最近张女士咨询：他的老公去世了，对其老公婚前的房改房，是否有继承权，份额是多少。这个问题带有一定的典型性，对此我们的房律师侯学梅就此问题给读者做了详细的解答

公房也称公有住房，它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。

公房按照不同的标准可以做不同的分类。公房按照产权人的不同又分为三种：第一种是直管公有住房，指由政府接管，国家出租、收购、新建、扩建的住房，大多数由政府房地产管理部门直接管理出租、修缮，少部分免租给单位使用的住房。第二种是单位自管产。指全民所有制和集体所有制等单位所有的住房，俗称企业产。第三种公产房是行政事业单位作为产权人，分配或出租给单位员工居住使用的房屋（常不能上市交易）。目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类：一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。此两类房均为使用权房。

房改房又可以叫做已购公房，是指居民将现住公房以标准价或成本价扣除折算后购买的公房。即公房出售后，产权归私人所有，即成为“房改房”。 房改房的产权可以分为三种：一种是按成本价购买的房改房，一种是按标准价购买的房改房，一种是按优惠标准价购买的房改房。

现谨就公房及房改房在司法实践中容易出现的纠纷做粗浅的介绍。

一、涉及公产房的继承问题

（一）首先，公房是否可以作遗产继承?

答案是否定的。因为按照《继承法》第三条规定：“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：（一）公民的收入；（二）公民的房屋、储蓄和生活用品；（三）公民的 林木、牲畜和家禽；（四）公民的文物、图书资料；（五）法律允许公民所有的生产资料；（六）公民的著作权、专利权中的财产权利；（七）公民的其他合法财 产。”据此，遗产一般是公民死亡时遗留下来的的个人合法财产，对于公产房承租人来说，其对公房只有使用权，没有所有权，因此公房不属于遗产。所以并不在遗产范围，依法不能继承。

（二）那么公房的承租权可以继承吗？

随着我国经济的发展，对于公产房的继承问题出现较多的缓冲处理。现在许多认为公产房可以继承的人认为住房是父母的辛勤劳动挣下来的，住房就是“遗产”，当然可由继承人继承。此种要求虽不合法，却也符合我国现实的社会实际。 　　

根据我国《合同法》第二百三十四条规 定：“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”法律赋予了承租人生前同住人享有一项法定权利，即承租人死亡 后，同住人可以取得继续承租该房屋的权利，其权利基础是房屋租赁合同的法定变更，而不是基于继承关系中的法定继承发生的。由此可知，普通房屋租赁权在我国 是不可以继承的。而公房租赁权不同于普通房屋租赁权，实践中从社会安定、和谐的角度来考虑，一般来说可以变更承租人。建设部的《城市房屋租赁管理办法》规定：“住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。”从这些规定来看，公有住房承租权的取得是有一定法定条件的，特别是原承租人死亡时，承租权并不能像其他可继承的财产权一样适用《继承法》的规定来继承。但对于符合承租条件的承租人要变更承租人姓名延续承租的，经过住房部门同意是可以变更的。

对这一问题，不同的地区也有不同的地方法规，比如《上海市房屋租赁条例》（１９９９年１２月２７日上海市第十一届人民代表大会常务委员会第十五次会议通过）第四十一条规定：“房屋租赁期间租赁当事人死亡或者依法变更、终止的，租赁关系按照下列规定处理：……（二）居住房屋承租人死亡的，其生前共同居住人可以继续履行租赁合同。公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同；其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。……前款第（二）项规定中可以继续履行租赁合同者有多人的，应当协商确定承租人。协商一致的，出租人应当变更承租人；协商不一致的，由出租人在可以继续履行租赁合同者中确定承租人。租赁关系变更后，原承租人的生前共同居住人仍享有居住权。”根据上述规定，如果公有居住房屋承租人死亡，首先考虑的继续承租人的人选是“同住同户者”，“同住不同户者”不能享有承租权；其次考虑原承租人的有本市常住户口的配偶和直系亲属；再次，如果具备条件的是多人，先协商确定承租人，协商不成则由出租人在他们之中指定。

由此，公房租赁权可以在原承租人死亡后有条件转移，但不是继承。

二、离婚时公房使用、承租涉及到的问题：

针对这一问题，最高人民法院曾经于1996年印发了《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》的通知。其中明确了离婚案件中有关公房使用权承租权的处理原则。如下：

