通过不还贷款而实现退房是否可行

问：我购买了一套商品房，支付首付款后，剩余部分向银行贷款。房子已经交付，我想退房但找不到理由，如果故意不向银行还款，将房子抵给银行和开发商，他们扣除费用后将余额给我，这样可行吗？
    答：这不是退房，而是银行行使抵押权的法律后果，不是解决问题的理想方式。
    买受人与银行订立了《抵押贷款合同》，由银行发放贷款供买受人支付剩余房款，之后买受人分期偿还贷款，为担保买受人履行还贷义务，其需要将房屋抵押于银行。抵押贷款法律关系中，银行为债权人和抵押权人，买受人为债务人和抵押人，商品房为抵押财产。根据《物权法》第170、173、179、195、198条，债务人不履行债务时，债权人有权与债务人协议就抵押财产进行折价、拍卖或者变卖，以所得价款优先受偿，协议不成的，有权请求人民法院拍卖、变卖抵押财产；抵押财产的担保范围通常包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用；抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归债务人所有，不足部分由债务人清偿。
    买受人不履行还贷义务属于违约行为，银行有权拍卖、变卖抵押财产，以其价款优先清偿债务。届时，买受人不仅需要清偿未还贷款、支付利息、违约金与损害赔偿金，而且还要承担银行实现债权与抵押权过程中产生的所有费用，这些款项均在抵押财产的担保范围之列。显而易见，以此方式实现“退房”，买受人要承担除未还贷款之外的高额费用。
    转让商品房属于解决问题的理想方式，不仅可以收回首付款和已还贷款本息，而且可以享受商品房的增值利益。需要注意的是，根据《物权法》第191条，抵押期间转让抵押财产，必须征得抵押权人同意，且转让所得的价款应当向抵押权人提前清偿债务或者向公证机关提存。

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