“用你家的财产作抵押”，这样的合同行不通！
博法律师说
抵押物设定应当具体且明确，否则抵押合同不成立。同时不动产进行抵押时，应当进行抵押权登记，未办理抵押权登记的，抵押权并未设立，但是并不影响抵押合同的效力，比如协助办理抵押登记，抵押物损毁灭失的应当承担违约责任。
基本案情
近日，原告陈某以借据所载“以家里财产抵押”的条款为据，向人民法院提起请求确认房产抵押合同有效的诉讼。因该条款就抵押财产约定不明确，该诉讼请求未得到法院支持。
法院审理
法院查明，陈某于2013年6月15日以银行转账的方式向罗某出借50万元，罗某向陈某出具借据，约定月利率2%，以家里财产作抵押。次日，罗某将一房屋土地使用权证交由陈某保管。该土地使用权证指向房产系段某出资购买，且登记在罗某与段某非婚生育的未成年子女名下。
法院认为，抵押物设定应当具体且明确。抵押合同是要式合同。我国担保法规定，抵押时双方当事人应当签订书面合同，就被担保的主债权种类、数额及抵押物名称、数量、权属等事项进行明确约定。该案中，双方虽在借据上载明“以家里财产抵押”，但该约定过于模糊，不能指向任一具体抵押物，不能直接关联原告所指房屋。
同时，陈某主张将上述房产作为抵押合同标的，但该房产登记在罗某非婚生子女名下，且并非由罗某出资购买，故罗某并非该房产的当然权利人，并不当然具有该房产的处分权。故此，陈某所称房产抵押合同未成立。对陈某的诉讼请求，应予驳回。
未办理登记的不动产抵押合同的效力
不动产抵押权的设立以登记为必要，签订抵押合同但未办理抵押登记的，抵押权并未设立，债权人如主张享有抵押权的，不应得到支持。
但是否登记并不影响抵押合同的效力，抵押合同有效成立后，就对双方具有约束力。如抵押人依约负有办理抵押登记的义务，但因抵押物灭失或转让等原因不能办理抵押登记的，抵押人应承担相应的违约责任，一般以抵押物的价值为限赔偿债权人的损失。
例如，担保债权为500万元，抵押物价值为300万元，那么抵押人只在300万元内承担责任。如果抵押合同约定的担保范围少于抵押物价值的，以约定的担保范围为限，不得超过抵押权有效设立时抵押人所应当承担的责任。例如，合同约定的担保债权为500万元，抵押物价值为800万元，那么抵押人只在500万元范围内承担责任。