　一、问：在离婚案件中，当事人对公房的使用、承租问题发生争议，

人民法院可否予以处理？

　　答：在离婚案件中，当事人对公房的使用、承租问题发生争议，自行协商不成，或者经当事人双方单位或有关部门调解不成的，人民法院应根据案件的具体情况，依法予以妥善处理。

　　二、问：夫妻共同居住的公房，在什么情况下，离婚双方均可承租？

　　答：夫妻共同居住的公房，具有下列情形之一的，离婚后，双方均可承租：

　　（一）婚前由一方承租的公房，婚姻关系存续５年以上的；

　　（二）婚前一方承租的本单位的房屋，离婚时，双方均为本单位职工的；

　　（三）一方婚前借款投资建房取得的公房承租权，婚后夫妻共同偿还借款的；

　　（四）婚后一方或双方申请取得公房承租权的；

　　（五）婚前一方承租的公房，婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋承租权的；

　　（六）夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋的；

　　（七）一方将其承租的本单位的房屋，交回本单位或交给另一方单位后，另一方单位另给调换房屋的；

　　（八）婚前双方均租有公房，婚后合并调换房屋的；

　　（九）其他应当认定为夫妻双方均可承租的情形。

　　三、问：对夫妻双方均可承租的公房，应依照什么原则处理？

　　答：对夫妻双方均可承租的公房，应依照下列原则予以处理：

　　（一）照顾抚养子女的一方；

　　（二）男女双方在同等条件下，照顾女方；

　　（三）照顾残疾或生活困难的一方；

　　（四）照顾无过错一方。

　　四、问：对夫妻双方均可承租的公房而由一方承租的，承租方对另一方是否给予经济补偿？

　　答：对夫妻双方均可承租的公房而由一方承租的，承租方对另一方可给予适当的经济补偿。

　　五、问：夫妻双方均可承租的公房能够隔开分室居住使用的，可否由双方分别租住？

　　答：夫妻双方均可承租的公房，如其面积较大能够隔开分室居住使用的，可由双方分别租住；对可以另调房屋分别租住或承租方给另一方解决住房的，可予准许。

　　六、问：离婚时，一方对另一方婚前承租的公房无权承租的，可否暂时居住？

　　答：离婚时，一方对另一方婚前承租的公房无权承租而解决住房确有困难的，人民法院可调解或判决其暂时居住，暂住期限一般不超过两年。暂住期间，暂住方应交纳与房屋租金等额的使用费及其他必要的费用。

　　七、问：离婚时，一方对另一方婚前承租的公房无权承租而另行租房经济上确有困难的，如何处理？

　　答：离婚时，一方对另一方婚前承租的公房无权承租，另行租房经济上确有困难的，如承租公房一方有负担能力，应给予一次性经济帮助。

　　八、问：在调整和变更单位自管房屋租赁关系时，是否需征得自管房单位的同意？

　　答：人民法院在调整和变更单位自管房屋（包括单位委托房地产管理部门代管的房屋）的租赁关系时，一般应征求自管房单位的意见。经调解或判决变更房屋租赁关系的，承租人应依照有关规定办理房屋变更登记手续。

　　九、问：对夫妻双方共同出资而取得“部分产权”的房屋，应如何处理？

　　答：对夫妻共同出资而取得“部分产权”的房屋，人民法院可参照上述有关解答，予以妥善处理。但分得房屋“部分产权”的一方，一般应按所得房屋产权的比例，依照离婚时当地政府有关部门公布的同类住房标准价，给予对方一半价值的补偿。

　　十、问：对夫妻双方均争房屋“部分产权”的，可否采取竞价方式解决？

答：对夫妻双方均争房屋“部分产权”的，如双方同意或者双方经济、住房条件基本相同，可采取竞价方式解决。

三、公产房交易中的法律问题：

公产房的交易主要包括公房使用权的交易和房改房的交易。公房使用权交易是指互换使用权、使用权交换住房产权、有偿转让使用权、转租等；房改房的交易分为优惠标准价、标准价、成本价购买等类型。尤为值得注意的是房改房中有一类特殊的房屋叫央产房，央产房的交易由专门的管理机构进行管理，交易的时候规则也较为特殊。不管是那种房改房在交易之前，一定要认清是否要经过原产权单位的审批，如果需要经过审批而没有审批，或者面积超标，没有不足价款的，要进行相应的出理后才可以上市交易。

