孙明江律师解读《国有土地上房屋征收评估新流程》
国有土地上房屋征收评估新流程
山东求是和信律师事务所 孙明江律师
一、评估流程
1、选定机构
被征收人在规定时间内，协商选定房地产价格评估机构。
2、签订合同
一般由房屋征收部门作为委托人，与评估机构签订评估委托合同。征收评估、鉴定费用由委托人承担。
3、实地评估
估价师对被征收房屋进行实地查勘，根据评估对象和当地房地产市场状况，选用一种或多种方法进行评估。
4、公示解释
房地产价格评估机构向房屋征收部门提供分户的初步评估结果，房屋征收部门将评估结果向被征收人公示。公示期间，估价师要对初步评估结果进行现场说明解释。
5、交付报告
公示期满后，房地产价格评估机构向房屋征收部门提供整体评估报告和分户评估报告，房屋征收部门向被征收人转交分户评估报告。
6、申请复核
被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。
7、申请鉴定
被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。
二、新办法的亮点解读
1、 评估价格完全依照市场
2003年的《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，“拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格。”
按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
新发布的《国有土地上房屋征收评估办法》，对此进行了细化。“被征收房屋的类似房地产”是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。被征收房屋类似房地产的市场价格，是指在评估时点的平均交易价格。评估时，还要考虑到区位、用途、建筑结构等影响价值的因素。
【解读】 在新的《国有土地上房屋征收评估办法》中，对房屋价值的评估，已经不再综合政府定期发布的“指导价”，而是完全按照市场交易的价格，这与《国有土地上房屋征收与补偿条例》的要求一致。《条例》规定由市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。政府是征收的主体，那么对于房屋价值的判断，就应该采用第三方独立的判断才能公平。即便是第三方评估机构来评估价值，但如果政府还是设定一个指导价的话，就不能体现第三方的独立判断。所以，这是一个立法方面的进步，征收的成本更加向市场靠拢。
2 评估机构由被征收人选
在原来的《城市房屋拆迁估价指导意见》中规定，“拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式”。新颁布的《国有土地上房屋征收评估办法》中明确规定“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定”。
至于评估费用由谁承担的问题，《办法》表示，房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担，一般由房屋征收部门作为委托人。
【解读】 《国有土地上房屋征收与补偿条例》的一个指导思想，就是不能强行征收，要保证被征收人的合法利益。由被征收人来选定评估机构，取消了政府指定评估机构的权力，这是社会公平的体现，也尊重了被征收人的权利。
3、 评估更多体现土地价值
在原来的《城市房屋拆迁估价指导意见》中规定，“拆迁估价的方法一般应当采用市场比较法。不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他估价方法”。
而新的《国有土地上房屋征收评估办法》中明确，估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。
【解读】以往的在房屋拆迁的补偿中，体现的主要是房屋的价值，但土地的价值并没有体现。而新的条例中，对于土地的价值有了更多的体现。比如，某商业繁华地段的房屋征收，土地在征收后有可能要进行商业开发，将来获得的利益很大。如果仅按市场比较法，将不可能体现出利益的平衡，这也是实践中被拆迁人时常提出的质疑。那么可以采用假设开法法，假设它在征收后用于商业开发项目会取得多少收益，按照假设计算出的收益，来衡量应该补偿给被征收人的部分，这样就减少了利益不平衡的矛盾。
