此合同无效

案情简介：2003年某市计生、税务等机关开始进行公务员全额集资建房。李建作为市计生局的公务员于此年7月16日，与该市公务员小区建设领导小组办公室签订了《集资建房合同》。由于当时资金短缺，李建便找到其堂叔吴军为其垫付了20多万元的购房款。并约定房屋建成后要过户到吴军名下。2005年8月底，李建便出具了一份《房屋产权确认书》，确定该房屋及车库归其堂叔吴军所有并由其占有和使用。2006年，房屋建成，位于小区13栋102室及3号车库就交付给合同的签订人李建使用，随后其与妻子二人到市房地产管理局办理了的房屋产权证。经过装修后便搬进了新房子，便想退还吴军的借款自己住。但是吴军并不同意，认为李建给其出具的房屋产权确认书是在其完全自愿的前提下出具的，意思表示真实，应该履行协议，将房屋产权过户给自己。于是在协商无果的情况下，一气之下将李建告上法庭。

审判：

法院判令原被告之间的房屋转让行为无效，被告返还原告为其支付的集资款21万元及债务期间的利息。

解析：

一、签订集资建房合同的是具有公务员身份、作为市计生局公务员的李建，在房屋建成交付之前，其享有的仅仅是集资房的请求权，并非是房屋的所有权。在李建出具《房屋产权确认书》的时候，房屋并未建成，就谈不上转让所有权的问题。因此，原告吴军并不能依据《房屋产权确认书》获得该房屋的所有权。

二、合同法第七十九条规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定。原告这种资格是基于其公务员的身份获得的，与其身份息息相关，根据合同性质是不能转让的，因此，原告与被告之间所实施的房屋转让行为违反了法律的强制性规定，进而导致合同无效。被告不能依《房屋产权确认书》获得该房屋的所有权。

三、《合同法》第42条规定:“当事人在订立合同过程中有下列情形之一,给对方造成损失的,应当承担损害赔偿责任:… (三)有其他违背诚实信用原则的行为。”这一规定确立了缔约过失责任制度,也就是说在订立合同过程中违背诚实信用原则是要承担缔约过失责任的。因当事人的原因致使合同不能成立或成立以后被撤销或宣告无效的，该当事人应当承担缔约过失责任。本案中的双方当事人都有过错，应按照各自的过错大小来承担这种责任。被告明知在建房屋是以其特有的身份而获得对未来利益享有的期待权，该权利与其身份密不可分，未经有关机关批准是不得转让的，但是其还实施转让行为，是导致纠纷产生的主要原因，应承担主要责任。原告也明知上述事实，也未征得被告所在单位的同意，也应承担一定责任。

思考：

以过错责任为主，严格责任和公平责任为补充是我国法律规定处理侵权纠纷案件的归责原则。有过错，有责任；无过错，无责任是一般处理原则，只有在特殊情况下才使用严格责任或公平责任。要提醒的是，在享有权利的时候一定要按照法律规定的程序做事，尽到认真细致的注意义务，做好自己分内之事，避免不必要的过失行为，不要留下把柄。否则在权利受到侵害，寻求司法救济的时候，不但自己的权益得不到全部保障，可能还会因为自己的一时疏忽而从原告变成被告，从被赔偿变成赔偿方。