几起抵押权代理案例

涉及到的法律问题浅析

                      海南雨润律师事务所    洪玉璋

下面就本人在案件代理中涉及的几个与抵押权运用有关的法律问题进行浅析，供各位同仁参考。

一、船舶抵押权涉及到的法律问题

海南某银行诉海南洋浦某海运有限公司、海南儋州市某船务公司担保借款纠纷一案，经海口海事法院判决该行胜诉后，该行申请该法院执行，在执行过程中，由于借款人洋浦某海运有限公司没有现金可偿还，法院委托中介机构拍卖抵押人儋州市某恒星船务公司的抵押船舶“南大洋一号”无果后，将该船变卖，变卖后，因抵押人还拖欠“南大洋一号”船舶的维修费用、船员工资等费用，且这些费用按《海商法》第三节“船舶优先权”的有关规定，其比某行的船舶抵押权还要受优先偿还，因此抵押船舶在变卖后所得的价款，在偿还船舶维修费用、船员工资等费用后，该行所得价款只有几万元，造成贷款损失95%以上。  

我作为海南某银行的代理人，这个案例说明抵押权人对于担保人提供的抵押物为船舶时，应谨慎选择，因为选择船舶作为抵押，按《海商法》的相关规定，抵押权不是最优先受偿的权利，还有船员工资、海难救助费用、船舶维修费用等费用比船舶抵押权优先受偿，在抵押担保人拖欠船员工资、海难救助费用、船舶维修费用等费用较多的情况下，银行抵押权得到的清偿较少，有时甚至还会出现抵押物只能够偿还船员工资、海难救助费用、船舶维修费用等一些比抵押权优先偿还的费用，而银行的抵押权得不到清偿的情形，所以在选择抵押物作担保时，建议应谨慎选择船舶作为抵押物，在万不得已的情况下，选择船舶作为抵押物，应将其评估价压到最低，并及时进行严格的贷后检查，及时查询船舶的相关情况，出现风险点时，要及时采取措施化解风险，把损失降到最低。

二、办理房产抵押登记之前抵押房产已出售给别人引起纠纷涉及到的法律问题

信息产业部北京邮电设计院（以下简称该院）诉某地产集团有限公司、某银行房屋买卖合同纠纷案，是我代理的银行被诉案件之一，该案的起因是洋浦某贸易有限公司以某地产集团有限公司的几套房产作抵押向该行贷款，在贷款办理抵押登记之前，该院已同某地产集团有限公司签订购房协议，并已向某地产集团有限公司交清所有房款，某地产集团有限公司也将房屋钥匙交给该院，该院也有工作人员住在里面，但该院要求某地产集团有限公司办房产过户时，某地产集团有限公司以抵押的房屋涉及到部队的地产等原因需要进行交涉而不能马上办证为由，至案件发生前没有给该院办理房产过户手续，后来该院相关人员到海口市房产管理局查询，才得知某地产集团有限公司已将该房产抵押给该行，因此将某地产集团有限公司和该行作为被告诉至海口市美兰区法院，该行收到诉状后，我及时与某地产集团有限公司联系，并向其指出其将已出售的房产抵押给该行的行为属于金融欺诈行为，某地产集团有限公司也意识到自己行为的严重性，其在同该行协商后，该行要求其及时更换抵押物，后来某地产集团有限公司在法院开庭审理该案之前，已将抵押物更换成其他房产，与该行解除了抵押关系。

虽然在本案中该行没有承担法律责任，但倘若某地产集团有限公司没有抵押物可供更换或其不愿意再更换抵押物，法院的判决肯定会保护买受人的合法权益，从而使该行的抵押权“悬空”，此案例说明该行在贷款调查环节做得不到位，没有到抵押房产核实贷款时住的是什么人及相关住户的情况，只是简单地了解一下房产证的情况，没有调查到位，因此在信贷调查环节，银行一定要做好房地产抵押物的调查，落实双人调查的制度要求；确保抵押物权属核查到位，要到相关登记部门对抵押物的产权归属、有无异议登记、有无被查封、有无抵押等情况进行核实，此外，还要分别到土地和房产登记管理部门进行查询，了解相关抵押房地产的情况。

三、商用房产部分抵押涉及到的法律问题

海南某饭店原是某银行的贷款户，因其拖欠某银行贷款，该行将其诉至法院，胜诉后，该行申请法院执行，因海南某饭店贷款时，用作借款的抵押物是该饭店第二、第三层房产，且该饭店第二、第三层房产在该行申请法院执行时，其价值已无法足额偿还该行贷款本金和利息，在该行与法院沟通后，法院决定将该饭店全部三层房产一起执行，但因该饭店拖欠其他债权人的装修费用及其他款项，还拖欠员工的工资，且该饭店的用地为国家划拨土地，后来在法院执行过程中，法院要求该行为该饭店其他债权人和该饭店员工支付40万元的现金后，才将该饭店的全部房地产裁定到该行名下，为了使该案早日执行完毕和实务操作的需要，该行在请示省行同意后，接受了法院的要求，但因贷款时房产评估过高，抵押房产拍卖后，该行还有部分贷款无法收回，形成损失。

从该案件可以看出，在商用房产抵押的选择问题上需谨慎，最好不要接受部分房产作为抵押，因为选择部分房产作抵押，涉及到抵押房产难以拍卖、无易变现的情况出现，且在过户时手续也较为繁琐；二是应注意不要过分依赖外部评估，要采取合理措施对抵押物的价值进行核实，除对抵押物按规定进行市场评估外，还要加强对抵押物价值稳定性和变现能力的考察，以确定合理的抵押率；三是谨慎利用划拨土地作为抵押，因为划拨土地还没有交纳土地出让金，接受划拨土地作为抵押物，可能涉及到在过户时抵押权人要支付土地出让金的问题，且这部分金额较大。

通过对以上案例的分析，在实务中，抵押权人必须谨慎选择抵押物，对抵押物的调查要到位，并取合理措施对抵押物的价值进行核实，确定合理的抵押率，在出现风险时要采取合理的措施化解风险，对抵押权要及时行使诉讼权，确保抵押权的顺利实现，进一步防范风险。