖中，双方为了备案而签订的那份合同，价格一般都很低或者很高。这种合同虽然符合合同成立的形式要件，但其实际上是通过虚假降低或者抬高合同标的价格的方式，欺骗登记部门，为的是实现少缴税金、获得贷款等的目的。“阳合同”根据使用需要有所不同，一种是签订虚高的房价合同交给银行，以申请更多按揭贷款；另一种是签订畸低房价的合同交给房地产交易中心过户，以便少交税；还有一种方式，是把房屋买卖价格签低，然后另签一份装修补偿协议和旧家具买卖协议，以装修补偿款和家具款的名义，补足房屋实际成交价，目的也少交税。

而“阴合同”，则是双方当事人私下签订并实际履行的合同，价格一般都符合市场行情，充分反映了双方当事人的真实购买价格。

那么“阴阳合同”的效率怎样确定呢？买卖双方签订“阴阳合同”后，虽然也可能侥幸蒙混过关，但由于这类合同大多都存在未经登记、约定不明甚至只是口头约定等情况，履行过程中很容易出现矛盾。一旦涉及诉讼，如付款方式、付款数额等条款在“阴阳合同”中约定不一致时，应以双方当事人的真实意思表示为准，非真实意思表示的条款对双方当事人没有法律约束力。“阳合同”这一做法客观上损害了国家利益，违反了我国相关的法律法规，不具有确定双方权利义务关系的效力，法院一般都判定其无效。比如：有的当事人仅以逃避税收条款为由请求确认买卖合同无效的，法院一般不予支持。因为逃避税收并不是双方订立房屋买卖合同的目的。而“阴合同”符合双方当事人的真实意思表示，法院一般都确认“阴合同” 可以成为确定民事权利义务关系的基础，一般判令具有合同效力。

回看本案，由于“阴合同”没有落实到书面上，一旦涉及诉讼，如果没有其他的证据佐证，姜先生的举证难度无疑很大，进而导致败诉的风险。

  　　实践中，通过签订“阴阳合同”可以达到获得贷款，少缴甚至不缴营业税、个人所得税等目的。但是，鉴于买卖双方签订“阴阳合同”的行为严重违反了我国法律法规，一旦有关部门查实后，不单要承担民事责任，还要承担比如罚款、拘留等行政以及刑事责任。对双方都存在风险。对于买方来说存在以下风险：1.真实意思认定的风险。可能导致部分条款不具有约束力，进而导致买卖不能顺利进行。2.无法取得预期贷款的风险。3.再售承担高费用的风险。4.合同不成立的风险。5.行政处罚和刑事追究的风险。 对于卖方来说存在以下风险：1.合同被宣告无效的风险。2.房款不能全额收回的风险。3.行政处罚和刑事追究的风险。　一旦涉及诉讼无疑双方都要支出大量时间、精力等成本。

法律依据如下：

1、《税收征收管理法》第六十三条第一款：“纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”

2、《偷税案件行政处罚标准》第五条：“纳税人偷税有下列情形之一的，处以偷税数额1倍以上3倍以下的罚款：(三)帐外经营或者利用虚假合同、协议隐瞒应税收入、项目的。”

3、《刑法》第二百零一条规定：“纳税人采取欺骗、隐瞒手段进行虚假纳税申报或者不申报，逃避缴纳税款数额较大并且占应纳税额百分之十以上的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金；数额巨大并且占应纳税额百分之三十以上的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。”

4、《刑法》第一百七十五条：“ 以欺骗手段取得银行或者其他金融机构贷款、票据承兑、信用证、保函等，给银行或者其他金融机构造成重大损失或者有其他严重情节的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；给银行或者其他金融机构造成特别重大损失或者有其他特别严重情节的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。”{刑法修正案(六)新增加此条}

5、《刑法》第一百九十三条：“有下列情形之一，以非法占有为目的，诈骗银行或者其他金融机构的贷款，数额较大的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处二万元以上二十万元以下罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处五年以上十年以下有期徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚金或者没收财产： (一)编造引进资金、项目等虚假理由的；  (二)使用虚假的经济合同的；(三)使用虚假的证明文件的；(四)使用虚假的产权证明作担保或者超出抵押物价值重复担保的；(五)以其他方法诈骗贷款的。”