（一）有关公房使用权的转让

目前司法实践中，也常常遇到公房使用权转让的问题。长春市中级人民法院2009年出版的由宋利菲主编的《房地产纠纷审判实务与法律汇编》中也有对公房使用权转让方面的阐释：

当事人签订公产房使用权转让合同后，以出租人未同意为由诉请确认该转让合同无效的，不是当然的无效。因为公房使用权转让实质为公房租赁权的转让，其法律性质为公房租赁合同中承租人权利义务的有偿性概括转移。依据《合同法》规定，承租人概括转移租赁合同的权利义务，应征得合同另一方当事人的同意，包括事先同意和事后追认。实践中，基于下列情形之一即可表明出租人已事后追认公房使用权转让，公房使用权转让合同可确认为有效，当事人诉请确认无效的不予支持：1.原承租人转让前未征得承租人书面同意 ，但事后出租人办理公房承租户名变更手续的；2.原承租人转让前未征得承租人书面同意，但受让人已实际入住，并以自己的名义向出租人缴付租金，出租人也收取的，应依据诚实信用原则，推定承租人已经知道或应当知道承租权已转让，并事实上认可了该转让行为。

（二）房改房（产权）在上市交易中的法律问题

房改房的三种产权性质是按成本价购买的房改房、按标准价购买的房改房、按优惠标准价购买的房改房。只有按成本价购买的房改房可以直接上市买卖。由于房改成本价格中不含土地使用权价款，因此根据现行法律制度明确：已购公有住房上市出售时，需由购买人缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。同时应该注意，有些单位也约定其处分要经过单位同意，此时只有取得单位的批准才能够交易。

所谓标准价，是指“以成本价向中低收入职工家庭售房确有困难的市（县），依据该市（县）职工家庭平均经济承受能力确定的售房价格。”一般也将标准价理解为比成本价更优惠的售房价格，也叫做准成本价。标准价房可以在补交标准价与成本价的差额和相应的资金利息后，转变为成本房。以标准价购买的住房，购房者享有所购住房的占有权、使用权，优先的收益权和处分权，可以继承。产权比例按售房当年的标准价占成本价的比重确定。一般居住满一定年限后方可依法进入市场出售或者出租。在同等条件下，原售房单位有优先购买权、租用权，原售房单位已经撤消的，当地人民政府房产管理部门有优先购买权、租用权。由于标准价没有包括土地使用价格，因此在出售和出租收入上补交土地使用权出让金或所含土地收益。在按规定交纳其他税费之后，所得部分按单位和个人拥有的产权比例进行分配。

另外，有些公房是不得上市的。建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》规定了八种不得上市的情形。即；１、以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；２、住房面积超过各省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款高标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；３、处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围的；４、产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；５、已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；６、上市出售后形成新的住房困难的；７、擅自改变房屋使用性质；８、其它按照法律、法规及县以上人民政府规定不宜出售的。

四、公有住房在房改过程中产生的权属纠纷

公有住房在房改过程中产生的权属纠纷主要是指出售公有住房而产生的纠纷。大致有以下几种情况：

1、公有住房进行房改，原承租代表人与产权人签定了出售公有住房协议并取得产权，或者原承租代表人死后，原房屋共同承租人中的一人与产权单位重新建立承租关系，并进行房改取得产权，其他共同承租人或原承租代表人的继承人起诉要求确认房改协议无效的，法院不应作为民事案件受理。这类纠纷由企业内部处理。

2、如果原告以原房屋为共有财产，起诉房改后新的产权人要求返还其应有份额，法院应作为民事案件受理。比照前面分割共有财产的做法，给原告相应补偿。

3、如果房改后的产权人起诉原共同承租人腾房，法院应该受理。共同承租人有使用权的，或对争议房屋有继承权，一般不应改变争议房屋的居住现状，应告知双方当事人可以请求对原承租使用权，按前述方法进行分割或继承。在充分释明和调解后，如原告坚持要求被告腾房，应驳回原告诉讼请求，根据“买卖不破租赁”的原则，被告基于共有享有的使用权不因房屋产权变化而丧失。

附：长春市国土资源局房改房转让用地指南