法院审理

一审法院认为：

案外人执行异议之诉案件中，案外人应当就其对执行标的物享有所有权或者其他足以阻止执行标的物转让、交付的实体权利所依据的事实承担举证责任。被执行人对案外人的主张表示承认的，不能免除案外人的举证责任。

本案中，董女士主张其作为买受人对涉案房屋享有权利，并提出异议以及要求排除执行需同时符合上述四项条件。具体到本案，董女士提供的证据不足以证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。

其一，董女士称涉案房屋系以抵账方式取得，在完成涉案房屋法定登记手续之前，董女士基于以房抵债关系受让涉案房屋并不优先于其他一般债权。

其二，董女士与A公司已于2013年1月29日签订《北京市商品房预售合同》，且A公司已于2014年11月14日取得涉案房屋的所有权初始登记，即具备办理转移登记的条件，但涉案房屋一直未过户登记到董女士名下，董女士亦未举证证明其已积极向A公司主张权利，应认定其对涉案房屋未办理过户登记存在一定过错。董女士要求停止对涉案房屋的强制执行，并解除对房屋查封的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。

二审法院认为：

关于争议焦点一，董女士上诉认为其享有物权期待权，所以享有排除执行的民事权利；本案中，董女士虽主张A公司拖欠其所在公司工程款未偿还故以房抵债，但首先，其主张的工程款债权未经有效的司法确认，真实性待定；即使认定该债权真实成立，亦无证据显示该债权不属于一般债权；

另，虽然双方签署有《商品房预售合同》，但是董女士并未实际支付购房款，也未办理过户手续，且董女士签订合同的目的系为抵销工程款，目的在于实现债权，董女士与A公司并不存在真正意义的房屋买卖合同关系。故在上述情形下，董女士所享有的权利依然属于债权，并不享有物权及物权期待权，董女士享有的债权并不优先于其他一般债权，故对于董女士的该项上诉主张，本院不予采信。

关于争议焦点二，董女士上诉认为A公司未按约定为其办理网签及房屋过户是A公司的过错，董女士不存在过错。对此本院认为，董女士与A公司2013年1月已经签订《商品房预售合同》，涉案房屋2014年11月14日已经取得房屋所有权初始登记，具备办理转移登记的条件。但双方未办理网签备案手续，亦未向不动产登记部门申请办理涉案房屋过户登记。董女士虽主张均是A公司的过错导致，但董女士并未提交证据证明其已经积极向A公司主张过权利。

故本院认为董女士作为《商品房预售合同》的签订方，未尽到审慎的注意义务，消极行使权利，对于涉案房屋一直未过户登记到己方名下，具有一定的过错。且2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（京建发[2017]第112号），此后董女士不再具备购买涉案房屋的资格，涉案房屋已无法办理过户登记到董女士名下。

关于争议焦点三，董女士上诉认为作为执行依据的借款合同借款利率高出法定标准，所以属于无效的合同，因此执行依据的文书是无效的，本案房屋不应该被执行。对此本院认为，刘女士与A公司签订《借款合同》经公证机关公证已经具有了强制执行力效力，一审法院据此对于A公司予以强制执行，并无不当。依据上述法律规定，董女士作为案外人仅有权在其对于执行标的享有足以排除强制执行的权益的情况下提出执行异议，故其主张执行依据的执行文书无效不属于法院执行异议之诉的审查范围，其应当依照法律规定另行主张权利。鉴于董女士并未提交充分证据证明本次执行依据的执行文书应属无效或已被撤销，故本院对其该项上诉理由不予采信。